Il contratto di Affitto a Riscatto

[pensoperme]

Utilizzare l' anagrafe e la "fresca" iscrizione all' albo professionale per contestare parere su specifico argomento lo trovo esilarante........

Condivido il tuo concetto di stare molto attenti nell' utilizzare queste forme contrattuali e comunque sotto l' occhio di persona esperta......


Smoker

Potrei portare i pareri del Romoli, ma non gli basterebbe, quindi faccio spalline e aspettiamo di togliere il ragno dal buco.

 

[H&F]

Io uso questo

Quale è il tempo massimo che date per esercitare l'opzione?
Mi interessa molto il problema. Il testo dell'opzione è formulato molto bene ed ha precisi riferimenti giuridici.

 

[H&F]

Potrei portare i pareri del Romoli, ma non gli basterebbe, quindi faccio spalline e aspettiamo di togliere il ragno dal buco.

Mi sembra che tutti, te compresa, siamo prudenti su questa formula di affitto, intesa come propedeutica alla comprabendita dell'immobile in oggetto.

Vi sono infatti molti punti oscuri. Se fosse un contratto di locazione, come mi sembra che alcuni sostengano, cosa c'entrebbe un notaio se non per autenticare le firme ?
Non credo che se uno interpellasse un notaio per una locazione, lo troverebbe disponibile. Mi piacerebbe fare l'esperimento.

P.S. Su quale tema dovrei leggere il Romoli ? Lo leggerei volentieri, magari trovo finalmente un parere di "autorevole fonte" sul tema della discussione.

 

[H&F]

...non conosco il tuo caso specifico quindi non saprei cosa risponderti....
tieni presente ad ad ogni modo,che nero su bianco si puo' tutto mettre cio' che si vuole,ma cio' non toglie che eventuali clausule e pattuizioni contrattuali dinanzi ad un giudice possono essere ritenute inefficaci poiche' non aderenti con le disposizioni piu' generali previste nell'ordinamento giuridico....
quindi ok clausule che ti tutelino, ma non pensare che tutto cio' che si scrive lo si possa far valere sempre e comunque.

Condivido al 100%, è un tema interessante.

 

[H&F]

Ok...so dei rischi che possono esserci tra le varie problematiche urbanistiche fino ad andare al fallimento del costruttore ma se io metto nero su bianco delle clausole specifiche che interessano la mia tutela rischio tanto lo stesso?

Ma se il costruttore fallisse che tutele si possono ipotizzare. Va tutto a gambe all'aria. Il tema della discussione è delicato.

 

[Polvero63]

Sono un costruttore, ad un mio cliente, al quale avevo fatto un contratto di vendita di un immobile è stato rifiutato il mutuo, vorrei proporgli un tipo di contratto affitto con riscatto. qualcuno mi sa indicare dove posso trovare una bozza di contratto tipo.
grazie

 

[H&F]

Sono un costruttore, ad un mio cliente, al quale avevo fatto un contratto di vendita di un immobile è stato rifiutato il mutuo, vorrei proporgli un tipo di contratto affitto con riscatto. qualcuno mi sa indicare dove posso trovare una bozza di contratto tipo.
grazie

La costruzione di un buon contratto è sempre fattibile, però intanto prova a fare un piano finanziario per vedere quale rata mensile ti interessa e quale rata massima il conduttore/acquirente potrebbe pagare.
Se la banca ha rifiutato il mutuo per motivi di reddito, già sai che la rata massima sarà bassa.
L'immobile è costoso ?
In quanti anni vuoi incassare il prezzo ?
A quale interesse vuoi remunerare il tuo capitale ?

Le garanzie da mettere in contratto sono molto legate, a mio parere, al costo dell'immobile ed alla durata dell'operazione.

