Impianto elettrico non a norma: il cliente protesta

[Tobia]

Non la metterei solo su questo piano, direi che visto che vi arrogate il diritto di far sottoscrivere atti e contratti che voi stessi redigete, dovete far si che questi siano perlomeno privi di "buchi", nei limiti dell'umano, sia per confermare la diligenza tenuta nelle fasi precedenti, con la completezza dell'informazione, sia per evitare il più possibile appigli o mancanza che facciano nascere contenziosi, almeno da quello che avete/non avete inserito.

I contratti sono cose complicate, per esempio, la mera mancanza (apparentemente superflua) di una clausola risolutiva espressa in contratti come il riservato dominio sottoposto a condizione, provocano conseguenze fiscali pesanti.

ti quoto,
il mio compromesso base era assimilabile ad un prestampato modificato riportando molte condizioni particolari di cui si é discusso su questo forum che se non dovessero servire vengono, di volta in volta, cancellate in 3 secondi;
Per esempio mi ricordo che nei miei compromessi trovo queste voci:

Art 4) GARANZIE
Immobili Dichiarati nei redditi anno precedente
Sono conformi
No condoni
No iscrizioni trascrizioni
No ipoteche
No godimento al coniuge
No usucapione
No donazione
No vincoli
No convenzioni
No inquilini
No prelazioni
No liti o controversie
No vizi (eccetto quelli all'art5)
...

Art 5) STATO DI FATTO
Conformità impianti
Conformità VV FF del deposito GPL
Presenza di amianto
Spese condominiali
Delibere condominiali
Spurgo acque nere (fossa o fogna)
Servitù
Lista Arredamento
Vizi rilevati
etc...

art 6) SITUAZIONE URB-CAT
Licenza edilizia
Convenzioni
Vincoli
Abitabilità
Sanatorie
Difformità riconosciute ed in corso di sanatorie
etc...

art 9) CLAUSOLE E CONDIZIONI
Nessuna, oppure:
Richiesta mutuo
Controllo Corrispondenza urb-cat
Prelazione agraria od altra
Vendita propria casa entro x mesi
Consegna chiavi prima del rogito
Occupare l'immobile dopo il rogito
Risoluzione precedente compromesso
Etc...

Art 10) SPESE
Riconoscimento alle piene provvigioni: le parti dichiarano di assumersi eventuali oneri da richieste di compenso di altri mediatori con cui abbiano precedentemente trattato il presente immobile.
Etc...


Io continuo a preferire le relazioni tecniche ma se non altro questi elenchi didascalici servono a mettere nero su bianco gli argomenti più scottanti di una scrittura privata, discuterli tutti assieme ed a lasciare poco spazio alle incomprensioni post firma compromesso.

 

[Valerio Spallina]

No. Anzi, io sono sicuro di no. Però i proprietari (due sorelle di una certa età) non vogliono grane e anche se (loro sicuramente) non hanno colpe, vogliono aggiustarsi. Facendolo loro non possiamo puntare i piedi proprio noi due agenzie. Quindi ci toccherà abbozzare.
Fosse per me andrei a diritto, ma non sono l'unica testa a decidere.

Ma le due anziane proprietarie si sono fatte fare un preventivo da un impiantista che può e deve rilasciare la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico modificato ?

A seconda dei casi, la messa a norma di vecchi impianti può essere molto costosa.
Non si tratta, in genere, di cambiare interruttori e prese, ma, molto spesso, di vere e proprie modifiche di impianti con opere murarie.

Quindi, prima di assumersi l'onere di "mettere a norma", va chiesto un preventivo serio e completo : in questo, per amicizia visto che non è un dovere dell'agente immobiliare, potreste attirare l'attenzione delle signore.

 

[Cucci49]

Purtroppo il DM 37/08 del 22/01/08 legge delegata al Ministero LL PP e varata da un Governo Prodi già sfiduciato ha mischiato le problematiche della conformità degli impianti con la tutela dei consumatori. In pratica se in un contratto immobiliare, che è valido solo per patto scritto, non si precisa per iscritto che gli impianti non sono a norma, implicitamente il venditore, anche se è un privato, è tenuto alla garanzia (1492 CC) e a nulla vale la dicitura "come visto e piaciuto .. " almeno per quanto concerne gli impianti.

