Immobile con mutuo non frazionato all'atto del rogito, e' lecito?

[P Contrucci]

Salve a tutti, volevo sapere un parere sulla mia situazione:

è da qualche mese che ho citato a giudizio il costruttore con il quale ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile per il seguente motivo...

In tale preliminare sono previste le seguenti modalità di pagamento:

1) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
2) integralmente a mezzo di assegni circolari
3) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
4) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore

Avevo già versato un quarto del prezzo totale della casa, a titolo di caparra.
E per il restante pagamento, tramite avvocato ho comunicato al costruttore di voler avvalermi del punto 3) che come mi ha spiegato il legale, impegna la ditta ad accendere il mutuo.

La ditta costruttrice non è d'accordo sulla mia richiesta: secondo lei non le spetta la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (come hanno scritto loro stessi nel punto 3)
secondo loro e’ sottointeso che l’accollo necessiterebbe dell’adesione del terzo creditore. (banca)

... pero' questa "sottointesa" non e' scritta nel preliminare.

All'atto del rogito non mi hanno fatto avvelere del punto 3) , quindi ho chiesto di riavere indietro la caparra versata ma la ditta ha risposto no.

Quindi e’ partita la citazione.

Dopo circa un anno e mezzo di lungaggini e udienze, e' scaturita la volonta' della ditta costruttrice di concludere la vendita solo con l'adesione della Banca all'accollo con effetti liberatori. Da parte mia, i tempi lunghi hanno fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra.

---> Il punto fondamentale e' che durante una delle udienze, un giudice ha fatto presente alla costruttrice quanto segue: se voi (ditta costruttrice) non avevate ancora frazionato alla data del rogito , come fa una banca ad erogare un mutuo sulla frazione di un'immobile dove c'è iscritta l'ipoteca totale per l'intero complesso?
... ho cercato un po di informazioni in materia ma non ho trovato nulla...esiste una legge di diritto bancario che dichiara quanto sopra? ovvero che una ditta costruttrice non puo' dar seguito ad un rogito se non hanno prima frazionato l'immobile?

... nel frattempo la ditta costruttrice e' riuscita a vendere l'immobile dal momento che avevo mutato la domanda e avevo rinunciato alla richiesta del trasferimento dell'immobile optando per la richesta della caparra.
Mi pare che la costruttrice ci abbia solo guadagnato, si e' intascata la mia caparra e ha venduto l'immobile... per quanto mi riguarda vorrei riavere i miei quattrini indietro, non sono interessato a specularci (doppio della caparra prevista per legge) ma mi pare giusto che mi ridiano indietro almeno quello che ho sborsato fin'ora.

In generale, cosa ne pensate di questa situazione?

Grazie e un saluto!

 

[P Contrucci]

Il quesito è effettivamente complesso,ad oggi non ho ancora trovato risposta. Grazie comunque!

 

[Kurt]

No, posso dirti che non esiste una legge bancaria come quella da te cercata in quanto esula dalla materia bancaria. Un rogito può avvenire anche in proprietà indivisa, quindi è possibile rogitare un immobile anche se non frazionato o con pattuizioni di futuro frazionamento.

Per quanto riguarda l'ipoteca a garanzia del mutuo questa segue l'immobile, quindi se l'immobile non è frazionato anche l'ipoteca non può esserlo (quello che viene indicato come mutuo in realtà è la garanzia).

La domanda del Giudice voleva chiarire che il costruttore si era impegnato in una condizione impossibile causa normativa e volontà.

Con la richiesta di risoluzione contrattuale hai liberato la controparte da da ogni pretesa sull'immobile, quindi ha potuto vendere.

Rimane l'ultimo passaggio. Quando scrivi che hai chiesto il doppio della caparra lo interpreto come se tu dicessi che il tuo avvocato ha chiesto il risarcimento pari al doppio della caparra in ragione di inadempienza contrattuale del venditore.
Come sai il Giudice risponde, mediante sentenza, alle specifiche domande delle parti, per sapere se otterrai il risarcimento dovrai attendere la sua decisione.

