Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare l'atto?

[imported_bubù]

Ciao ragazzi ho ancora bisogno del vostro aiuto.
Mio fratello ha comprato un appartamento.
Tutto regolare fin quando non ha deciso di ristrutturarlo. Quando è andato in comune per chiedere la DIA sorpresa c'è un abbaino abusivo non sanabile. ne sul compromesso ne sul rogito e mensionato.
Siate gentili mi servirebbe tipo una lettera un fac simile per comunicare questa cosa e magari mettere in mora venditore notaio ,che a fatto l'atto con difformità, e Agenzia volevo poi sapere ,visto che son passati circa 7 mesi dal rogito , faccio ancora in tempo a far annullare l'atto? Grazie

 

[Sandro 7942]

Re: difformita app. centro di Roma

Ciao bubù,
mi sa che non è semplice come credi...
Quando tuo fratello ha stipulato l'atto di compravendita avrà dovuto rispondere a una domanda di questo tipo formulata dal notaio:

- Signor xxxx, questa è la planimetria dell'alloggio che sta acquistando; è composto da cucina,soggiorno,x camere....blablabla..... E' corretto?-

Se tuo fratello non ha obiettato nulla in quel momento gli risulterà difficile ora porvi rimedio.

Purtroppo la legge non ammette l'ignoranza, per cui se tuo fratello non ha saputo riscontrare questa difformità sulla planimetria la responsabilità ricade su di lui....

Diverso il discorso nei confronti dell'agenzia! Un Agenti Immobiliari non può permettersi di tacere su un fatto simile, solo che nella maggior parte dei casi queste difformità vengono accettate dagli acquirenti (perchè non sono casistiche gravi) e quindi dimostrare in sede di giudizio di non esserne stati a conoscenza sarà davvero dura!

 

[Roby]

Sandro però stiamo parlando di un abbaino abusivo e non sanabile, se non è stato menzionato è truffa a mio parere, un conto un locale sottottetto spacciato per locale abitabile, un conto un area che esiste nella realta ma non è riportata in scheda e tanto meno sulle scritture private.

Ma io ci rifletterei coi colleghi.

 

[caviapp]

quoto Sandro

però stiamo parlando di un abbaino

ma cosè un'abbaino?

Dalle mie parti con questa terminologia si indica spesso, anche erroneamente, la finestra tipo velux dei sottotetti.
Oppure, nelle costruzioni più vecchie quella specie di casupola sopra il tetto che, con finestra verticale, permette di arieggare ed illuminare i sottotetti (da noi vulgo barbacanne)

In entrambi i casi difficilmente sono indicate nelle piante perchè appunto piante. per vederle sulla carta occorrebbero dei prospetti o sezioni o la pianta della copertura.

ma se l'obiezione non è fatta in sede di stipula ove si dichiara il "visto e piaciuto nello stato di fatto....." beh è dura recriminare dopo.

 

[Diego Zucchini]

Ciao bubù,
mi sa che ci sia poco da fare. Il Notaio viene esonerato da qualsiasi responsabilità poichè lascia dichiarare al venditore, sotto la sua responsabilità penale, che l'immobile è regolare dal punto di vista urbanistica e l'acquirente ne prende atto firmando il rogito. A distanza di 7 mesi è difficile andare a dimostrare che l'abuso è stato fatto prima della vendita. Il venditore potrebbe sempre dire: "quando ti ho venduto casa l'abbaino non c'era!"...

 

[roberto.spalti]

Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

L'atto è nullo poiché "In particolare, assumono estrema rilevanza per la loro frequente incidenza sulla pratica negoziale le cause di nullità previste dalla l. 28.2.1985, n. 47, in materia urbanistica, e dalla l. 26.6.1990, n. 165, in tema di avvenuta denuncia dei redditi relativi ad immobili urbani."

In atto è scritto che parte venditrice garantisce il bene conforme alle leggi e strumenti edilizi vigenti, essendo in caso contrario tenuta al risarcimento di ogni e qualsiasi danno causato a parte acquirente; si tratta di una dichiarazione in atto resa dal venditore che contemporaneamente solleva il notaio da ogni responsabilità.
Inoltre essendo la difformità non conoscibile all'acquirente tramite la visione della planimetria si rientra anche nel vizio occulto.

Pertanto:
Il notaio non è responsabile dato che lui è tenuto solamente a verificare la commerciabilità del bene dal punto di vista fiscale ed ipotecario, l'urbanistica non è suo argomento.
L'agenzia non so, per me doveva verificare.

Per eventuali prossimi acquisti fai sempre fare da un tuo tecnico di fiducia una relazione di conformità urbanistica, o almeno chiedi che venga fatta fare da un tecnico dell'agenzia che sotto la sua responsabilità dichiara se l'appartamento è conforme o meno.

 

[imported_bubù]

ciao ragazi e grazie a tutti.
volevo dirvi che l'abuso e dimostrabile perche ho controllato su google heart e in una foto di due anni fa già esistevano quindi prima dell'aquisto da parte di mio fratello .mi potreste aiutare mandandomi una bozza di ciò che devo scrivere al venditore ed all'ag?Ciao ancora e grazie

 

[roberto.spalti]

Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

La lettera la può scrivere il tecnico che ha fatto gli accertamenti, così da citare anche le difformità; comunque il tenore potrebbe essere:

Spett. tizio
Avendo effettuato indagini urbanistiche relativamente all'immobile da Lei venduto in data xx con atto rogato dal Dott. xx sono emerse difformità tali da ritenere nullo l'atto stipulato; chiediamo un incontro con lei in modo da verificare le possibili soluzioni per non incorrere in azioni legali a tutela dei nostri diritti.
Cordiali saluti

Firma

 

[roberto.spalti]

Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

La mandi al venditore, all'agenzia e al notaio per conoscenza (tutte raccomandate a/r).
L'incontro lo fate in ufficio dal notaio e ti presenterai con il tuo tecnico che ha fatto l'indagine.

La seconda lettera la manda, eventualmente, l'avvocato.

 

[imported_bubù]

OK roberto mi servirebbe una bozza perchè non so propio cosa scrivere
Ti spiego vorrei ,se possibile chiudere senza l'intervento di un legale,per non dover far spendere molti altri soldi a mio fratello .Almeno ci provo Ti sarei grato se puo mandarmi 2 righe .poi se non va chiameremo un avv. grazie