Frazionamento di un immobile condominiale

[diavolina]

Giorgino,
vuoi dirmi che errato l'impianto che pongo a fondamento della mia tesi? Non sono gli art 1108 e 1121 a cui mi posso riferire?
In definitiva, se ho ben capito, tu definisci il frazionamento un atto i cui effetti non vanno a ledere i diritti reali dei terzi?
(chissà mai perchè gli enti pubblici si mettono al riparo da possibili contenziosi con la famosa frasetta di rito? Mha!)

In conclusione, secondo te, nonostante il fatto che la creazione di nuova unità immobiliare apra la strada al trasferimento di diritti ad un NUOVO partecipante alla cosa comune, non solo non comporta un aggravio di servitù (non ti fermare all'aspetto urbanistico ma considera soprattutto quello del diritto, perchè bada bene che si stà alterando il rapporto origninario che ciascun condomino ha nei confronti dell'altro), ma addirittura non deve essere materia di discussione dell'assemblea condominiale? Attenzione stiamo parlando delle parti comuni!!

Ovviamente ciascun proprietario è libero di fare quello che vuole nella sua proprietà privata (e vige sempre il concetto che ogni libertà finisce quando si vanno a ledere i diritti degli altri): quindi pur nelle more edili/urbanistiche ciascuno è libero di fare il secondo bagno, la seconda cucina, sfruttare un doppio ingresso preesistente e perchè no, mettere un tramezzo che fisicamente separi lin due porzioni distinte la sua unità immobiliare (si rientra nella libertà di diversa distribuzione delgi spazi) --- ma le due (o più) porzioni devono giuridicamente restare un'unica entità.
Non si può, senza il consenzo unanime, dei partecipanti alla cosa comune alterare i rapporti originari.
Perchè mai i gestori delle utenze richiedono l'autorizzazione dell'amministratore?

 

[giorgino]

La creazione di una nuova unità immobiliare risultà in realta dalla suddivisione senza aumento di volume di una vecchia unità. In questo senso non c'è nessuna preclusione in condominio.
Ancor di più un nuovo partecipante non è una novità in condominio, visto che se un condomino ha quattro appartamenti e ne vende uno anche in quel caso si aggiunge un nuovo partecipante.

FInchè le modifiche restano all'interno dell'unità frazionata non c'è coinvolgimento delle parti comuni nella misura in cui non vi siano modifiche/innovazioni degli impianti. Un allacciamento a una braga non può considerarsi un'innovazione a mio modo di vedere.
L'installazione di un videocitofono è un'innovazione secondo gli artt. 1120/1121 c.c.

Non stiamo parlando affatto delle parti comuni, ma delle parti private che sono infatti legislate dall'edilizia urbana e non dal condominio.

Ovviamente ciascun proprietario è libero di fare quello che vuole nella sua proprietà privata (e vige sempre il concetto che ogni libertà finisce quando si vanno a ledere i diritti degli altri): quindi pur nelle more edili/urbanistiche ciascuno è libero di fare il secondo bagno, la seconda cucina, sfruttare un doppio ingresso preesistente e perchè no, mettere un tramezzo che fisicamente separi lin due porzioni distinte la sua unità immobiliare (si rientra nella libertà di diversa distribuzione delgi spazi) --- ma le due (o più) porzioni devono giuridicamente restare un'unica entità.

esatto

Perchè mai i gestori delle utenze richiedono l'autorizzazione dell'amministratore?

non capisco a cosa ti riferisci...

g

 

[giaggio]

La questione giuridica si fa complessa. Del resto ogni giudice decide come gli pare ed i legali fanno il loro mestiere e vanno a nozze.
Alessandro ha ragione su un aspetto. Chiedere consensi al condominio, significa nella maggior parte avere dei rifiuti o perdere un sacco di tempo. Nella pratica si può spesso frazionare senza problemi, per cui vendiamole pure queste case più frazionate. Per l'agente immobiliare è importante - a mio avviso - stare particolarmente attenti se i posti auto sono contati. Buon senso direbbe di attribuire il diritto ad una sola delle unità derivate, escludendo espressamente l'altra (con menzione nell'atto)

 

[diavolina]

Per Giorgino: lo sai che quando tratti del valore di un immobile in un condominio (o peggio nel caso di comproprietà) esso è determinato nel solo dall'immobile stesso ma anche dalle parti in comune?
Lo sai che nell'atto di vendita di ogni immobile in un condominio sono specificate le parti comuni? (se non contano nulla, perchè avrebbero consumato l'inchiostro?)
Evidenziami il fondamento giuridico che pone alla base della tua affermazione : "In questo senso non c'è nessuna preclusione in condominio."