 

[P Contrucci]

Grazie mille Kurt, ma come ti risulta che una costruttrice puo' dar seguito al rogito anche se non hanno prima frazionato? Legge o precedenti?

 

[Kurt]

E' il codice civile. Una parte può condividere con un'altra una proprietà, ovvero vendere solo una quota della sua proprietà (art.1.100 cod.civ.) e in questa ipotesi la comunione si definisce volontaria perché è frutto di volontà esplicita delle parti.
Cioè se sono proprietario di un immobile posso vendere una quota di esso a un terzo che in ragione di questo diviene comproprietario per la quota definita in atto.

Le quote dei comproprietari si presumono paritetiche (art. 1.101 cod.civ.) se l'atto non specifica diversamente.

Nell'atto in cui il terzo viene immesso nella proprietà si può già prevedere i patti che regoleranno il futuro scioglimento della cosa comune, comunemente detto divisione.

 

[Rosa1968]

Grazie mille Kurt, ma come ti risulta che una costruttrice puo' dar seguito al rogito anche se non hanno prima frazionato? Legge o precedenti?

Qui stiamo parlando di un immobile in costruzione dove si ha diritto al pacchetto tutele legge 122/2005 dove vi é un articolo che recita proprio l'obbligo all'adempimento di suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca o eventuale pignoramento. Il notaio non può rogitare senza questo atto. Quindi comunque il nostro amico avesse proceduto c'era l'obbligo del frazionamento del mutuo e quindi dell'ipoteca.

E' il codice civile. Una parte può condividere con un'altra una proprietà, ovvero vendere solo una quota della sua proprietà (art.1.100 cod.civ.) e in questa ipotesi la comunione si definisce volontaria perché è frutto di volontà esplicita delle parti.
Cioè se sono proprietario di un immobile posso vendere una quota di esso a un terzo che in ragione di questo diviene comproprietario per la quota definita in atto.

Le quote dei comproprietari si presumono paritetiche (art. 1.101 cod.civ.) se l'atto non specifica diversamente.

Nell'atto in cui il terzo viene immesso nella proprietà si può già prevedere i patti che regoleranno il futuro scioglimento della cosa comune, comunemente detto divisione.

Kurt scusa ma mutuo sembra di stia andando fuori strada. Io credo che il problema principale sia venuto fuori davanti al giudice ovvero il costruttore chiedeva la liberatoria che le banche tendono a non dare in caso di accollo. Perché e vero che si é portati a credere che con l'accollo ci si libera dall'ipoteca di fatto non é portati vero. Vero che a garanzia del mutuo c'era l'ipoteca sull'immobile che segue la proprietà di quest'ultimo quindi l'acquirente ha sempre interesse a pagare per non perdere la casa però bisogna tenere presente che per la banca é molto più semplice chiedere il pagamento al debitore originario dato che é la legge che glielo consente anziché iniziare subito la procedura lunga e costosa per l'espropriazione dell'immobile.

Salve a tutti, volevo sapere un parere sulla mia situazione:

è da qualche mese che ho citato a giudizio il costruttore con il quale ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile per il seguente motivo...

In tale preliminare sono previste le seguenti modalità di pagamento:

1) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
2) integralmente a mezzo di assegni circolari
3) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
4) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore

Avevo già versato un quarto del prezzo totale della casa, a titolo di caparra.
E per il restante pagamento, tramite avvocato ho comunicato al costruttore di voler avvalermi del punto 3) che come mi ha spiegato il legale, impegna la ditta ad accendere il mutuo.

La ditta costruttrice non è d'accordo sulla mia richiesta: secondo lei non le spetta la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (come hanno scritto loro stessi nel punto 3)
secondo loro e’ sottointeso che l’accollo necessiterebbe dell’adesione del terzo creditore. (banca)

... pero' questa "sottointesa" non e' scritta nel preliminare.

All'atto del rogito non mi hanno fatto avvelere del punto 3) , quindi ho chiesto di riavere indietro la caparra versata ma la ditta ha risposto no.

Quindi e’ partita la citazione.

