Gli agenti immobiliari davanti allo specchio. Questa professione ha ancora un futuro?

[Oris]

Io invece non ritengo la valutazione dell'immobile cruciale in fase di acquisizione, perchè il mercato sfugge alle valutazioni.

L'unico modo per dare la certezza di avere il metodo che sia più equanime possibile nel mercato è la TRATTATIVA

Con la trattativa, il prezzo medio di scambio è sicuramente il prezzo ch epiù si avvicina (parlo in termini matematici e di statistica e di probabilità) al prezzo giusto di mecato, che ricodro, è quanto è disposto qualcuno a pagare un immobile.

I metodi di stima sono sempre riferiti al passato, non possono analizzare trend perchè sono solo ipotetici, al massimo posson proporli (questa è una zona che nel tempo acquisterà prestigio... questa è una zona ch eil emrcato non desidera...)

Si dovrebbe dare molta più importanza alla contrattazione, cosa ch emolti colleghi vogliono evitare... stimando e promettendo appunto, salvo poi sbattere spesso il muso sul mercato.

PErsonalmente, io stimo gli immobili ma non impongo prezzi, na a chi compra ne a chi vende,porto qualsiasi proposta e spesso, chiudo a prezzi che hanno percentuali anche a doppia cifra minori rispetto al prezzo esoso di partenza.

Quando un prezzo è esoso, non dovendo lavorare con esclusiva ma lavorando per me, lo dico anch eal proprietario "non vuoi vendere, vuoi vincere la schedina" ... non ho legami con nessunno e campo felice.

 

[Maurizio Zucchetti]

Secondo me alla base di tutto c'è sempre la legge della domanda e dell'offerta. Anche se mi attirerò le ire di (quasi) tutti i colleghi, non credo che la percentuale di clienti scorretti che contattano l'agenzia solo per avere notizie e poi saltarla sia superiore a quella dei ladri o dei truffatori in genere. A mio avviso la "voglia" di saltare l'agente alla maggior parte delle persone viene per le esperienze avute (dirette, o peggio riferite), e per la percezione che si ha dell'agente immobiliare medio.
Che fare, allora? Come mi hanno insegnato in qualche corso, dovremmo considerarci come "il commesso che si è messo in proprio" e fare attenzione a quello che offriamo al cliente, sicuramente in termini di competenza e professionalità, ma anche in termini di rapporto umano. Sono convinto che se il cliente verifica che la nostra opera vale la provvigione che gli chiediamo, non penserà assolutamente a saltarci.
Personalmente cerco di applicare nella pratica quanto detto e devo dire che, pur non usando fogli i visita, finora non ho mai avuto problemi di "scavalcamento"!

 

[immodavide]

per fare valutazioni precise è necessario conoscere alla Perfezione la zona di riferimento. Basarsi solo sulle valutazioni OMI è molto approssimativo, in quanto i prezzi possono variare di molto persino da un civico all'altro, dipende dal vicinato, dai negozzi che ci sono sotto il palazzo, dall'esposizione, da come è fatto il cortile, ecc...Quando lavoravo dai verdi, le valutazioni erano sempre precise, sgarravo giusto di quei 5000euro in eccesso o in difetto. Questo, secondo me, è stato possibile pechè conoscevo tutto e di tutto di quella zona ristretta di mia competenza e sapevo benissimo come i prezzi possono variare. Sicuramente se uno non ha un azona delimitata in cui lavora, le valutazioni non possono essere così precise e ci si affiderà più alla trattativa.
Ovviamente un altro fattore da tenere in considerazione è la disponibilità di mutuo che le banche sono disposte ad erogare. Se io so che una certa tipologia di casa, ad esempio un bilocale, viene acquistato al 90% da giovani copie o da single e so che a queste persone non concedono quasi mai più di 120mila euro di mutuo, i bilocali venduti a 150-160mila resteranno facilmente invenduti

 

[Roby]

Ovviamente un altro fattore da tenere in considerazione è la disponibilità di mutuo che le banche sono disposte ad erogare. Se io so che una certa tipologia di casa, ad esempio un bilocale, viene acquistato al 90% da giovani copie o da single e so che a queste persone non concedono quasi mai più di 120mila euro di mutuo, i bilocali venduti a 150-160mila resteranno facilmente invenduti

Su questo punto non sono d'accordo, se un appartamento vale un tot. non lo svaluto di sicuro in funzione di quanto può richiedere una coppia di giovani in merito al mutuo.

 

[gmp]

e sulla base di cosa vuoi calcolare il valore, se non sulla base del potere d'acquisto dei compratori!?

 

[immodavide]

volente o nolente bosogna tener conto di quanto si possono permettere di spendere gli acquirenti. E' vero, uno può scegliere di rimandare la vendita, ma se uno vuole vendere in questo momento ( e secondo me sempre) deve tener conto del potere di acquisto delle persone, altrimenti rimarrà invenduto.

 

[Roby]

Forse non ci siamo capiti, la flessione dei prezzi c'è già stata e si sente, però non dirò mai a un cliente che il suo appartamento vale meno perchè a tizio e caio non gli danno il mutuo, poi diverso è il discorso se vogliamo paragonare il potere di acquisto in funzione della passata crescita dei prezzi.

 

[immodavide]

Io lo dico tranquillamente, non credo ci sia nulla di male, è uno dei parametri per giustificare la mia valutazione.
I prezzi cambiano a seconda di quanta offerta c'è e anchea seconda di quello che può spendere la gente. POi è ovvio che per certi immobili il fattore mutuo è inesistente, non è che un casa in piazza Duomo venga venduta a meno perchè a chi compra non danno così tanto mutuo.

 

[gmp]

Forse non ci siamo capiti, la flessione dei prezzi c'è già stata e si sente, però non dirò mai a un cliente che il suo appartamento vale meno perchè a tizio e caio non gli danno il mutuo, poi diverso è il discorso se vogliamo paragonare il potere di acquisto in funzione della passata crescita dei prezzi.

e cosa gli diresti invece?!

 

[gmp]

non è che un casa in piazza Duomo venga venduta a meno perchè a chi compra non danno così tanto mutuo.

infatti, semmai, in quel caso influiscono le perdite in borsa che erodono il cash disponibile