Immobile "sfortunato"?

[Rosa1968]

Lo stavo scrivendo io da subito!!!!![DOUBLEPOST=1392161537,1392161491][/DOUBLEPOST]

ingelman, parliamo di cifre con cui a roma manco prendi un monolocale vista raccordo...

io ne ho uno più caro! 185.0000

 

[ludovica83]

ingelman, parliamo di cifre con cui a roma manco prendi un monolocale vista raccordo...

Pensa che sto parlando di una zona dove non c'è niente... quindi vedi te...
Quello che conta è il confronto... tra gli anni precedenti....
E decade qualsiasi discorso inerente l'abbassamento dei prezzi...

Perché fosse solo 1... ma non è solo quello...[DOUBLEPOST=1392161758,1392161609][/DOUBLEPOST]

Lo stavo scrivendo io da subito!!!!![DOUBLEPOST=1392161537,1392161491][/DOUBLEPOST]
io ne ho uno più caro! 185.0000

Di immobili nuovi monolocali a quel prezzo se li vuoi trovare li trovi...
Io sto parlando di una zona... dove i servizi è una linea ferroviaria con 1 treno ogni 40 minuti... fino alle 21. Poi c'è il deserto.

 

[eldic]

mi.... ma quanti anni è che lo posti, sto grafico, nei forum? secondo me ce l'hai sul letto al posto della madonna

secondo me lasciano il tempo che trovano.
in primo luogo perchè è il classico "medione dei medioni".
e a te, purtroppo, non intereressa la "casa media nella città media"; ti interessa quel ca$$0 di attico con la cucina abusiva

in secondo luogo perchè, a guardarlo bene, ti renderesti conto di quanto i dati diano una correlazione tra i due fenomeni positivi ma blanda.
75-79; aumentano le transazioni ma i prezzi sono pressocchè costanti.
92-96; crollano i prezzi, ma con transazioni costanti
07-12; crollo delle transazioni e discesa dei prezzi.

purtroppo o per fortuna non la prendo come vangelo e valuto che, in questa (iper)semplificazione non sono state considerate troppo variabili.

una, discutibile, psicologica. i valori sono stati - correttamente - considerati "a moneta costante"; vale a dire deflazionati.
i primi anni 90% sono stati contraddistinti da inflazione al 4-5%; il che significa che un parte di quel -35% è da imputare al deflatore e non a un calo dei prezzi nominali.
nel periodo di sboom attuale il tasso è del 2%; il calo del 20% in termini reali quindi si apprezza di più.
è solo una questione psicologica; però un contro è aver comprato a 100 e rivenduto a 90 (che sono 70 di prima) e un conto è comprare a 100 e rivendere 80, anche se equivalgono sempre ai 70 di prima.

masturbazioni psicologiche/attuariali a parte, la seconda grande fallacia dell'analisi è voler legare legare indissolubilmente la domanda al prezzo.
è - secondo me - una fallacia grossolana.
è una semplificazione che va bene per l'esame di microeconomia.
il fatto è che la domanda non è infinita; in italia ci sono - ORMAI - un numero finiti di potenziali acquirenti di prima casa e ancora meno di case da investimento.
e questo è un aspetto nuovo che non c'era negli altri due ghirigori della tua pista cifrata.

per questo, secondo me, queste analisi vanno prese con le pinze.
ma anche se prese con le pinze, se davvero prendessi la teoria del pattern come vangelo, io comincerei a preoccuparmi del fatto che la posizione del 2012 mi ricorda tanto quella del 1984.

 

[gmp]

mi.... ma quanti anni è che lo posti, sto grafico, nei forum? secondo me ce l'hai sul letto al posto della madonna

secondo me lasciano il tempo che trovano.

è ovvio che i grafici indicano un trend medio, ma se non credi che le case sono soggette alle leggi di mercato e il rapporto domanda/offerta non conta, vuol dire che non lo hai interpretato.

 

[eldic]

è ovvio che i grafici indicano un trend medio, ma se non credi che le case sono soggette alle leggi di mercato e il rapporto domanda/offerta non conta, vuol dire che non lo hai interpretato.

proprio perchè l'ho interpretato "come vorresti tu" ti faccio notare che la posizione del 2012 è assai simile a quella nel 1984.

ma perchè non credo proprio che sia dietro l'angolo un'impennata dei prezzi, ti faccio anche notare che la situazione è abbastanza diversa da quella di quegli anni.

da un lato il numero di potenziali acquirenti è senz'altro più basso.
dall'altro c'è una marea di invenduto, ma molto di pessima qualità.

oh... data curva della domanda e curva del prezzo, non è mica detto che si debbano intersecare per forza.

detto in termini più terra-terra.
anche se parco leonardo (o caltacity a sesto san giovanni, o la monofamigliare a cerea...) me le proponessero al 60% del prezzo di picco, io non credo che non le comprerei comunque.

dall'altro penso che, per mille motivi diversi, soluzioni più appetibili possano andare incontro a tracolli di prezzo del genere.

