Immobile ante '67 con metratura inferiore ai 28mq

[clelia69]

un monolocale ante '67 con superficie calpestabile inferiore ai 28mq previsti dal DM del 1975, e' abitabile o no? in comune mi hanno detto di no mentre nel rogito e' indicato come immobile ad uso abitativo (e nel contratto di mutuo fatto contestualmente dallo stesso notaio e' specificato l'obbligo da parte mia di trasferirvi la residenza) in quanto ante '67 e soddisfa i criteri del DM del 2 agosto 1969 e anche la perizia giurata tecnico-estimativa precedente all'acquisto (dichiaratamente su "unita' immobiliare a destinazione residenziale") non ha rilevato irregolarita' (ma riporta solo i mq commerciali, tra l'altro molti di piu' di quanti risultino al catasto o da mia stima).

Ha ragione il comune? e in questo caso a cosa vado incontro?

 

[ingelman]

un monolocale ante '67 con superficie calpestabile inferiore ai 28mq previsti dal DM del 1975, e' abitabile o no? in comune mi hanno detto di no

Stante a quello che riporta il Testo Unico sull'Edilizia no
l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Il fatto che sia ante 67 non implica che l'abitazione sia regolare ma è commercializzabile anche omettendo i titoli urbanistici riferiti all'atto ma ciò non significa che l'immobile sia urbanisticamente parlando regolare

(se l'acquirente pretende la documentazione che dimostra la regolarità urbanistica tu la devi fornire anche se ante 67, o accetta di acquistare l'immobile così com'è perchè liberaamente commercializzabile ...ante 67 )

Ai fini dell'Abitabilità/Agibilità il Comune non può rilasciare tale certificazione se l'immobile è in contrasto con le normative Urbanistice riferite sia alle dimensioni minime degli ambienti che i vari altri elementi che caratterizzano la vivibilità dell'immobile ... dimensioni dei singoli vani, altezze minime, rapporti areoilluminanti etc.

Purtroppo o per fortuna le normative sono in continua evoluzione e diventano sempre più rigide
come il certificato di abitabilità che spesso prima veniva ignorato ora è quasi richiesto come obbligo ... La mancanza deve essere accettata dalla parte acquirente "banche mutuanti comprese" se non lo accetta devi fornire la documentazione ... se è inottenibile il difetto è del venditore

ante 67 è solo una dicitura che consente di stipulare un atto di compravendita esonerando il Notaio dall'obbligo di menzionare i titoli urbanistici

 

[clelia69]

grazie, io sono quella che ha comprato e che ci abita (da 13 anni ormai, prima ero in affitto), nel rogito non c'e' nulla sulla mancanza dell'agibilita', solo la dichiarazione che e' ante '67, il venditore mi aveva detto che era sufficiente quello e il notaio ha messo solo quello nel rogito. Neanche il perito ha obbiettato nulla per cui io non ho proprio neanche immaginato che potesse esserci un qualche problema. E' normale che ne' il venditore ne' il notaio ne' il perito mi abbiano detto nulla, considerando che la vendita e' avvenuta nel 2007? neanche il perito della banca con cui ho surrogato qualche mese fa ha detto nulla, ma forse si e' basato sulla perizia precedente. Io ho ancora 15 anni di mutuo e un trasferimento lavorativo in vista, sono in una situazione tremenda

 

[ab.qualcosa]

... se è inottenibile il difetto è del venditore

A meno ché la circostanza non fosse nota all'acquirente? (parlo sempre ante '67)

 

[Sim]

Vedi, nel 2007 le cose venivano viste in maniera più semplice come giusto che sia in un paese dove la burocrazia non fa altro che seppellirci. Oggi le leggi sono diventate più restrittive e ciò per cui prima si chiudeva un occhio oggi è invece di grande importanza quindi potresti/potrai/avrai difficoltà a vendere. Non possiamo dare la colpa a chi ti ha venduto l'immobile, nè al notaio rogante, nè a te, perchè al tempo era fattibile. Qui l'unica colpa è essere cittadini schiacciati da scelte e leggi scellerate che non tengono assolutamente conto delle reali condizioni del paese e della situazione dei fabbricati del paese (sempre con la "p" minuscola).
Noi mediatori siamo colpiti quanto voi proprietari in quanto il nostro lavoro sta diventando molto più difficile e a rischio proprio per questo mare di incongruenze in cui veniamo affogati, noi e voi.

 

[dormiente]

ma se gli impianti ci sono già, non hai nessun problema, magari hanno anche la conformità. Puoi affittare, ci puoi abitare, puoi prendere la residenza.

 

[clelia69]

Vedi, nel 2007 le cose venivano viste in maniera più semplice come giusto che sia in un paese dove la burocrazia non fa altro che seppellirci. Oggi le leggi sono diventate più restrittive e ciò per cui prima si chiudeva un occhio oggi è invece di grande importanza quindi potresti/potrai/avrai difficoltà a vendere. Non possiamo dare la colpa a chi ti ha venduto l'immobile, nè al notaio rogante, nè a te, perchè al tempo era fattibile. Qui l'unica colpa è essere cittadini schiacciati da scelte e leggi scellerate che non tengono assolutamente conto delle reali condizioni del paese e della situazione dei fabbricati del paese (sempre con la "p" minuscola).
Noi mediatori siamo colpiti quanto voi proprietari in quanto il nostro lavoro sta diventando molto più difficile e a rischio proprio per questo mare di incongruenze in cui veniamo affogati, noi e voi.

