Il caos dei valutatori immobiliari, ovvero: l'esperto valutatore, professionista senza albo

[alessandro66]

Gran parte dei professionisti che non si aggiornano con gli IVS rispondono alla tua descrizione ed io nel forum sto informando gli utenti di questa nuova metodologia estimativa che può rappresentare un'importante occasione di qualificazione professionale degli AI quali valutatori e quali rilevatori ufficiali dei dati immobiliari

E io ti ringrazio anche a nome degli altri frequentatori del forum ma quello che mi stupisce è che, a parte l'ufficialità ed il rilievo che si sta dando agli IVS ultimamente, sembra che si sia stata fatta la grandissima scoperta per rivoluzionare il mercato e la professionalità degli agenti immobiliare e qui la domanda sorge spontanea, come nall'altro tuo post...dove sta la novità? E come hanno operato i nostri colleghi in questi anni? Mi sono affacciato in questo settore quasi 16 anni fa e chi mi ha insegnato a fare le valutazioni usava già queste metodologie...poi ripeto, è tutta teoria e più filtri si utilizzano e meno se ne viene fuori...se ci si vuole confrontare con la realtà e la pratica bisogna obbligatoriamente essere molto più flessibili. Poi se tutto ciò serve all'aggiornamento professionale, a farci guadagnare punti e posizioni e soprattutto titoli...ben venga ma attenzione...teoria è pratica sono complementari e devono andare a braccetto!!

 

[Carlo Garbuio]

dove sta la novità?

La novità sta nell'utilizzare una metodologia condivisa a livello internazionale in modo che le valutazioni siano confrontabili, verificabili,ripercorribili ... Gli standard intervengono proprio qui ... provo con un paragone e vedo se riesco a dare l'idea:
Tutti sappiamo scrivere e potremmo utilizzare per comunicare la carta, il fax, il pc ed internet ... che nulla altro sono che degli standard condivisi per poter comunicare il nostro pensiero, quello che vogliamo dire e, ad esempio con gli editor di testo, se attiviamo anche il correttore ortografico, possiamo verificare anche gli errori ortografici di chi ci comunica qualcosa. Questa è la novità degli standard: la condivisione di una metodologia che possa rendere più trasparente il mercato immobiliare.

dove sta la novità? E come hanno operato i nostri colleghi in questi anni?

Bella domanda ... la pongo sempre anch'io a chi solleva problemi nella redazione del rapporto di valutazione, nella raccolta dei dati, nell'argomentazione dei risultati ... E' bene porsela frequentemente questa domanda perché, almeno io, ne trovo lo stimolo per aggiornarmi e migliorare

 

[mata]

Scusa se ti contraddico, ma le stime immobiliari sono prerogativa e competenza esclusiva di alcune categorie professionali, quelle che avete citato, appunto: agronomi, arch., ing., geom.. Ad esempio gli insegnanti di estimo agli istituti tecnici geometri sono quasi sempre laureati in agraria. Nelle università l'esame di estimo, a quanto ne so, è un esame importante e obbligatorio nelle facoltà di agraria, architettura, ingegneria. Se guardiamo le leggi istitutive (gli ordinamenti) di queste professioni, risalenti agli anni '20, vediamo che sono addirittura operazioni "protette" (nel senso che fanno capo esclusivo di certe professioni e non possono essere svolte da tutti).

 

[Carlo Garbuio]

Scusa se ti contraddico, ma le stime immobiliari sono prerogativa e competenza esclusiva di alcune categorie professionali, quelle che avete citato, appunto: agronomi, arch., ing., geom.. Ad esempio gli insegnanti di estimo agli istituti tecnici geometri sono quasi sempre laureati in agraria. Nelle università l'esame di estimo, a quanto ne so, è un esame importante e obbligatorio nelle facoltà di agraria, architettura, ingegneria. Se guardiamo le leggi istitutive (gli ordinamenti) di queste professioni, risalenti agli anni '20, vediamo che sono addirittura operazioni "protette" (nel senso che fanno capo esclusivo di certe professioni e non possono essere svolte da tutti).

