Guida vendita immobile per "dubbio" totale?

[Brawler II]

Questo non è un forum propriamente di agenti immobiliari ma un forum sul pianeta immobiliare, dove c'è una prevalenza di AI in quanto professionisti del settore, i quali mettono a disposizione di tutti ( AI compresi) le loro competenze ed esperienze e si scambiano pareri. È normale che se vieni a chiedere consigli su come far da solo, dichiarando una totale ignoranza nella materia... svilendo inoltre l'apporto dell'AI... Tutti in coro ti dicano che stai sbagliando.

No hai frainteso, ho detto nei post indietro che l'agente può servire in moltissimi casi ma non nel mio. Mi aspettavo ci fosse anche chi fa da sé nella compravendita qui ma non ne ho visti in questo 3D. Sul perché presumete che mi serva ancora non ho letto nulla di sensato. Quello che per me è senza senso e non mi sta bene è il pagamento in percentuale, a differenza di moltissime categorie professionali che vanno a parcella fissa (medici, avvocati, commercialisti ecc).

 

[Mariuz]

Quello che per me è senza senso e non mi sta bene è il pagamento in percentuale, a differenza di moltissime categorie professionali che vanno a parcella fissa (medici, avvocati, commercialisti ecc).

Commercialisti a parcella fissa? Fammeli conoscere! Finora tutti quelli che ho conosciuto andavano, ovviamente sopra un certo volume d'affari del cliente, a percentuale sul fatturato... E un avvocato con cui ho avuto un buon rapporto di recente, andava a percentuale al contrario: questo è il mio costo (bomba), poi in base alle reali disponibilità del cliente trattiamo una scontistica scaglionata...
Non capisco tutta questa perplessità per la provvigione d'agenzia... Personalmente mi faccio sempre guidare dal principio: se una cosa non la so fare, pago un professionista al mio posto, altrimenti se la so fare (e ho il tempo e la voglia di farmela da me) non cerco un professionista, ma soprattutto anche in quel caso non vado a lamentarmi che c'è gente che si fa pagare per un lavoro che anch'io saprei fare. Ogni lavoro ha un suo prezzo... altrimenti perché vado al ristorante con la mia compagna, quando sia lei che io siamo appassionati di cucina e amiamo cucinare cose buone? Andiamo lo stesso al ristorante per mille altre ragioni.
La terzietà, ovvero quel ruolo super partes del mediatore, regolato da precisi articoli del Codice Civile oltre che dal codice deontologico di categoria, ha sempre avuto una sua funzione e un suo riconoscimento oneroso. Cosa che magari alcuni grandi franchisor non insegnano da subito ai loro agentini, mandati in giro ad arrangiarsi come possono con le valutazioni immobiliari, e generando nella gente l'idea che il valore di un immobile e di chi lo gestisce per tuo conto sia volatile e privo di senso.
Il vero punto però è: basta un manuale gratuito scaricato da internet per insegnare ad un privato a gestire bene tutti i passaggi dalla messa online di un annuncio al rogito? Se il tuo vicino di pianerottolo è fortemente interessato a comprare casa tua, sì. Altrimenti, auguri vivissimi.

 

[Brawler II]

Commercialisti a parcella fissa? Fammeli conoscere! Finora tutti quelli che ho conosciuto andavano, ovviamente sopra un certo volume d'affari del cliente, a percentuale sul fatturato... E un avvocato con cui ho avuto un buon rapporto di recente, andava a percentuale al contrario: questo è il mio costo (bomba), poi in base alle reali disponibilità del cliente trattiamo una scontistica scaglionata...
Non capisco tutta questa perplessità per la provvigione d'agenzia... Personalmente mi faccio sempre guidare dal principio: se una cosa non la so fare, pago un professionista al mio posto, altrimenti se la so fare (e ho il tempo e la voglia di farmela da me) non cerco un professionista, ma soprattutto anche in quel caso non vado a lamentarmi che c'è gente che si fa pagare per un lavoro che anch'io saprei fare. Ogni lavoro ha un suo prezzo... altrimenti perché vado al ristorante con la mia compagna, quando sia lei che io siamo appassionati di cucina e amiamo cucinare cose buone? Andiamo lo stesso al ristorante per mille altre ragioni.
La terzietà, ovvero quel ruolo super partes del mediatore, regolato da precisi articoli del Codice Civile oltre che dal codice deontologico di categoria, ha sempre avuto una sua funzione e un suo riconoscimento oneroso. Cosa che magari alcuni grandi franchisor non insegnano da subito ai loro agentini, mandati in giro ad arrangiarsi come possono con le valutazioni immobiliari, e generando nella gente l'idea che il valore di un immobile e di chi lo gestisce per tuo conto sia volatile e privo di senso.
Il vero punto però è: basta un manuale gratuito scaricato da internet per insegnare ad un privato a gestire bene tutti i passaggi dalla messa online di un annuncio al rogito? Se il tuo vicino di pianerottolo è fortemente interessato a comprare casa tua, sì. Altrimenti, auguri vivissimi.

