Ho acquistato un immobile all'asta , so che mi spettano da pagare le spese esercizio anno in corso

[sgaravagli]

@marco tartari

art 2770 cc Crediti per atti conservativi o di espropriazione. (1)

I crediti per le spese di giustizia fatte per atti conservativi [c.p.c. 671] o per l'espropriazione di beni immobili [c.p.c. 555] nell'interesse comune dei creditori sono privilegiati sul prezzo degli immobili stessi

 

[sergio zumpano]

le spese per vendere l'immobile all'asta vengono liquidate per prime dal giudice.... quindi il condominio sarà ristorato per primo.... quelle spese invece che vengono ripartite secondo la tabella millesimale in capo all'immobile da te acquistato saranno a carico tuo fino a due anni precedenti all'aggiudicazione mentre quelle piu vecchie saranno ripartite su tutto il condominio....

forse non mi ero spiegato bene , l'amministratore ha aperto una azione legale con il vecchio proprietario , per recuperare le spese condominiali arretrate , poi l'appartamento e stato acquistato da me all'asta nel 2016 , e l'amministratore mi include nelle spese esercizio la fattura del legale pari a euro 2600,00 del 2016 , sempre per il recupero debito , a questo punto , va ripartita su tutti i condomini , oppure spetta a me come nuovo acquirente ?

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao Sergio, come ti dicevo al post numero 7 le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spettano a chi era proprietario al momento in cui la lite era insorta.
"Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato "(Cassazione con sentenza n. 12013, - 1/07/2004).
L'amministratore deve quindi rivolgersi al vecchio proprietario e, nel caso in cui il vecchio proprietario non volesse pagare non potrà essere fatto decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ma si dovrà procedere in via ordinaria in quanto oggi non più condòmino. Come ultima ratio l'assemblea potrà deliberare di ripartire la quota insoluta tra tutti i condòmini attuali; per essere inattaccabile la delibera dovrebbe essere all'unanimità, ma se non c'è altra soluzione.......

 

[Miciogatto]

le spese per l'asta per legge sono crediti privilegiati, anche rispetto all'ipoteca di 1° grado

E' corretto. Ma una cosa sono le spese, altra cosa è il credito per cui si sta procedendo.

Se il condominio è il procedente (ha avviato il pignoramento) sicuramente al riparto riprenderà i soldi che ha dovuto anticipare per le spese di procedura.

Ma il credito vantato è altro discorso. Classico caso in cui la banca con ipoteca di primo grado prende tutto e per gli altri non resta niente. A parte il discorso spese che dicevo prima.

 

[sergio zumpano]

Ciao Sergio, come ti dicevo al post numero 7 le spese di risarcimento e di giudizio per una causa che ha visto soccombere il condominio spettano a chi era proprietario al momento in cui la lite era insorta.
"Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato "(Cassazione con sentenza n. 12013, - 1/07/2004).
L'amministratore deve quindi rivolgersi al vecchio proprietario e, nel caso in cui il vecchio proprietario non volesse pagare non potrà essere fatto decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ma si dovrà procedere in via ordinaria in quanto oggi non più condòmino. Come ultima ratio l'assemblea potrà deliberare di ripartire la quota insoluta tra tutti i condòmini attuali; per essere inattaccabile la delibera dovrebbe essere all'unanimità, ma se non c'è altra soluzione.......

grazie per la risposta breve, siccome l'amministratore e convinto del contrario , e cioe' che siccome l'assembrea a votato affinche' la parcella del legale venisse messa sull'esercizio 2016 , sapendo che l'appartamento sarebbe stato venduto all'asta , e cosi' facendo i condomini si sarebbero sgravati il pagamento del legale , e anno deliberato che i costi venissero aggravati al nuovo proprietario , vi qualche sentenza , qualche giudice ha deliberato in merito?
questo sig. amministratore e un po............ , e non vuole cedere

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao Sergio, ti riporto gli estremi di un'altra sentenza della Suprema Corte (n° 24654 del 2010) che tratta della competenza delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario a seguito di alienazione di un'unità immobiliare in condominio. Come potrai leggere, la Cassazione distingue tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Mentre per le prime la competenza è di chi ricopre il ruolo di condòmino al momento del godimento delle stesse, per le seconde il momento costitutivo della relativa obbligazione è la data della delibera assembleare che autorizza l'intervento che darà origine alla spesa stessa. In pratica nel tuo caso se la delibera assembleare che dava mandato al legale è anteriore all'esercizio precedente il tuo acquisto, nulla potrà essere a te richiesto.

 

[sgaravagli]

E' corretto. Ma una cosa sono le spese, altra cosa è il credito per cui si sta procedendo.

Se il condominio è il procedente (ha avviato il pignoramento) sicuramente al riparto riprenderà i soldi che ha dovuto anticipare per le spese di procedura.

Ma il credito vantato è altro discorso. Classico caso in cui la banca con ipoteca di primo grado prende tutto e per gli altri non resta niente. A parte il discorso spese che dicevo prima.

la legge afferma proprio questo!!!

