Il caos dei valutatori immobiliari, ovvero: l'esperto valutatore, professionista senza albo

[Donatellla]

Ho partecipato con molto interesse al convegno organizzato da E-Valuations a Roma sull'applicazione degli IVS in Italia; è palpabile che c'è molto fermento, è un settore in evoluzione che offre opportunità per i professionisti del settore. Già … quale settore?
Andiamo con ordine: i relatori, importanti rappresentanti di diverse categorie, si sono succeduti nei loro interventi: primo fra tutti il prof. Miccoli che ci ha ospitati nell'Aula Magna della Facoltà di Architettura dell'Università La Sapienza; il prof. Simonotti, il cui intervento, pur nella sua brevità, è stato ricco di spunti e linee guida; il dott Bambagioni di Tecnoborsa, il cui impegno è noto nel divulgare gli Ivs in Italia e nel far da “collante” tra le diverse istituzioni ed associazioni del settore. E di seguito: una commercialista, un architetto, un geometra, un agronomo, un ingegnere. Ognuno dei quali ha parlato di valutazione e della figura professionale del valutatore, ognuno dei quali ci ha ricordato che non basta fare un corso per diventare valutatore; c'è chi ha affermato che bisogna essere laureati, ma per carità no assoluto per la laurea breve, e (cito le testuali parole) “non deve essere, scusate la volgarità, un agente immobiliare”.
…....
Ora, in questa molteplicità di categorie professionali, ognuna delle quali ha manifestato espressamente il suo diritto di fare le valutazioni, chi perchè “sono stati i primi nella storia a farle (gli agronomi)”, chi perchè ha un diploma di geometra, chi perchè ha una laurea di 5 anni, non si è mai parlato di: conoscenza effettiva degli Ivs come prerequisito sostanziale da parte del valutatore; conoscenza delle dinamiche del mercato immobiliare; conoscenza delle problematiche reali di vendita e collocazione di immobili sul mercato. Io per esempio, ho un diploma di ragioneria ma non avendo la capacità nè l'esperienza per redigere un bilancio, non esercito il diritto di occuparmene solo perchè ho il titolo che lo consentirebbe.
In tutto si pongono le varie associazioni ed istituzioni, ognuna delle quali ha fatto e sta facendo un ottimo lavoro: creazione di una banca dati su un test della città di Prato che potrebbe essere preso ad esempio (E-Valuations); traduzione degli EVS Redbook dall'inglese con rispettivo adeguamento alla realtà italiana (Rics); chi si impegna in un lavoro continuo per la divulgazione di linee guida con l'aggiornamento di pubblicazioni sugli Ivs (Tecnoborsa); chi ha prodotto il Manuale Operativo per le Stime Immobiliari – MOSI (Agenzia del Territorio).
Potrei continuare, in quanto ogni istituzione pare che abbia da dire la sua sulla metodologia di valutazione.
A questo punto, alla luce di quanto sentito, vorrei fare le mie considerazioni personali::
- Tra tutti i professionisti che non rientrano nella categoria dei valutatori, il primo è sicuramente l'agente immobiliare. Perchè? Innanzitutto perchè non è considerato dai più un professionista, ma un ausiliario del commercio; inoltre perchè non ha la preparazione accademica; infine perchè non possiede il requisito dell'imparzialità nel fare una valutazione.
- Chi è agente immobiliare, se vuol fare il valutatore deve rinunciare all'intermediazione, ma d'altronde se non ha i titoli accademici non può in ogni caso fare il valutatore.
- Gli standard di valutazione provengono da molte fonti, sarebbe opportuno dare univocità alle linee guida.
- Ci sono valutatori immobiliari appartenenti alle diverse categorie: geometri, agronomi, ingegneri, commercialisti, avvocati, istituti bancari, architetti, investitori istituzionali ...
Domanda:
A quando un Albo Nazionale dei Valutatori, con esame d'accesso e commissione di controllo sull'operato dei valutatori? Potrebbe essere l'unica soluzione per istituire la figura del Valutatore Professionista, in grado di ricoprire questo ruolo unicamente perchè ne ha l'effettiva capacità, e non perchè ha semplicemente un “pezzo di carta” accademico: così scopriremmo che solo chi ha la conoscenza e la preparazione fa questo lavoro, senza escludere alcuna categoria professionale, e dando un pò di ordine a ciò che sembra un gran bel business, in cui tutti sgomitano per entrare.
Cosa ne pensate?