Mi fa piacere confrontarmi con gli utenti del forum quindi non ti devi assolutamente scusare di niente e le obiezioni spero possano servire a tutti.
A me non risulta che le le stime siano "prerogativa e competenza esclusiva di alcune categorie professionali", mi puoi riportare dei riferimenti normativi?
Nella mia esperienza poi ti devo dire che, sebbene maggiormente referenziati, i professionisti da te citati nella maggior parte dei casi sbagliano e di molto le valutazioni immobiliari, perchè?
Semplice:
non hanno il polso del mercato,
non sono a conoscenza dei prezzi reali
non conoscono le dinamiche del mercato.
Anzi, con queste stime molte volte si sostituiscono abusivamente addirittura agli AI nella mediazione .

Gli IVS rappresentano, a mio parere, una ottima occasione per tutti i professionisti del settore immobiliare per iniziare un reale rapporto di collaborazione e per gli AI soprattutto sono una grossa occasione di qualificazione professionale verso il pubblico e verso gli altri professionisti.

 

[mata]

Quanto ai riferimenti normativi, eccoli:
Architetti ed Ingegneri R.D. 23/10/1925 n° 2537 artt. 51-52;
Geometri R.D. 11/02/1929 n° 274 art. 16 lett. d), e), f), g);
Agronomi e Forestali L. 10/02/1992 art. 2 lett. e).
Per quanto mi dici circa gli errori dei professionisti, non so perchè sbagliano: superficialità? Non so, ogni persona è diversa... non tutti sbaglieranno, credo. Per i prezzi reali basta leggere gli atti di compravendita: almeno per quelle abitative dal 2006 sono veritieri (col cd. "prezzo valore"), e quindi una stima "comparativa" può essere reale.
Per il resto non so che dirti, ma le perizie di stima non sono facili. Forse le valutazioni o per quel che riguarda immobili comuni, tipo appartamenti, ecc. L'estimo è una materia vasta, molto.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Dimenticavo: se poi un professionista svolge abusivamente la professione di agente immobiliare, questo è un altro discorso. Ovvio che sbaglia e va denunciato.

 

[Carlo Garbuio]

Quanto ai riferimenti normativi, eccoli:
Architetti ed Ingegneri R.D. 23/10/1925 n° 2537 artt. 51-52;
Geometri R.D. 11/02/1929 n° 274 art. 16 lett. d), e), f), g);
Agronomi e Forestali L. 10/02/1992 art. 2 lett. e).
Per quanto mi dici circa gli errori dei professionisti, non so perchè sbagliano: superficialità? Non so, ogni persona è diversa... non tutti sbaglieranno, credo. Per i prezzi reali basta leggere gli atti di compravendita: almeno per quelle abitative dal 2006 sono veritieri (col cd. "prezzo valore"), e quindi una stima "comparativa" può essere reale.
Per il resto non so che dirti, ma le perizie di stima non sono facili. Forse le valutazioni o per quel che riguarda immobili comuni, tipo appartamenti, ecc. L'estimo è una materia vasta, molto.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Dimenticavo: se poi un professionista svolge abusivamente la professione di agente immobiliare, questo è un altro discorso. Ovvio che sbaglia e va denunciato.

Ti ringrazio per la risposta e per i riferimenti normativi citati, li controllerò perchè da quanto dici sembra che gli AI non possano fare valutazioni immobiliari essendo queste prerogativa di questi professionisti. Il dubbio mi rimane perchè ad esempio anche gli AI possono essere CTU presso i Tribunali ed alcuni stanno facendo anche molta strada. Comunque grazie e verificherò.
Per il resto non mi fiderei troppo di quanto riportato negli atti notarili anche se sono sempre meglio di quelli precedenti.
Credo che gli AI abbiano una grossa opportunità per qualificarsi, certo è che se non si formano e specializzano come stanno facendo tutti gli altri professionisti non rimarrà che "arrangiarsi" collaborando con i pochi AI che si sono formati ed eventualmente prendere i prezzi degli atti dopo il 2006 come dici tu.
Mi ripeto ma credo che una reale collaborazione fra le varie professionalità del settore immobiliare avvantaggi tutti indistintamente. Io ad esempio sto collaborando con geom arch ing fornendo dati reali di compravendita e loro, se il proprietario dovesse vendere, mi suggeriscono come AI.