 

[Polvero63]

L'immobile ha un costo di € 275.000 oltre IVA 4% per il quale è già stata versata una caparra pari a €. 50.000...diverse banche hanno rifiutato il mutuo al mio cliente artigiano a causa del suo basso reddito, e dicono che il max mutuo concedibile, visto il suo esiguo reddito potrebbe essere €.170.000. Quindi per poter concludere la compravendita, calcolando IVA 4% e detraendo caparra versata e mutuo concedibile, al mio cliente mancherebbero circa €. 66.000.
Con questi numeri, non trovo altra soluzione che fare un cotratto per quarantotto mesi di affitto con riscatto, lui mi dovrà pagare un canone mensile di 1850€. dei quali 1350 € andranno a quota capitale e 500€ per interessi che io sto pagando alla banca già da 9 mesi nell'attesa che lui trovasse il mutuo.
Ora però ho molti dubbi:
1) Come deve essere fatto un contratto del genere ? esistono delle bozze?
2) devo dare poliza fidejussoria sulle somme versate ? mi riferisco ai canoni di affitto, per non incorrere nella nullità del contratto
3) sui canoni di locazione che io ricevo ci devo pagare le tasse? o vanno trattati come acconto prezzo?

Se avete capito io sto solo cercando di aiutare il mio cliente a trovare la soluzione ai suoi problemi. contrariamente incasserei la caparra e venderei a terzi.
Vorrei un vostro aiuto a trovare anche altre soluzioni.

Grazie

 

[H&F]

L'immobile ha un costo di € 275.000 oltre IVA 4% per il quale è già stata versata una caparra pari a €. 50.000...diverse banche hanno rifiutato il mutuo al mio cliente artigiano a causa del suo basso reddito, e dicono che il max mutuo concedibile, visto il suo esiguo reddito potrebbe essere €.170.000. Quindi per poter concludere la compravendita, calcolando IVA 4% e detraendo caparra versata e mutuo concedibile, al mio cliente mancherebbero circa €. 66.000.
Con questi numeri, non trovo altra soluzione che fare un cotratto per quarantotto mesi di affitto con riscatto, lui mi dovrà pagare un canone mensile di 1850€. dei quali 1350 € andranno a quota capitale e 500€ per interessi che io sto pagando alla banca già da 9 mesi nell'attesa che lui trovasse il mutuo.
Ora però ho molti dubbi:
1) Come deve essere fatto un contratto del genere ? esistono delle bozze?
2) devo dare poliza fidejussoria sulle somme versate ? mi riferisco ai canoni di affitto, per non incorrere nella nullità del contratto
3) sui canoni di locazione che io ricevo ci devo pagare le tasse? o vanno trattati come acconto prezzo?

Se avete capito io sto solo cercando di aiutare il mio cliente a trovare la soluzione ai suoi problemi. contrariamente incasserei la caparra e venderei a terzi.
Vorrei un vostro aiuto a trovare anche altre soluzioni.

Grazie

Intervenendo contemporaneamente alla banca, l'unica garanzia disponibile, l'ipoteca, andrebbe alla banca e niente a te.
Quindi lo schema "rent-to-buy" o simili non lo vedo pertinente.
Aggiungi che se il compratore versa già il suo massimo reddito alla banca non può più dare niente a te.
Lo schema dovrebbe essere allora che per 48 mesi tu fai l'affitto e poi lui compra e stipula il mutuo dopo i 48 mesi.
Fra 48 mesi la banca sarà sempre disponibile a concedere quel mutuo ?
In questi 48 mesi saresti tu il proprietario ?
In base a come progetti il tuo rapporto con il compratore si può proporre un testo di contratto, contenete le garanzie reciproche per il progetto ( i 48 mesi e le possibili inadempienze ), e sottoporlo ad un notaio che deve dare il nullaosta, soprattutto sulla trascrivilità di esso.

 

[Tarta82]

Una domanda: se un immobile costa 100, pago affitto per x anni e il riscatto sarà di 60, io quale cifrà devo tenere conto per la richiesta del mutuo? i 100 (costo della casa) o i 60 (riscatto e mancante da pagare)?
Grazie