 

[Carlo Garbuio]

E-valuations considera molto gli AI. Spremulli, quello del lavoro di Prato, è AI e, da oggi, è membro del Consiglio direttivo di e-valuations, e-valuations ha costituito una commissione Real Estate (controlla nel sito). Che gli altri pensino quello che vogliono ma i dati di mercato dove li trovano?
Per questo sono convinto che gli IVS rappresentano una ottima opportunità di qualificazione professionale per gli AI

 

[Donatellla]

Gli esperti valutatori prendono i dati di mercato dagli AI e poi si fanno le loro stime ... La sensazione è che si vuole relegare gli AI a questo e nulla più; è un pò come fare gli archivisti, in fin dei conti....

 

[Graf]

In estrama sintesi:
Ma le banche chiamano gli Agenti Immobiliari a fare le stime o le perizie degli immobili, IVS o non IVS?
E i Tribunali? E i privati?

 

[Carlo Garbuio]

Ora ho un pò di più tempo per sviluppare i punti giustamente da te sollevati:

Ho partecipato con molto interesse al convegno organizzato da E-Valuations a Roma sull'applicazione degli IVS in Italia; è palpabile che c'è molto fermento, è un settore in evoluzione che offre opportunità per i professionisti del settore. Già … quale settore?
Andiamo con ordine: i relatori, importanti rappresentanti di diverse categorie, si sono succeduti nei loro interventi: primo fra tutti il prof. Miccoli che ci ha ospitati nell'Aula Magna della Facoltà di Architettura dell'Università La Sapienza; il prof. Simonotti, il cui intervento, pur nella sua brevità, è stato ricco di spunti e linee guida; il dott Bambagioni di Tecnoborsa, il cui impegno è noto nel divulgare gli Ivs in Italia e nel far da “collante” tra le diverse istituzioni ed associazioni del settore. E di seguito: una commercialista, un architetto, un geometra, un agronomo, un ingegnere.

"quello di Prato" è Antonio Spremulli un valutatore immobiliare indipendente che sta cercando di tradurre in pratica l'enorme sforzo di analisi, ricerca, selezione ed archiviazione del dato immobiliare richiesto dalla corretta applicazione degli standard internazionali di valutazione immobiliare ... un esempio per tutti i professionisti del settore immobiliare che intendano migliorare la trasparenza del mercato immobiliare attraverso la condivisione di esperienze e dati grazie alla collaborazione fra tutti i professionisti del settore immobiliare.

Ognuno dei quali ha parlato di valutazione e della figura professionale del valutatore, ognuno dei quali ci ha ricordato che non basta fare un corso per diventare valutatore; c'è chi ha affermato che bisogna essere laureati, ma per carità no assoluto per la laurea breve, e (cito le testuali parole) “non deve essere, scusate la volgarità, un agente immobiliare”.
…....
Ora, in questa molteplicità di categorie professionali, ognuna delle quali ha manifestato espressamente il suo diritto di fare le valutazioni, chi perchè “sono stati i primi nella storia a farle (gli agronomi)”, chi perchè ha un diploma di geometra, chi perchè ha una laurea di 5 anni, non si è mai parlato di: conoscenza effettiva degli Ivs come prerequisito sostanziale da parte del valutatore; conoscenza delle dinamiche del mercato immobiliare; conoscenza delle problematiche reali di vendita e collocazione di immobili sul mercato.

Se ne è parlato ma non è stata data la giusta importanza ... la figura del valutatore IVS è stata spiegata bene e in sintesi da Giangrandi presidente di Varestare. Chi poi ha sostenuto l'importanza della categoria degli ingegneri è uscito appena finito l'intervento ... è così che si comportano gli ingegneri? Criticano e non ascoltano?

Colgo l'occasione per rilevare il comportamento dei presenti a tali affermazioni: attenzione, ascolto e critica ferma ed educata ... è bene che impariamo anche queste piccole cose, ci sono associazioni di categoria che temono il confronto con chi la pensa diversamente e reagiscono in maniera scomposta e disorganica!!!