[center:l4ujdgsz]"Ancor di più un nuovo partecipante non è una novità in condominio, visto che se un condomino ha quattro appartamenti e ne vende uno anche in quel caso si aggiunge un nuovo partecipante."[/center:l4ujdgsz]

Questo aspetto è già stato sviscerato in post precedenti; proseguendo la discussione, per non appesantire la lettura ho omesso i vari distinguo dovuti alle casistiche "teste" vs "Unità Immobiliari".

Per le utenze dei gestori: oltre ad esperienza di persone a me vicine, fatti un giro tra i forum e leggi cosa, chi è in procinto di dividere giuridicamente il proprio immobile, si è sentito rispondere da che distribuisce luce, gas ed anche acqua !!!
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Per tutti: mi fate capire perchè l'aspetto giuridico e quello dei diritti terzi (che ripeto è un diritto che nemmeno un ente pubblico può prevaricare) viene trascurato alla grande?
Il FRAZIONAMENTO giuridicamente vuol dire TRASFERIMENTO DIRITTI TERZI! cosa ben differente da una braga (sempre secondo la mia opinione - ma disposta ad ascoltare le argomentazioni validanti)
E l'INTRODUZIONE DI TERZI (vedi semplificazione precedente) altera i rapporti originali (o iniziali accettati contrattualmente).
l'alterazione dei rapporti originali (....già detto....) costituisce aggravio di servitù
Compiere le azioni sperando che "me la cavo", non lo trovo affatto etico ----> ma questo è ovviamente una mia opinione!

Se trovi il condomino che nelle pieghe della legge ci sguazza, lui si compra il villone, il frazionante va a vivere sotto i ponti e probabilmente (se riesce ad incastrarti come corresponsabile) ti fa cambiare mestiere --- sempre secondo mia opinione ......
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In particolare per Giaggio:
Perchè vedi solo l'aspetto "posto auto"? Forse perchè su questo tema i terzi sono disposti ad intentare le cause perchè è evidente il discorso di aggravio di servutù e lesione del diritto reale?
E come la metti con la legge Tognoli?..........

 

[giorgino]

Per Giorgino: lo sai che quando tratti del valore di un immobile in un condominio (o peggio nel caso di comproprietà) esso è determinato nel solo dall'immobile stesso ma anche dalle parti in comune?

Certamente. Ma trattasi di parti comuni indivisibili e regolamentate dal codice civile. Ergo salvo infrazioni a questi articoli, non si pone il problema da te evidenziato.
Se io ho 4 appartamenti e ne vendo uno, inserisco "una testa" e sono legittimato a farlo.

Evidenziami il fondamento giuridico che pone alla base della tua affermazione : "In questo senso non c'è nessuna preclusione in condominio."

artt. 1117 fino al 1138 c.c.

Per le utenze dei gestori: oltre ad esperienza di persone a me vicine, fatti un giro tra i forum e leggi cosa, chi è in procinto di dividere giuridicamente il proprio immobile, si è sentito rispondere da che distribuisce luce, gas ed anche acqua !!!

Naturalmente una cosa così delicata come la comunione in condominio, visto che risale agli anni 40 (1938 se non erro) e si compone di una manciata di vecchi articoli sacri quanto inadeguati, non può sopperire alla tua veemente esposizione di cavilli giuridici (e nemmeno a quelli della Cassazione).

Io credo che come ogni argomento poco trattato dal nostro ordinamento, non resta che il buon senso, in rinuncia del quale nulla può fungere da onesto riferimento per la soluzione di un problema.

Resta il fatto che se fraziono un immobile di 300 metri quadri, misura largamente inutilizzata ai giorni nostri e lo faccio nel pieno rispetto urbanistico come nel rispetto del regolamento di condominio e senza arrecare danni o diminuzioni di utilizzo delle parti comuni agli altri condomini, non vedo francamente dove sia il problema. O meglio: Il problema forse c'è, ma siccome è irresolvibile giuridicamente salvo passare in giudicato di fronte a qualche scocciato giudice, mi sembra che forse il problema - davvero - non ci sia.