 

[sergio zumpano]

Ciao Sergio, ti riporto gli estremi di un'altra sentenza della Suprema Corte (n° 24654 del 2010) che tratta della competenza delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario a seguito di alienazione di un'unità immobiliare in condominio. Come potrai leggere, la Cassazione distingue tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Mentre per le prime la competenza è di chi ricopre il ruolo di condòmino al momento del godimento delle stesse, per le seconde il momento costitutivo della relativa obbligazione è la data della delibera assembleare che autorizza l'intervento che darà origine alla spesa stessa. In pratica nel tuo caso se la delibera assembleare che dava mandato al legale è anteriore all'esercizio precedente il tuo acquisto, nulla potrà essere a te richiesto.

buon giorno , ho letto la sentenza da te scritta, pero' non parla di spese legali per recuperare il credito, bensi' lavori ordinari-straordinari ,
sai se c'e' qualche sentenza in merito?
grazie

Devi spiegarti meglio :

- Chiedono a tutte le spese sostenute o solo
una singola quota?

- Le spese legali ricadono negli ultimi 2 anni?

buon giorno , chiede solo a me di pagare , anzi , l'assemblea condominiale , ha votato a favore ( mica schemi) !!!! , pero' seguendo i vari forum , non sarebbero a mio carico, c'e' qualche sentenza che si e' espressa in merito?

 

[davideboschi]

In una mia precedente risposta scrivevo che, alla peggio, ti sarebbe stato chiesto di pagare la tua quota millesimale delle spese legali sostenute, non certo tutte le spese. L'obbligo però, come giustamente precisa @Andrea Occhiodoro , scatta al momento della delibera e riguarda il soggetto che era proprietario al momento della delibera. Di conseguenza, a pagare dovrebbe essere comunque il vecchio proprietario e per quota millesimale, ma con una differenza che ti riguarda:
- se la delibera non appartiene all'esercizio in corso o all' esercizio precedente, l'amministratore non può chederti nulla perché tu non rispondi per tali esercizi. Per tali spese risponde il vecchio proprietario e solo lui, e se lui è insolvente l'amministratore deve ripartire la sua quota di spesa sugli altri condomini, te escluso.
- se la delibera appartiene all'esercizio in corso o all' esercizio precedente, l'amministratore dovrebbe comunque chiedere i soldi al vecchio proprietario, ma siccome questi è verosimilmente insolvente o irreperibile, li chiede a te perché tu sei solidalmente obbligato per legge e non puoi sottrarti.
In ogni caso deve essere chiaro che si tratta di spese deliberate in assemblea e quindi in capo a chi ha deliberato per quota millesimale, non si tratta assolutamente di spese da imputare personalmente.
Inoltre, per quanto riguarda la tua domanda

ho letto la sentenza da te scritta, pero' non parla di spese legali per recuperare il credito, bensi' lavori ordinari-straordinari

in effetti il caso in specie riguardava dei lavori, ma lo stesso principio si applica per qualsiasi spesa straordinaria deliberata in assemblea, quindi anche le spese di assistenza legale.

 

[sergio zumpano]

In una mia precedente risposta scrivevo che, alla peggio, ti sarebbe stato chiesto di pagare la tua quota millesimale delle spese legali sostenute, non certo tutte le spese. L'obbligo però, come giustamente precisa @Andrea Occhiodoro , scatta al momento della delibera e riguarda il soggetto che era proprietario al momento della delibera. Di conseguenza, a pagare dovrebbe essere comunque il vecchio proprietario e per quota millesimale, ma con una differenza che ti riguarda:
- se la delibera non appartiene all'esercizio in corso o all' esercizio precedente, l'amministratore non può chederti nulla perché tu non rispondi per tali esercizi. Per tali spese risponde il vecchio proprietario e solo lui, e se lui è insolvente l'amministratore deve ripartire la sua quota di spesa sugli altri condomini, te escluso.
- se la delibera appartiene all'esercizio in corso o all' esercizio precedente, l'amministratore dovrebbe comunque chiedere i soldi al vecchio proprietario, ma siccome questi è verosimilmente insolvente o irreperibile, li chiede a te perché tu sei solidalmente obbligato per legge e non puoi sottrarti.
In ogni caso deve essere chiaro che si tratta di spese deliberate in assemblea e quindi in capo a chi ha deliberato per quota millesimale, non si tratta assolutamente di spese da imputare personalmente.
Inoltre, per quanto riguarda la tua domanda

in effetti il caso in specie riguardava dei lavori, ma lo stesso principio si applica per qualsiasi spesa straordinaria deliberata in assemblea, quindi anche le spese di assistenza legale.

ma esiste qualche sentenza che dimostri che il pagamento richiesto non e' dovuto, il mio amministratore mi ha detto : che e' pronto a discuterne sulla base di sentenze espresse , non per sentito dire, potete aiutarmi , parliamo di 2600,00 euro, grazie