Io per esempio, ho un diploma di ragioneria ma non avendo la capacità nè l'esperienza per redigere un bilancio, non esercito il diritto di occuparmene solo perchè ho il titolo che lo consentirebbe.
In tutto si pongono le varie associazioni ed istituzioni, ognuna delle quali ha fatto e sta facendo un ottimo lavoro: creazione di una banca dati su un test della città di Prato che potrebbe essere preso ad esempio (E-Valuations); traduzione degli EVS Redbook dall'inglese con rispettivo adeguamento alla realtà italiana (Rics); chi si impegna in un lavoro continuo per la divulgazione di linee guida con l'aggiornamento di pubblicazioni sugli Ivs (Tecnoborsa); chi ha prodotto il Manuale Operativo per le Stime Immobiliari – MOSI (Agenzia del Territorio).
Potrei continuare, in quanto ogni istituzione pare che abbia da dire la sua sulla metodologia di valutazione.
A questo punto, alla luce di quanto sentito, vorrei fare le mie considerazioni personali::
- Tra tutti i professionisti che non rientrano nella categoria dei valutatori, il primo è sicuramente l'agente immobiliare.

per la visione classica del valutatore, secondo gli IVS non è così, anzi!

Perchè? Innanzitutto perchè non è considerato dai più un professionista, ma un ausiliario del commercio; inoltre perchè non ha la preparazione accademica; infine perchè non possiede il requisito dell'imparzialità nel fare una valutazione.

Come sopra ... siamo il frutto del passato, di azioni e comportamenti dei colleghi e dei nostri rappresentanti di categoria ... guardiamo avanti ed impegniamoci personalmente, ci spossiamo solo guadagnare!!!

- Chi è agente immobiliare, se vuol fare il valutatore deve rinunciare all'intermediazione,

non è vero, chi meglio dell'intermediario conosce il mercato?

ma d'altronde se non ha i titoli accademici non può in ogni caso fare il valutatore.

frequenta un corso base IVS e ne riparliamo ... l'AI è sottovalutato ma è ritenuto fondamentale per gli IVS e soprattutto da e-valuations

- Gli standard di valutazione provengono da molte fonti, sarebbe opportuno dare univocità alle linee guida.

C'è un unico codice

- Ci sono valutatori immobiliari appartenenti alle diverse categorie: geometri, agronomi, ingegneri, commercialisti, avvocati, istituti bancari, architetti, investitori istituzionali ...
Domanda:
A quando un Albo Nazionale dei Valutatori, con esame d'accesso e commissione di controllo sull'operato dei valutatori?

è tra le priorità dell'associazione

Potrebbe essere l'unica soluzione per istituire la figura del Valutatore Professionista, in grado di ricoprire questo ruolo unicamente perchè ne ha l'effettiva capacità, e non perchè ha semplicemente un “pezzo di carta” accademico: così scopriremmo che solo chi ha la conoscenza e la preparazione fa questo lavoro, senza escludere alcuna categoria professionale, e dando un pò di ordine a ciò che sembra un gran bel business, in cui tutti sgomitano per entrare.

hai espresso chiaramente e con parole tue la definizione di valutatore immobiliare IVS

Cosa ne pensate?

Intanto GRAZIE infinite per il tuo intervento, continua così che ho piacere di confrontarmi con chi, come te, cerca di capire e approfondire questi aspetti!
Aggiungo che l'intervento dell'ingegnere è stato scomposto e tutto di parte, vuoi alcune mie riflessioni in proposito? eccone alcune:
Voi bravi ingegneri esperti in valutazioni immobiliari:
dove reperite i dati di mercato?
come vi comportate se l'immobile non viene venduto a quel prezzo? Colpa dell'AI, vero?
E poi il vostro ordine come si è comportato con chi ha fatto fino ad ora perizie allegre? E' stato radiato dall'Albo, spero... e queste segnalazioni sono arrivate da tribunali ai vari ordini professionali l'agosto dell'anno scorso e nessun ordine ha adottato provvedimenti verso i propri iscritti esperti ... e dopo sono gli AI a venir denigrati, smettiamola.
Purtroppo questi ragionamenti sono ancora molto diffusi e, spero, siano destinati a scomparire a vantaggio di chi crede nella formazione e nella condivisione ... è un'opportunità da non perdere, per tutti i professionisti della filiera immobiliare