Ho capito grazie al tuo messaggio da dove nasce il fraintendimento. Il grassettato infatti è esattamente quello che voglio fare. Avendo tutti gli immobili locati (in maniera tutt'altro che redditizia) e sapendo che il valore di un immobile locato è inferiore, proporrò proprio ai locatari l'acquisto.
Circa il commercialista per gestire i miei immobili va a fisso per unità, indipendentemente dal valore dello stesso. È vero però che alcuni avvocati usano la formula della % del recuperato in alcuni casi, ma sono appunto casi particolari. Il concetto che non mi spiego è che se l'impegno che mette l'agente è lo stesso per un immobile da 200 mila euro o 1 milione e le cose che fa sono le stesse (mettere annunci e fare visionare e presenziare al preliminare e al rogito) perché non va a fisso pure lui. Oltre che un immobile da 1 milione in certe zone è comune per un 150 mq2 (quindi "normale") come pretendono che uno paghi 30k? Senza polemica, solo che non capisco sinceramente....

 

[francesca63]

Oltre che un immobile da 1 milione in certe zone è comune per un 150 mq2 (quindi "normale") come pretendono che uno paghi 30k? Senza polemica, solo che non capisco sinceramente....

Non è che si “pretende”, come non “pretende” l’avvocato o il chirurgo: ti garantisco che normalmente i clienti con case da 1 milione (anche a Milano ce ne sono un’infinità: di solito sopra i 500.000 io chiedevo il 2%) , quando si conclude una trattativa pagano senza problemi, e spesso ringraziano, e ti mandano altri clienti.
Oltre a sapere da subito che il costo del servizio sarà quello.

mettere annunci e fare visionare e presenziare al preliminare e al rogito)

Se il lavoro fosse quello, avresti ragione: perfortuna il lavoro è più impegnativo di così, più soddisfacente, e più di responsabilità.

Se i tuoi inquilini non vorranno comprare, ad esempio, ti scontrerai con le difficoltà di vendere un immobile locato, dovendo stipulare eventuali contratti preliminari più complessi del normale, perché entrambe le parti abbiano le dovute tutele.
Ogni vendita è una situazione diversa, è un buon agente deve saper padroneggiare molto bene queste peculiarità.

 

[specialist]

Il concetto che non mi spiego è che se l'impegno che mette l'agente è lo stesso per un immobile da 200 mila euro o 1 milione e le cose che fa sono le stesse (mettere annunci e fare visionare e presenziare al preliminare e al rogito) perché non va a fisso pure lui. Oltre che un immobile da 1 milione in certe zone è comune per un 150 mq2 (quindi "normale") come pretendono che uno paghi 30k? Senza polemica, solo che non capisco sinceramente....

Ma chettifrega dell'impegno che ci mettono, l'importante e che vendano e in fretta.
Pensa ai tuoi appartamentini locati... se gli inquilini non te li comprano e loro riescono a vendere una simile zavorra, non vanno forse retribuiti adeguatamente?

 

[Mariuz]

Avendo tutti gli immobili locati (in maniera tutt'altro che redditizia) e sapendo che il valore di un immobile locato è inferiore, proporrò proprio ai locatari l'acquisto.