Dopo circa un anno e mezzo di lungaggini e udienze, e' scaturita la volonta' della ditta costruttrice di concludere la vendita solo con l'adesione della Banca all'accollo con effetti liberatori. Da parte mia, i tempi lunghi hanno fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra.

---> Il punto fondamentale e' che durante una delle udienze, un giudice ha fatto presente alla costruttrice quanto segue: se voi (ditta costruttrice) non avevate ancora frazionato alla data del rogito , come fa una banca ad erogare un mutuo sulla frazione di un'immobile dove c'è iscritta l'ipoteca totale per l'intero complesso?
... ho cercato un po di informazioni in materia ma non ho trovato nulla...esiste una legge di diritto bancario che dichiara quanto sopra? ovvero che una ditta costruttrice non puo' dar seguito ad un rogito se non hanno prima frazionato l'immobile?

... nel frattempo la ditta costruttrice e' riuscita a vendere l'immobile dal momento che avevo mutato la domanda e avevo rinunciato alla richiesta del trasferimento dell'immobile optando per la richesta della caparra.
Mi pare che la costruttrice ci abbia solo guadagnato, si e' intascata la mia caparra e ha venduto l'immobile... per quanto mi riguarda vorrei riavere i miei quattrini indietro, non sono interessato a specularci (doppio della caparra prevista per legge) ma mi pare giusto che mi ridiano indietro almeno quello che ho sborsato fin'ora.

In generale, cosa ne pensate di questa situazione?

Grazie e un saluto!

Altro aspetto che leggo é nelle modalità di pagamento. Per poter usufruire dell'accollo c'é una procedura da rispettare prima dell'atto di frazionamento gli accollo devono essere deliberati dalla banca é i tempi sono i tempi di una delibera che vanno dai 30 ai 40 giorni. Non é sufficiente passare il nominativo alla banca mi spiego? Forse un po di anni fa ma oggi no c'e comunque il merito creditizio la banca deve valutare il subentrante e da qui non si scappa. Quindi avevi un tempo prima della data del rogito di decidere la strada da prendere e questo tempo non doveva essere di una settimana prima ma almeno tre mesi prima. Quindi prima delibera degli accolli poi presentazione del piano di frazionamento che include le delibere degli accolli.

Scusate ci sono un po di errori .... Dita grandi piccola tastiera .....

Salve a tutti, volevo sapere un parere sulla mia situazione:

è da qualche mese che ho citato a giudizio il costruttore con il quale ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile per il seguente motivo...

In tale preliminare sono previste le seguenti modalità di pagamento:

1) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
2) integralmente a mezzo di assegni circolari
3) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
4) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore

Avevo già versato un quarto del prezzo totale della casa, a titolo di caparra.
E per il restante pagamento, tramite avvocato ho comunicato al costruttore di voler avvalermi del punto 3) che come mi ha spiegato il legale, impegna la ditta ad accendere il mutuo.

La ditta costruttrice non è d'accordo sulla mia richiesta: secondo lei non le spetta la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (come hanno scritto loro stessi nel punto 3)
secondo loro e’ sottointeso che l’accollo necessiterebbe dell’adesione del terzo creditore. (banca)

... pero' questa "sottointesa" non e' scritta nel preliminare.

All'atto del rogito non mi hanno fatto avvelere del punto 3) , quindi ho chiesto di riavere indietro la caparra versata ma la ditta ha risposto no.

Quindi e’ partita la citazione.

Dopo circa un anno e mezzo di lungaggini e udienze, e' scaturita la volonta' della ditta costruttrice di concludere la vendita solo con l'adesione della Banca all'accollo con effetti liberatori. Da parte mia, i tempi lunghi hanno fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra.

---> Il punto fondamentale e' che durante una delle udienze, un giudice ha fatto presente alla costruttrice quanto segue: se voi (ditta costruttrice) non avevate ancora frazionato alla data del rogito , come fa una banca ad erogare un mutuo sulla frazione di un'immobile dove c'è iscritta l'ipoteca totale per l'intero complesso?
... ho cercato un po di informazioni in materia ma non ho trovato nulla...esiste una legge di diritto bancario che dichiara quanto sopra? ovvero che una ditta costruttrice non puo' dar seguito ad un rogito se non hanno prima frazionato l'immobile?