 

[fp61]

Bravi, vi quoto positivamente. Sono un agente immobiliare che ha appena terminato il corso I.V.S. della e-valuations. Lavoro, oltre che come Agenti Immobiliari, anche come perito di fiducia per un Istituto Bancario nelle valutazioni immobiliari. Reputo l'attuale mercato delle valutazioni come un mercato in evoluzione ma soprattutto la maggioranza delle stime si basano ora solamente sul "fiuto" e sull'esperienza del valutatore.........troppo poco, gli standards internazionali invece si basano su dati reali e difficilmente contestabili. Fate come me.....frequentate il corso e aggiungete l'esperienza "su strada" del mercato degli immobili...vedrete che col tempo......saremo apprezzati di più.
ciao
fp61

 

[Carlo Garbuio]

Con piacere vedo che sempre più agenti immobiliari apprezzano questi corsi ed il modo di operare di e-valuations, in associazione c'è posto per tutti coloro che vogliono proporre e discutere nuove iniziative e idee per l'intero settore immobiliare, le porte sono aperte, approfittatene ... e potrete aggiornarvi professionalmente e confrontarvi alla pari con tutti gli altri professionisti.

A tal proposito vi chiedo una cosa:
quante altre volte vi è capitato di assistere o di essere venuti a conoscenza di un convegno che riesca a riunire tutte le professioni del settore immobiliare (architetti, geometri, ingegneri, AI ...) attorno ad un tavolo per discutere di un tema importante, in questo caso le valutazioni immobiliari, nell'aula magna della più rinomata università di architettura italiana?
ciao

 

[Antonello]

Per questo sono convinto che gli IVS rappresentano una ottima opportunità di qualificazione professionale per gli AI

Se viene ritenuta una opportunità di qualificazione è bene accetta. Se sarà un obbligo, un pò meno.
Vorrei ricordare che noi siamo mediatori.
Tranne pochissime volte veniamo chiamati per esprimere una analitica valutazione di un immobile.
Un anziano professore di estimo affermava che la valutazione è sempre soggettiva ma sopratutto oggettiva, nel senso di imparzialità.
La valutazione che ci viene richiesta non è quella che servirà a chissa cosa.
Ci chiedono una valutazione di mercato per vendere un determinato bene ad un prezzo, secondo noi il più probabile valore in quel momento ed in quel luogo.
E' il mercato in cui operiamo quotidianamente.
Quindi una stima comparativa desunta dalla vendita di altri immobili analoghi o similari a quello da valutare.
Stimare significa: giudicare, apprezzare, valutare, prevedere. Non significa determinare, calcolare, misurare.
La stupidaggine detta da non so chi, ma che riporto:

(cito le testuali parole) “non deve essere, scusate la volgarità, un agente immobiliare”

resta una stupidaggine e basta.
Si commenta da sola.

 

[Donatellla]

Carlo, mi fa piacere che tu abbia apprezzato il mio intervento, che è tra l'altro orientato a puntualizzare quello che secondo me è lo stato attuale delle cose. Chiaramente credo che un bravo professionista lo sia a prescindere dalla categoria a cui appartiene. Io mi sono sempre interessata alle valutazioni, e faccio parte della schiera di persone che ha frequentato il corso organizzato da Fiaip sugli Ivs; la sua utilità è stata tale che mi ha costretto a studiare per conto mio, e la prossima settimana a partecipare ad un altro corso. Comunque, la materia delle valutazioni mi interessa molto, e continuerò ad aggiornarmi nel tempo, nonostante il parere contrario ed offensivo, relativo alla categoria degli AI, di alcune "caste"....

Aggiunto dopo 2 minuti :

per FP61: come hai fatto a diventare perito di fiducia di una banca? Pare sia una mission impossible

 

[Carlo Garbuio]

Carlo, mi fa piacere che tu abbia apprezzato il mio intervento, che è tra l'altro orientato a puntualizzare quello che secondo me è lo stato attuale delle cose. Chiaramente credo che un bravo professionista lo sia a prescindere dalla categoria a cui appartiene. Io mi sono sempre interessata alle valutazioni, e faccio parte della schiera di persone che ha frequentato il corso organizzato da Fiaip sugli Ivs; la sua utilità è stata tale che mi ha costretto a studiare per conto mio, e la prossima settimana a partecipare ad un altro corso. Comunque, la materia delle valutazioni mi interessa molto, e continuerò ad aggiornarmi nel tempo, nonostante il parere contrario ed offensivo, relativo alla categoria degli AI, di alcune "caste"....