 

[Carlo Garbuio]

Quanto ai riferimenti normativi, eccoli:
Architetti ed Ingegneri R.D. 23/10/1925 n° 2537 artt. 51-52;
Geometri R.D. 11/02/1929 n° 274 art. 16 lett. d), e), f), g);
Agronomi e Forestali L. 10/02/1992 art. 2 lett. e).
Dimenticavo: se poi un professionista svolge abusivamente la professione di agente immobiliare, questo è un altro discorso. Ovvio che sbaglia e va denunciato.

Ho letto i riferimenti da te riportati, facendo una sintesi:
Ingegneri possono fare stime
Architeti possono fare stime
Geometri possono fare stime
Periti Agrari possono fare stime e
Agenti immobiliari possono fare stime
TUTTI possono isriversi al ruolo periti ed esperti presso la CCIAA e
TUTTI possono iscriversi all'ALbo CTU presso i Tribunali
Quindi tutti questi professionisti possono fare valutazioni immobiliari.
Ovvio che un AI non avrà la competenza di valutare un danno, ad esempio per una assicurazione o una perizia su caratteristiche tecniche dell'immobile ... altrettanto però dovrebbe valere per gli altri:
come possono professionisti non AIvalutare il più probabile prezzo di mercato se la loro professione non è in contatto con il mercato immobiliare?
Dal 2006 gli atti sono più attendibili ma non al 100%, e prima come hanno fatto a fare le queste valutazioni di mercato non avendo la conoscenza del mercato?
Giusto un anno fa il tribunale di Treviso ha inviato una lettera a tutti i presidenti dei vari ordini professionali invitandoli a richiamare i propri iscritti ad essere più precisi anche nella descrizione dell'immobile ... e questo la dice lunga sulla professionalità dimostrata sul campo ... credi che ci sia stata qualche attività da parte dei presidenti degli ordini professionali? Da quanto ne so io non è successo niente!

Quindi va bene essere autorizzati dalla legge ma sarebbe bene che ordini e categorie professionali, TUTTI INDISTINTAMENTE, oltre che far valere i propri legittimi diritti si preoccupassero anche dei rispettivi doveri ... e probabilmente non saremmo in questa situazione in cui c'è un continuo richiamo di tutti i profesionisti a redigere stime più oggettive, ecco perchè ora sono indispensabili gli IVS, non credi?
Sei informato sui nuovi standard internazionali di valutazione immobiliare? Tutte le categorie professionali si stanno aggiornando e si stanno svolgendo corsi in tutta Italia, come avrai visto dai vari argomenti aperti in questa sezione.
Ciao, buon lavoro, anzi buone vacanze e ... buona collaborazione

 

[mata]

Non ho detto che gli AI non possano fare valutazioni, ho solo risposto alla tua richiesta circa le leggi che consentono a certi professionisti di redigere le stime. Poi, il fatto di aver superato un esame di estimo, non è che ti consenta di sapere tutto, ovviamente. Se non ti aggiorni, poi. Però la norma ovviamente la consente a chi l'ha sostenuto. Quelle di cui tu parli (le perizie di stima) sono solo una piccola parte dell'Estimo. Ci sono le stime per calcolare l'indennità di espropriazione, quelle per ottenere il valore del diritto di superficie, il valore di trasformazione, ecc. ecc.. Io ho visto fare ad alcuni periti incaricati dagli Istituti di credito perizie con stampati a crocette!!! Ma come si fa? Si fa, perchè magari per una perizia lo pagano 200 euro + IVA (quindi €. 100 netti). Quindi è una presa in giro...

Aggiunto dopo 12 minuti :

Ah, una precisazione: il perito agrario può stimare solo immobili rustici (cioè agricoli) e la normativa di riferimento è l'art. 2 della L. 28/2/1968 e succ. modifiche. Gli agronomi (o Forestali), invece, sono i soggetti che hanno conseguito una laurea (magistrale) in agraria (o scienze Forestali) e si sono iscritti all'Ordine professionale. Buone vacanze anche a te!

 

[Carlo Garbuio]

Non ho detto che gli AI non possano fare valutazioni, ho solo risposto alla tua richiesta circa le leggi che consentono a certi professionisti di redigere le stime. Poi, il fatto di aver superato un esame di estimo, non è che ti consenta di sapere tutto, ovviamente. Se non ti aggiorni, poi.