... nel frattempo la ditta costruttrice e' riuscita a vendere l'immobile dal momento che avevo mutato la domanda e avevo rinunciato alla richiesta del trasferimento dell'immobile optando per la richesta della caparra.
Mi pare che la costruttrice ci abbia solo guadagnato, si e' intascata la mia caparra e ha venduto l'immobile... per quanto mi riguarda vorrei riavere i miei quattrini indietro, non sono interessato a specularci (doppio della caparra prevista per legge) ma mi pare giusto che mi ridiano indietro almeno quello che ho sborsato fin'ora.

In generale, cosa ne pensate di questa situazione?

Grazie e un saluto!

Non é la legge di diritto bancario che devi cercare ma la legge del pacchetto tutele per gli acquirenti di immobili da costruire legge 122/2005 assicurazione indennitaria frazionamento del mutuo revocatoria fallimentare.
Sicuro che aveva acceso un mutuo fondiario e non un semplice finanziamento all'impresa? Perché la cosa cambia. Ultimo finanziamento non è soggetto all'obbligo di frazionamento anche se garantito da ipoteca.

 

[P Contrucci]

Grazie Rosa, Kurt. Sulla questione accollo mutuo / effetto non liberatorio / non cesessaria adesione del creditore: da quello che ho capito, per convenzione/consuetudine l'accollo non ha effetti liberatori nei confronti del debitore (costruttrice) , e non serve l'adesione del creditore (banca) a meno che questo non sia stato espressamente scritto nel preliminare, cosa che non era scritta nel mio preliminare.

Ho trovato a proposito l'art 1273:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore [1411] . L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo . In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito , e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta [1413] .

Se ho capito bene dice che c'e' la possibilita' che la banca aderisca , con conseguente liberazione del debitore, ma questo solo se questo e' scritto nella stipulazione ( nostro preliminare ) che e' esattamente la mia linea nella citazione.

 

[Rosa1968]

Grazie Rosa, Kurt. Sulla questione accollo mutuo / effetto non liberatorio / non cesessaria adesione del creditore: da quello che ho capito, per convenzione/consuetudine l'accollo non ha effetti liberatori nei confronti del debitore (costruttrice) , e non serve l'adesione del creditore (banca) a meno che questo non sia stato espressamente scritto nel preliminare, cosa che non era scritta nel mio preliminare.

Ho trovato a proposito l'art 1273:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore [1411] . L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo . In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito , e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta [1413] .

Se ho capito bene dice che c'e' la possibilita' che la banca aderisca , con conseguente liberazione del debitore, ma questo solo se questo e' scritto nella stipulazione ( nostro preliminare ) che e' esattamente la mia linea nella citazione.

Vedi non dipende da te ma dall'istituto bancario difficilmente lo accordano. E se il corruttore lo sapeva non avrebbe dovuto obbligarsi a darti la possibilità dell'accollo. Il primo punto é che lui era obbligato a fare il frazionamento in base alla legge 122/2005 invece si é presentato al rogito senza. Di fatto non potevate rogitare non tanto per il diniego dell'accollo ma perché mancava l'atto di frazionamento. Lui con il frazionamento avrebbe dovuto liberare con l'assenso alla cancellazione l'importo gravante.

 

[Rosa1968]

Vedi non dipende da te ma dall'istituto bancario difficilmente lo accordano. E se il corruttore lo sapeva non avrebbe dovuto obbligarsi a darti la possibilità dell'accollo. Il primo punto é che lui era obbligato a fare il frazionamento in base alla legge 122/2005 invece si é presentato al rogito senza. Di fatto non potevate rogitare non tanto per il diniego dell'accollo ma perché mancava l'atto di frazionamento. Lui con il frazionamento avrebbe dovuto liberare con l'assenso alla cancellazione l'importo gravante.

Scusa gli errori ma scrivo con il cellulare.

 

[Rosa1968]

Domanda quando hai comunicato che avresti optato per l'accollo.