Aggiunto dopo 2 minuti :

per FP61: come hai fatto a diventare perito di fiducia di una banca? Pare sia una mission impossible

In pratica hai fatto lo stesso mio percorso formativo ... anch'io sono partito dal Corso fiaip.
Da quanto apprendo da Luciano però la federazione sembra abbia cambiato idea e indirizzo ... non sembra intenda proseguire in tal senso, anzi lo farà forse in futuro ... un vero peccato, secondo me.
Ciao

Aggiunto dopo 2 minuti :

Carlo, mi fa piacere che tu abbia apprezzato il mio intervento, che è tra l'altro orientato a puntualizzare quello che secondo me è lo stato attuale delle cose. Chiaramente credo che un bravo professionista lo sia a prescindere dalla categoria a cui appartiene. Io mi sono sempre interessata alle valutazioni, e faccio parte della schiera di persone che ha frequentato il corso organizzato da Fiaip sugli Ivs; la sua utilità è stata tale che mi ha costretto a studiare per conto mio, e la prossima settimana a partecipare ad un altro corso. Comunque, la materia delle valutazioni mi interessa molto, e continuerò ad aggiornarmi nel tempo, nonostante il parere contrario ed offensivo, relativo alla categoria degli AI, di alcune "caste"....

Aggiunto dopo 2 minuti :

per FP61: come hai fatto a diventare perito di fiducia di una banca? Pare sia una mission impossible

In pratica hai fatto lo stesso mio percorso formativo ... anch'io sono partito dal Corso fiaip.
Da quanto apprendo da Luciano però la federazione sembra abbia cambiato idea e indirizzo ... non sembra intenda proseguire in tal senso, anzi lo farà forse in futuro ... un vero peccato, secondo me.
Ciao

Aggiunto dopo 9 minuti :

Se viene ritenuta una opportunità di qualificazione è bene accetta. Se sarà un obbligo, un pò meno.

niente è obbligatorio, tutti siamo liberi, ci mancherebbe ma questa sarà la prossima richiesta del mercato per quanto riguarda la professionalità. Sta alla sensibilità del singolo professionista saper valutare e cogliere le opportunità che si presentano

Vorrei ricordare che noi siamo mediatori.
Tranne pochissime volte veniamo chiamati per esprimere una analitica valutazione di un immobile.

Proviamo a cambiare le cose, cogliamo questa opportunità fi formazione e qualificazione ...

Un anziano professore di estimo affermava che la valutazione è sempre soggettiva ma sopratutto oggettiva,

è una contraddizione la perizia o è soggettiva o è oggettiva in base ai criteri adottati, l'imparzialità si presume in entrambi i casi

nel senso di imparzialità.
La valutazione che ci viene richiesta non è quella che servirà a chissa cosa.
Ci chiedono una valutazione di mercato per vendere un determinato bene ad un prezzo, secondo noi il più probabile valore in quel momento ed in quel luogo.

ti sembra poco poter riuscire a calibrare il giusto prezzo di un immobile dopo una attenta valutazione?

E' il mercato in cui operiamo quotidianamente.
Quindi una stima comparativa desunta dalla vendita di altri immobili analoghi o similari a quello da valutare.
Stimare significa: giudicare, apprezzare, valutare, prevedere. Non significa determinare, calcolare, misurare.

questa è la differenza fra la stima soggettiva e quella oggettiva o scientifica. La professionalità si misurerà sempre più sulla puntuale conoscenza del mercato e sulla capacità di applicare metodologie condivise, trasparenti e ripercorribili

La stupidaggine detta da non so chi, ma che riporto: resta una stupidaggine e basta.
Si commenta da sola.

lasciamo questa affermazione sulla bocca di chi la ha fatta, magari ha sbagliato ad esprimersi, forse intendeva altre cose, magari peggiori, meglio stare nel dubbio

Avanti con le varie opinioni, aspetto anche altri interventi
ciao