Mi spiace averti dato questa impressione, non è assolutamente questa la mia intenzione e se questo è quello che traspare chiedo scusa. Queste affermazioni mi fanno molto male. Come in altri interventi il mio intento è quello di incentivare la formazione continua su tutto, non ho alcuna intenzione di insegnare niente a nessuno, anzi mettendomi in gioco ed esponendo il mio pensiero liberamente intendo solo verificare la bontà o meno delle mie convinzioni. Non è questo l'obiettivo dei forum? O sbaglio?

Però la norma ovviamente la consente a chi l'ha sostenuto. Quelle di cui tu parli (le perizie di stima) sono solo una piccola parte dell'Estimo.

vero, io parlo di valore di mercato, gli IVS si possono applicare però a tutti i tipi di valutazioni,

Ci sono le stime per calcolare l'indennità di espropriazione, quelle per ottenere il valore del diritto di superficie, il valore di trasformazione, ecc. ecc..

E' quanto ho affermato io, ad ognuno la propria competenza e comunque ribadisco che credo molto nella collaborazione fra categorie professionali, cosa che non mi sembra di rilevare apertamente dai tuoi interventi ...prova ad approfondire anche te questo tema e vedrai come potrai stabilire in maniera oggettiva e scientifica TUTTO, anche i danni o quelle caratteristiche qualitative che usualmente vengono valutate in maniera arbitraria e soggettiva ... personalmente sto collaborando con la provincia appunto per gli espropri applicando gli standard internazionali

Io ho visto fare ad alcuni periti incaricati dagli Istituti di credito perizie con stampati a crocette!!! Ma come si fa? Si fa, perchè magari per una perizia lo pagano 200 euro + IVA (quindi €. 100 netti). Quindi è una presa in giro...

VERO ...
e tutti gli ordini professionali cosa fanno?
come stanno tutelando i professionisti seri? Non potrebbero intervenire in maniera chiara e forte contro questo nodo di fare?
Guarda che ai corsi IVS partecipano tutti i profesionisti del settore immobiliare e tutti sono scontenti dell'operato dei rispettivi ordini ...

Aggiunto dopo 12 minuti :

Ah, una precisazione: il perito agrario può stimare solo immobili rustici (cioè agricoli) e la normativa di riferimento è l'art. 2 della L. 28/2/1968 e succ. modifiche. Gli agronomi (o Forestali), invece, sono i soggetti che hanno conseguito una laurea (magistrale) in agraria (o scienze Forestali) e si sono iscritti all'Ordine professionale. Buone vacanze anche a te!

ciao

 

[mata]

Gli Ordini non possono far niente, specie adesso con l'abrogazione delle lwggi che regolavano le tariffe professionali.
E' ovvio che uno che prende 100 euro netti per una perizia, non può andare al Catasto e prendere la planimetria, al Comune e verificare i permessi rilasciati, se c'è l'abitabilità, andare a fare il sopralluogo, controllare se i disegni presentati corrispondono allo stato di fatto ecc. ecc.: Se magari non corrispondono, se l'immobile è sanabile oppure no. Se è sanabile quanto costa la sanatoria. Se non c'è l'abitabilità, i motivi. Se è ottenibile l'abitabilità perchè magari ci sono i requisiti oppure sono ottenibili (magari manca solo la planimetria catastale aggiornata). Oppure non ci sono i requisiti perchè l'impianto di smaltimento dei liquami non è a norma ed allora va rifatto e magari in un condominio è una cosa (quasi) impossibile. O magari è un fabbricato in c.a. e non hanno mai fatto il collaudo delle strutture ed allora l'abitabilità non ci sarà mai..... anche se un tecnico ha la fortuna che i documenti non deve cercarseli ma ci sono tutti (cosa rarissima) e deve solo esaminarli, come fa a prendere 100 € netti? Solo controllare, fare il sopralluogo, verificare, fare le foto, scrivere la perizia, ecc.... un qualunque artigiano prende 20/25 €/h l'ora. Un professionista, con l'ufficio da pagare, computer, programmi, plotter, ecc, quanto deve prendere? Quelli che fanno assistenza ai ns. computer prendono 40 €. più IVA/h....
Per quanto riguarda infine la collaborazione tra tutte le categorie professionali, è auspicabile, certo. Io collaboro e rispetto tutti, non mi metto mica su un livello superiore, anzi. Le persone stupide lo fanno, quelle intelligenti son sempre modeste...