Immobile con abuso ora sanato, ma causa legale persa

[venditoreprivato]

Dieci anni fa acquistai al rustico un appartamento di 152 mq: il costruttore mi disse che, a causa del fatto d'aver esaurito la slp a disposizione, doveva indicare sulla piantina la cabina armadio come fosse un ripostiglio in quota, con altezza inferiore ai 210, provvedendo a renderla tale con una finta pedana (e così indicò sulla piantina catastale). Noi eseguimmo tutti i lavori di finitura e onde avere una camera da letto più ampia utilizzammo 4 metri quadri di questi 9 indicati come ripostiglio in quota, lasciando gli altri 5 come effettiva cabina armadio.
Quattro anni fa mettemmo in vendita la casa, avvisando sia l'agenzia di intermediazione sia l'aqcquirente di questa modifica (che non era sanabile solo perchè non c'era slp a disposizione, ma aveva tutti i corretti rapporti aero-illuminanti. L'acquirente (col quale non avemmo mai contatti diretti, sempre tenuti tramite l'agenzia immobiliare) disse che non c'era problema e gli andava bene acquistarla così (in alternativa gli comunicammo che se invece la voleva come appariva al catasto, potevamo ricostruire a nostre spese il muro riallargando quindi la cabina armadio e rimpicciolendo la camera). Firmammo il preliminare dal notaio e incassamo la caparra, pari a quasi un terzo del valore della casa. Qualche mese dopo, al momento di andare a rogito, l'agenzia ci chiamò per dire che l'acquirente aveva cambiato idea, non voleva più acquistare l'immobile con l'abuso dei 4 metri quadri e pretendeva indietro il doppio della caparra. L'acquirente (scoprimmo dopo che era imparentato con l'agente immobiliare) ci fece causa accusandoci di aver voluto vendergli una casa abusiva! Nel frattempo noi richiedemmo una dia in sanatoria (approvata e concessa) e provvedemmo a ripristinare la corrispondenza tra piantina catastale e stato di fatto. Qualche mese dopo la sentenza stabilì che, stante il fatto che la casa non corrsipondeva al catasto, l'acquirente aveva il diritto di chiedere la restituzione del doppio della caparra (anche se si trattava di soli 4 mq, che ben poco peso avevano su una casa di 152???), ma che, dato che l'agenzia aveva fatto da intermediario ben sapendo cosa stava vendendo (abbiamo delle lettere nelle quali descriviamo il problema, antecedenti al preliminare), la responsabilità finale deve ricadere sull'agenzia. Il problema è che ora noi dovremmo ridare quasi 500.000 euro all'acquirente, ben sapendo che l'agenzia (che è sull'orlo del fallimento, e che peraltro è imparentata con l'acquirente) non ha una lira, e quindi noi non vedremo nulla!!! me sembra palese che si è trattato di una truffa bella e buona, ma cosa posso fare ora??? Grazie

 

[topcasa]

Direi che farei causa all'AI e chiederei i danni alla Responsabilità Civile della Polizza

 

[Kurt]

Quello che racconti ormai è successo e credo che se fai una domanda sul sito è perché il legale che ti ha seguito in primo grado esclude la possibilità di esito favorevole di un eventuale ricorso con richiesta di sospensione degli effetti della sentenza di primo grado.
Se sei sicuro che l'AI è prossimo al fallimento qualsiasi azione nei suoi confronti avrebbe esito nullo in quanto non avresti beni sui quali rivalerti.
Senza avere le carte in mano (motivazione della sentenza e documentazione della vostra corrispondenza) è difficile dare un parere anche perché sei già seguito da un legale che avrà certamente valutato anche l'ipotesi di denunciare penalmente le tue controparti.
Sono spiacente di dirti che con quello che ho letto non vedo soluzione al tuo problema
Kurt

 

[topcasa]

Quello che racconti ormai è successo e credo che se fai una domanda sul sito è perché il legale che ti ha seguito in primo grado esclude la possibilità di esito favorevole di un eventuale ricorso con richiesta di sospensione degli effetti della sentenza di primo grado.
Se sei sicuro che l'AI è prossimo al fallimento qualsiasi azione nei suoi confronti avrebbe esito nullo in quanto non avresti beni sui quali rivalerti.
Senza avere le carte in mano (motivazione della sentenza e documentazione della vostra corrispondenza) è difficile dare un parere anche perché sei già seguito da un legale che avrà certamente valutato anche l'ipotesi di denunciare penalmente le tue controparti.
Sono spiacente di dirti che con quello che ho letto non vedo soluzione al tuo problema
Kurt

per te a cosa serve la polizza responsabilità civile dell'AI?