Tra un vicino di casa e un tuo locatario c'è un abisso... A meno che l'acquisto te lo proponga il locatario di sua spontanea iniziativa... In marketing l'analisi motivazionale dell'acquirente è scienza!
Ma poi scusa, perché il valore di un immobile locato dovrebbe essere necessariamente inferiore? Non è una nuda proprietà... Se mi trovassi ad un tavolo con un investitore, e avessi in mano un buon contratto di affitto, farei leva proprio sul fatto che si tratta di un immobile a reddito... Invece è chiaro che se proponessi l'acquisto ad un inquilino che paga regolarmente da anni e non gli facessi perlomeno un ghiotto ma ghiotto sconto, per quanto non si possa ragionare in questo caso di affitto a riscatto, pensi che mi darebbe ascolto?
In tutta sincerità, da come sviluppi i tuoi ragionamenti, mi viene caldamente da suggerirti che se vuoi avere successo nella vendita del tuo immobile, è meglio che ti affidi ad una buona agenzia della tua zona.

Il concetto che non mi spiego è che se l'impegno che mette l'agente è lo stesso per un immobile da 200 mila euro o 1 milione e le cose che fa sono le stesse perché non va a fisso pure lui

Ti assicuro che l'impegno non è per niente lo stesso! Anche non considerando tutto il lavoro e il background che ci mette un agente per assicurarsi un'esclusiva di vendita di una villa di 9 locali con box triplo, giardino, piscina e campo da tennis, non paragonabile a quello che ci mette per aggiudicarsi l'esclusiva di un monolocale da 30mq, credi che la vendita di entrambi comporti lo stesso tempo, energie, fegato?

 

[Giuseppe Di Massa]

Sono vergine della vendita di immobili. Per la quotazione grazie ad internet non ho particolari problemi, ma sono totalmente a digiuno sulla parte burocratica.
Non mi è chiaro innanzitutto perché dovrei rivolgermi ad agenzia (posso farlo vedere io stesso) e posso mettere gli annunci in internet da solo, e quale sia appunto il valore aggiunto dell'agenzia.
So che serve un notaio e so che le spese le paga l'acquirente, ma questo è tutto quello che so.
Mi servirebbe una guida, un link o qualcosa sulle cose a cui fare attenzione per non incorrere in fregature o spese indesiderate non calcolate. Grazie.

Dal tuo post direi che se ti metti a fare da solo...scriverai nuovi posto molto presto magari per chiederci il nome di un bravo avvocato. Puoi imbiancarti la casa da solo, costruirti un tavolo da solo, anche curarti da solo la legge lo consente, ma il risultato? Per tornare alla tua domanda, devi affidarti ad una agenzia per ragioni di sicuerezza, magari hai antifurto e porta blindata poi metti i tuoi dati on line e apri la porta a chiunque? In oltre basta una parola sbagliata su un contratto (ammesso che qulcuno ne scriva uno) e si finisce in tribunale per anni. Devi rivolgerti ad una agenzia perchè probabilmente spunterai un prezzo giusto, il fai da te rende precipitosi ed inefficaci, devi rivolgerti ad una agenzia perchè noi siamo assicurati, tu no. Devi farlo anche perchè gli acquirenti seri non si avvicinano alle compravendite tra privati. Potrei darti altri 10 motivi.

 

[davideboschi]

Sinceramente non riesco a capire.
Dici che non sai niente di vendita di immobili, sai solo farti un'idea di quanto vale e sai che serve un notaio. Poi prosegui chiedendo a cosa serve un agente.
Direi che con l'incipit del tuo primo post ti sei risposto da solo. L'agente ti serve per fare tutto quello che non sai fare tu. Purché, ovviamente, sia un bravo agente.
P.S. Non sono un agente.

 

[Brawler II]

Insomma state dicendo tutti la stessa cosa, un buon agente finalizza la vendita molto prima di quanto farei io. Ottimo, ma non ho nessuna fretta, l'ho detto già 3 volte. Circa la sicurezza del contratto, mica è un avvocato. Al preliminare porto il mio notaio. C'è altro? Ancora non ho sentito niente che giustifichi 6k su 200k di immobile

 

[Bagudi]

Beato te.