 

[gmp]

proprio perchè l'ho interpretato "come vorresti tu" ti faccio notare che la posizione del 2012 è assai simile a quella nel 1984.

grazie ora ho capito meglio che intendevi, beh se vogliamo trovare analogie, nel 1984 stava iniziando il grande boom craxiano e i tassi di interesse erano in picchiata grazie al crollo mondiale dell'inflazione... Un novello craxi puo anche ripresentarsi ma non ha a disposizione l'arma del debito pubblico e dell'evasione fiscale, entrambi ai massimi tollerabili dal sistema e l'inflazione è pressoché negativa...

 

[gmp]

proprio perchè l'ho interpretato "come vorresti tu" ti faccio notare che la posizione del 2012 è assai simile a quella nel 1984.

grazie ora ho capito meglio che intendevi, beh se vogliamo trovare analogie, nel 1984 stava iniziando il grande boom craxiano e i tassi di interesse erano in picchiata grazie al crollo mondiale dell'inflazione... Un novello craxi puo anche ripresentarsi ma non ha a disposizione l'arma del debito pubblico e dell'evasione fiscale, entrambi ai massimi tollerabili dal sistema e l'inflazione è pressoché negativa...

 

[Mil]

Io non so chi sia esattamente gmp ma so che delle stesse cose mi hanno parlato persone molto competenti in materia. Il modello si chiama modello dell'esagono ed è tutt'altro che superato, siamo solo all'inizio perchè si è diluito su molti più anni. Quando anni fa si iniziava a parlare di crisi dell'immobiliare questa gente era informatissima su tutto e a me sembrava follia allo stato puro. Come si sapeva che alcuni istituti concedevano mutui che avrebbero dato problemi (e ho capito dopo cosa è successo con Barclays, ad esempio). Parlare di ripresa oggi senza dati concreti mi appare del tutto fuorviante, è distante dalla realtà almeno quanto lo spread non è indicatore dell'economia reale. Mi meraviglio che anzichè fare una oculata E REALISTICA consulenza ai venditori si stia qui a parlare di gente che rifiuta offerte per gap di 5 mila euro o peggio di gente che ha rivenduto OGGI con margini utopistici persino negli anni d'oro. Occhio, perchè se si perde il treno questa volta saranno le aste e i fondi a rastrellare quel che resta e la credibilità poi va veramente a zero. Questa volta non stiamo più giocando: c'è in ballo un settore intero e continuare ad illudere le persone (acquirenti con ipotetici mutui, venditori con fantomatici offerenti) finirà per essere lo schiacciasassi definitivo.
Di slogan facciamo già abbastanza uso nella vita reale, non vi pare?

 

[eldic]

Occhio, perchè se si perde il treno questa volta saranno le aste e i fondi a rastrellare quel che resta e la credibilità poi va veramente a zero. Questa volta non stiamo più giocando: c'è in ballo un settore intero e continuare ad illudere le persone (acquirenti con ipotetici mutui, venditori con fantomatici offerenti) finirà per essere lo schiacciasassi definitivo.
Di slogan facciamo già abbastanza uso nella vita reale, non vi pare?

guarda, sul modello non discuto.
sono (relativamente) ferrato sui cicli macroeconomici, non su questo in particolare.
tuttavia, SE rimane valido (di fatto sono riportati solo due cicli e in mezzo c'è un outlier), la posizione attuale è quella di inizio crescita del 1984; ipotesi francamente poco attendibile.
a me sembra che il contesto attuale sia troppo diverso da quelli precedenti per ipotizzare un "riciclo"; secondo me è davvero troppo aleatorio fare analisi su "cosa succederà".
rimango però dell'idea che, qualunque cosa accadrà presenterà un andamento assai disomogeneo.

rimango invece fortemente dell'idea che tanta fuffa rimarrà invenduta a prescindere dal prezzo.
i quartieri nel deserto, senza infrastrutture rimarranno deserte.
le casa bonsai, quelle che a te piacciono tanto , penso che potranno diventare appetibili solo dopo aver sventrate e ricostruire da capo.

 

[gmp]

è un ciclo lungo, durata salita record, disceza orribilmente lenta, siamo a metà del calo dei prezzi, secondo me, altro che rimbalzo imminente

 

[Mil]

a me sembra che il contesto attuale sia troppo diverso da quelli precedenti per ipotizzare un "riciclo"; secondo me è davvero troppo aleatorio fare analisi su "cosa succederà".
rimango però dell'idea che, qualunque cosa accadrà presenterà un andamento assai disomogeneo..

Appunto. La cosa preoccupante è proprio questa, che il contesto attuale è di gran lunga peggiore dei precedenti e mai come adesso ci si rende conto che c'è un abisso tra le quotazioni e la realtà. La situazione può solo peggiorare, perchè manca l'economia reale di supporto.
Ecco perchè mi sembra strano che ci possa essere in circolazione il venditore che rifiuta uno sconto di 5k quando il valore reale è già oggi molto probabilmente 1/2. Gli agenti almeno questi fenomeni dovrebbero arginarli, o si prosegue in un circolo vizioso tossico che verrà loro imputato, così come gli acquirenti sprovveduti hanno addossato loro le colpe dei rialzi immotivati e degli investimenti sbagliati. Cosa si fa? Lo stesso errore con i venditori adesso?