sara' anche vero che non e' bello cambiare le carte in tavola, ma qui mi sembra di capire che anche nel 2007 l'immobile non fosse regolare, solo che all'epoca potevano vendermelo senza dirmelo, il che mi sembra ancora piu' allucinante
mai e poi mai lo avrei acquistato sapendo che c'era qualcosa di irregolare, pensavo che notaio e perito servissero appunto a garantirmi la regolarita', altrimenti per cosa ho pagato le loro parcelle? e' chiaro che del settore sono ignorante (come gentilmente mi hanno fatto notare in comune) ma pensavo che proprio per quello ci si affidasse a professionisti per controllare, non credo che tutti quelli che comprano casa conoscano le leggi nel dettaglio
tra l'altro personalmente sono contraria al "chiudere un occhio", le leggi devono essere chiare e devono essere seguite, e' il fatto che all'epoca fosse "fattibile" una cosa che da quel che capisco era contro la legge che mi sembra folle

 

[clelia69]

ma se gli impianti ci sono già, non hai nessun problema, magari hanno anche la conformità. Puoi affittare, ci puoi abitare, puoi prendere la residenza.

gli impianti hanno la conformita' perche' li ho interamente rifatti e l'ho chiesta io dopo l'acquisto. La residenza ce l'ho dal 2007 e ci abito dal 2002 (prima ero in affitto, con contratto regolarmente registrato, altro motivo per cui mai avrei immaginato che non fosse "abitabile"), ma non e' ovvio che possa continuare ad abitarci. Per affittarlo mi dicono che ci vuole l'agibilita', quindi non credo proprio si possa fare

 

[Sim]

sara' anche vero che non e' bello cambiare le carte in tavola, ma qui mi sembra di capire che anche nel 2007 l'immobile non fosse regolare, solo che all'epoca potevano vendermelo senza dirmelo, il che mi sembra ancora piu' allucinante
mai e poi mai lo avrei acquistato sapendo che c'era qualcosa di irregolare, pensavo che notaio e perito servissero appunto a garantirmi la regolarita', altrimenti per cosa ho pagato le loro parcelle? e' chiaro che del settore sono ignorante (come gentilmente mi hanno fatto notare in comune) ma pensavo che proprio per quello ci si affidasse a professionisti per controllare, non credo che tutti quelli che comprano casa conoscano le leggi nel dettaglio
tra l'altro personalmente sono contraria al "chiudere un occhio", le leggi devono essere chiare e devono essere seguite, e' il fatto che all'epoca fosse "fattibile" una cosa che da quel che capisco era contro la legge che mi sembra folle

Il discorso è un po' più complesso: non è che non ti hanno avvisato di qualcosa all'epoca oppure che non potevi acquistarlo oppure che il perito non ti abbia garantito. In parole povere il legislatore un giorno si è svegliato e ha detto: "da oggi si fa così, punto e basta" quindi tutti si sono dovuti adeguare alle nuove regole che purtroppo non tenevano minimamente conto delle precedenti consuetudini e restrizioni. Si è voluto far ciò per regolare, ma s'è generato un caos enorme. Nelle tue stesse condizioni si trovano tutti coloro che hanno immobili molto vecchi come inizio '900: come fanno coloro ad avere delle documentazioni oggi obbligatorie e soprattutto inventate successivamente alla costruzione dell'edificio?

 

[clelia69]

Il discorso è un po' più complesso: non è che non ti hanno avvisato di qualcosa all'epoca oppure che non potevi acquistarlo oppure che il perito non ti abbia garantito. In parole povere il legislatore un giorno si è svegliato e ha detto: "da oggi si fa così, punto e basta" quindi tutti si sono dovuti adeguare alle nuove regole che purtroppo non tenevano minimamente conto delle precedenti consuetudini e restrizioni. Si è voluto far ciò per regolare, ma s'è generato un caos enorme. Nelle tue stesse condizioni si trovano tutti coloro che hanno immobili molto vecchi come inizio '900: come fanno coloro ad avere delle documentazioni oggi obbligatorie e soprattutto inventate successivamente alla costruzione dell'edificio?

capisco, ma il decreto in cui e' contenuto il limite di 28mq non e' del 1975? tra l'altro vedo che nel regolamento edilizio del comune di milano valevole nel 2007 addirittura il limite era di 30. Ok, colpa mia che non avevo studiato la cosa prima, ma era un settore talmente lontano dal mio che pensavo di affidarmi agli "esperti". Un perito che fa una perizia tecnico-estimativa per un immobile ad uso residenziale non doveva avvisarmi che il suddetto immobile non era agibile secondo la normativa corrente?

poi mi sfugge sempre come sia possibile che un notaio faccia un rogito per per uso abitativo per un immobile che non aveva le caratteristiche minime di legge senza almeno avvisare che non le aveva in quel momento ne' avrebbe mai potuto averne in futuro perche' mica posso espanderlo. Perche' il problema e' qui: se fosse "fuori legge" per qualcosa di sistemabile va bene (ho rifatto gli impianti a norma, ho sistemato varie cosette che con le normative attuali non andavano bene, nel 2010 ho mostrato all'ufficio tecnico del comune i lavori che intendevo fare e neanche loro hanno fatto nessuna obiezione, o vagamente avanzato un qualche dubbio sulle dimensioni totali nonostante avessero la piantina quotata davanti) ma la dimensione totale non e' modificabile (neanche abbattendo tutti i muri interni arriverei a 28mq).