 

[Kurt]

Senza il dispositivo di sentenza non sappiamo molte cose. p.es:
1) come mai l'AI è il soggetto finale che deve sostenere la spesa;
2) perché in udienza l'avv. non ha eccepito il pagamento con intervento dell'assicurazione;
3) nulla viene detto riguardo un eventuale appello.
così come non sappiamo se l'avvocato ha verificato la possibilità di far intervenire l'assicurazione e se questa è stata pagata

Senza conoscere le carte l'unica risposta che si può formulare si deve basare su un incontestabile dato di fatto: l'avvocato ha fatto il meglio professionalmente possibile e se un collega si è trovato a un punto morto io non vedo possibili ulteriori soluzioni.
Kurt

 

[topcasa]

Collega! dunque sei un legale?[DOUBLEPOST=1368380113,1368379992][/DOUBLEPOST]ribadisco di riferti sull'AI e sulla sua polizza

 

[Centomini]

Ma, non avete firmato entrambi una planimetria allegata al preliminare?
Ma non c'era un geometra che abbia fatto una relazione tecnica?
Ma soprattutto, il giudice come ha fatto a condannarvi, se la regolarità urbanistica, va garantita contestualmete alla firma del rogito notarile?
C'erano termini essenziali? se no, non potevate farlo valere questo?

molte cose non mi tornano, ma se è come dici te, mi sa che vi hanno fatto un mazzo tanto apposta, in mala fede e comunque voi non vi siete difesi quasi per niente o male!

 

[venditoreprivato]

Grazie per le risposte, cerco di darvi ulteriori dettagli.
Noi avvisammo dell'irregolarità catastale PRIMA ancora di andare a firmare il preliminare dal notaio. L'agenzia ci disse che l'acquirente sapeva della cosa, e, essendo fondamentalmente uno spostamento di tavolati interni, non aveva nessun problema a comprare la casa così com'era. Non ci disse che l'acquirente era un suo parente (probabile prestanome, tra l'altro di 78 anni). Quando arrivammo al momento di fissare la data di rogito, l'agenzia ci disse che l'acquirente non voleva più comprare l'immobile perchè c'era questo abuso di 4 metri quadri. Noi gli dicemmo che non avevamo problemi a ripristinare lo stato riportato sulla piantina catastale, ma l'agenzia disse che non andava bene, perchè se avessimo ricostruito la parete della cabina armadio, la stanza non avrebbe avuto l'aspetto che l'acquirente aveva visto durante la visita. A quel punto divenne ovvio che la situazione non aveva vie d'uscita: se lasciavamo la stanza così com'era non potevamo ottenere la sanatoria (solo per la mancanza di slp disponibile), se modificavamo la stanza il cliente diceva che non era ciò che aveva visto.
Iniziò la causa, e il giudice, attenendosi strettamente alla regola secondo cui non si può rogitare una casa difforme dalla pianta catastale (anche se ribadiamo che trattavasi SOLO di differenza di tavolati interni, di fatto i metri quadri a disposizione dell'abitante non cambiano, cambiano solo le dimensioni delle camere - la camera da letto risulta più piccola e la cabina armadio più grande) stabilì che da una parte l'acquirente aveva ragione a richiedere la rescissione del conrtratto, condannandoci a restituirgli il doppio della caparra, e dall'altra che la responsabilità della mancata vendita doveva essere però addebitata all'agenzia immobiliare, dato che era stata avvisata della difformità e ne aveva evidentemente taciuto all'acquirente (poco probabile pure questo, dato che era un suo parente).
La sentenza di fatto accoglie la manleva richiesta dal nostro avvocato e condanna l'agenzia immobiliare a tenerci indenni, dandoci ciò che noi dovremmo dare all'acquirente.
Il problema è che l'agenzia immobiliare non possiede nulla, e ha bilanci in perdita: dato che il giudice ha condannato l'amministratore delegato per negligenza, non credo che l'eventuale assicurazione possa coprire questo caso.

Il mio post nel forum è volto a capire se siete a conoscenza di casi simili, perchè stiamo pensando di procedere con una denuncia per truffa aggravata: riteniamo infatti che questo modo di procedere sia stato studiato a tavolino dall'agenzia e dal prestanome (prendono l'incarico per vendere una casa che presenta una difformità, all'inizio dicono che non ci sono problemi, poi quando si dovrebbe andare a rogito improvvisamente non gli va più bene e chiedono indietro il doppio della caparra).
In questo modo in quattro anni raddoppiano l'investimento.

Intanto ovviamente il nostro avvocato sta preparando l'appello, tuttavia, se fosse possibile sapere se ad altri è mai successa una cosa simile, per noi sarebbe più facile provare la truffa.

Qualsiasi vostro suggerimento e consiglio sarà ben accetto, grazie, Aldo

 

[venditoreprivato]

Nessuno ha sentito di casi simili? Dove il compratore è un prestanome dell'agenzia, fanno un preliminare dando una congrua caparra, dicendo che gli va bene la difformità catastale, dopodichè prima del rogito dicono che non gli va più bene, e chiedono la restituzione del doppio della caparra?
Grazie

 

[Bagudi]

Mi sembra una situazione talmente particolare che non ne ho mai sentita una simile...

Trovo anche molto singolare la sentenza: il giudice era a conoscenza del fatto che l'acquirente era parente dell'agente ? E' per questo che lo ha condannato ?

E non è possibile che, se è così, l'agenzia stia fallendo volutamente ?