Non so se mi spiego...

g

 

[Roby]

Infatti l'immobile in questione è di 220mq frazionabilissimo e non intacca le parti comuni.
Mi sembra di essere tornato al post delle interpretazioni di vari legali su un unico argomento, in effetti quando si tira in ballo il codice civile si concretizzano varie soluzioni, ma a volte bisogna avere il coraggio di fare, un frazionamento di un immobile che non lede le parti comuni o diritti di terzi si può fare.
Poi se qualcuno avrà voglia di andare dal legale che si accomodi ...........poi vedremo........... ecchecavolo!

 

[diavolina]

Per quanto riguarda la situazione in cui abbiamo un proprietario di 4 unità ne vende una, è ovvio che lo possa fare! Non stà alterando alcun rapporto originario (contrattuale o deliberativo che sia!) Hai riletto i post come già suggerito?? L'argomento nele sue varie possibile casistiche è stato, appunto, già ampiamente argomentato

Degli articoli non ci fermiamo al primo periodo ma leggiamoli fino in fondo........ le frasi che tutelano il "terzo" sono ora evidenti, o sono solo lì a farci perdere tempo?

Il fatto che qualcuno, o molti, non vedano un problema. non vuol dire che il problema non esista!!

Il nocciolo della questione è che non ci si vuol rendere conto, o peggio si pensa di essere coraggiosi se lo si ignora, che il Frazionamento Immobiliare e i suoi effetti che si sviluppano sul piano giuridico comporta AGGRAVIO di SERVITU' in quanto ALTERA i RAPPORTI ORIGINARI!

La soluzione esiste e passa attraverso il CONSENSO UNANIME di tutti i partecipanti alla cosa comune

E il buon senso non è prevaricare il vicino, ma se gli si chiede qualcosa in più di quanto precedentemente pattuito, al minimo gli si propone un indennizzo --- ovviamente sia l'offerta che la sua accettazione sono a totale discrezione degli attori!

eccchecavolo!!!!

 

[giorgino]

Non sono d'accordo. Non si può limitare l'uso della proprietà per un non meglio specificato effetto negativo impalpabile che non proviene da un effetto concreto ma da un "pregiudizio giuridico".
Fraintendi il codice civile.

Se un frazionamento comporta un danno o pregiudizio al terzo quest'ultimo dev'essere ampiamente in grado di dimostrarlo, non di parlarne come se fosse un'idea. Anche perchè se così non fosse ci vorrebbe l'unanimità anche per l'antenna centralizzata secondo il tuo assurdo principio.

Ti consiglio di leggerti con la stessa cura la storia del diritto per interpretare le intenzioni del legislatore di 70 anni fa. A parte che è molto interessante, è anche molto molto utile

g

 

[Roby]

Diavolina io capisco il tuo concetto ma come dice Giorgino è molto astratto e purtroppo ti devo dire che prorpio l'interpretazione cosi estrema del codice civile in ITalia ci porta poi a situazioni di immobilità perchè se senti piu avvocati ognuno ha il suo parere, propio come vi state confrontando tu e giorgino, se fossi un cliente conun probelma di frazionamento non saprei che fare.

Ecco che poi spuntano i cosidetti menefreghisti, che sentiti i pareri prima agiscono e poi ............vedremo ......come ho scritto sopra.

PErchè non ne avete mai incontrati??

 

[Alessandro Frisoli]

Diavolina non sono d'accordo.

L'aggravio di servitù non richiede l'unanimità dei consensi, lo dicono tutti i testi dl mondo e non esiste 1 sentenza che conforti le tue tesi.
D'altra parte hai già postato queste tue considerazioni in altri forum specifici sul condominio, e anche lì ti hanno dato le stesse risposte.

trovami 1 sentenza a tuo favore e cambio idea (forse)

La situazione è una sola a meno che un regolamento contattuale (possibilmente trascritto) non lo vieti espressamente. Il frazionamento è assolutamente ammesso a meno che non si vadano a ledere i diritti degli altri condomini e non si utilizzino arbitrariamente le parti comuni dell'edificio

I precedenti condomini non avevano assunto obbligazioni in tal senso, cosa che avrebbero potuto invocare solo se i si fosse trovata una situazione di regolamento contrattuale

Le delibere assembleare, a meno che prese all'unanimità, non possono assolutamente limitare l'uso dela proprietà privata.

L'amministratore in caso di frazionamento ha la sola facoltà di verificare se i lavori non vadano ad inficiare sulle parti comuni.

Il problema da te posto quindi non esiste