La cosa è effettivamente un po' assurda: se vendo un immobile da ristrutturare e sono un privato è ovvio che gli impianti sono anch'essi da ristrutturare. Tuttavia gli AI dovrebbero precisare, per iscritto nelle proposte, alle parti in questi casi che "l'immobile è provvisto di impianti funzionanti ma che sono non a norma e privi di certificazione" oppure se gli impianti sono relativamente recenti e vi è una certificazione di alcuni anni prima " che gli impianti sono funzionanti e a norma rispetto al tempo in cui sono stati realizzati " oppure nel caso di ruderi " che gli impianti sono non funzionanti, inesistenti e comunque non a norma.. "

In ogni caso va ben precisato per evitare strumentalizzazioni come quella descritta. Le leggi sbagliate (è sbagliato mischiare e condire le norme con maggiori diritti di questo o quell'altro, sia esso consumatore sia esso inquilino, la legge non dovrebbe favorire una categoria)

 

[Limpida]

Nelle proposte ė il venditore che deve precisare lo stato del suo immobile, in particolare degli impianti e assumersene la responsabilitá.
Quello che puó fare l,agente immobiliare, ė munire la sua modulistica di queste informazioni, ma se il venditore mente o non lo sa ( perchė potrebbe succedere anche questo!), non si puó ritenere responsabile l'agente dell'impianto elettriico. L'acquirente prima di procedere all'acquisto ha la possibilitá di fare tutti i controlli che vuole. Diverso sarebbe stato il caso se l'agente avesse riferito che l'impianto era a norma non sapendolo.
Ovvio che se si vuol procedere a una compravendita senza nessun ostacolo da parte del venditore e dell'acquirente ed arrivare alla conclusione ė auspicabile munirsi di qualsiasi elemento per mettere in condizione l'acquirente di avere tutte le informazioni utili per un buon acquisto.

 

[Cucci49]

Nelle proposte ė il venditore che deve precisare lo stato del suo immobile, in particolare degli impianti e assumersene la responsabilitá.
Quello che puó fare l,agente immobiliare, ė munire la sua modulistica di queste informazioni, ma se il venditore mente o non lo sa ( perchė potrebbe succedere anche questo!), non si puó ritenere responsabile l'agente dell'impianto elettriico. L'acquirente prima di procedere all'acquisto ha la possibilitá di fare tutti i controlli che vuole. Diverso sarebbe stato il caso se l'agente avesse riferito che l'impianto era a norma non sapendolo.
Ovvio che se si vuol procedere a una compravendita senza nessun ostacolo da parte del venditore e dell'acquirente ed arrivare alla conclusione ė auspicabile munirsi di qualsiasi elemento per mettere in condizione l'acquirente di avere tutte le informazioni utili per un buon acquisto.

Nessuno vuole dare all'AI responsabilità per gli impianti.
Tuttavia è opportuno che questi metta al corrente il venditore che vi è una legge (appunto il DM 37/08 del 22/01/08) che impone ai venditori, anche se privati, l'obbligo della garanzia ai sensi 1492 CC anche se essi sono dei privati, creando una maggior tutela a favore dei compratori, a mio parere sbagliata allo stesso modo in cui tutti sanno ormai dopo quasi 40 anni che è sbagliata la maggior tutela data per legge agli inquilini dalla disciplina delle locazioni con la scusa che essi sono, per legge, la parte debole.

Capisco la tutela del consumatore nei confronti delle Imprese (DL 122/2005 e smi) oppure nei confronti delle agenzie, ma fra privati no. Due privati, uno che vende e l'altro che compra, pari dovrebbero essere.

Ebbene se nel contratto fra privati non si parla specificatamente di impianti, anche se vi è scritto che la vendita è ai sensi 1490/1491 CC con la clausola del visto/piaciuto e addirittura che l'immobile è da ristrutturare, prevale la legge (pur sbagliata secondo me) e un compratore furbetto come quello in questione può strumentalizzare e cercare uno sconto.

Ha ragione Tobia che si crea addirittura una check list.

Il campo è pieno di trappole comprese quelle create per legge.

Compito degli AI è anche quello di aiutare i clienti ad evitarle. Sapendo che il furbone è sempre in agguato.

 

[Valerio Spallina]

Trovo la discussione molto interessante ed importante per le tre figure coinvolte :

-venditore
-agente immobiliare
-acquirente

Nel futuro potrei essere nelle posizioni venditore o acquirente è so a cosa stare attento per evitare problemi (crearne non è nel mio modo di operare).

Mi sembra di capire che la maggior parte degli intervenuti alla discussione concordi che il venditore di questo immobile ha torto e deve pagare.

Ma per quanto riguarda l'agente immobiliare non capisco quale è la conclusione :
concorso nella responsabilità del venditore oppure esente da responsabilità.

Concordando pienamente con la posizione di Limpida, che da una parte ricorda che è il venditore a dover dichiarare la posizione dell'immobile a riguardo degli impianti ( e non solo, in generale tutti i pesi, oneri e difetti) e non mirare a tirare il bidone all'acquirente "pollo". E dall'altra Limpida suggerisce che perchè tutto vada liscio anche l'agente immobiliare deve farsi carico di sapere tutto ciò che può costituire motivo di controversie legali sulle compravendite curate.

Ed anche, sottolineo, l'agente immobiliare deve proteggersi da responsabilità professionali (è vero che c'è l'assicurazione, ma quali casi copra veramente non lo so e mi piacerebbe saperlo).

Oggi quando si va da un professionista qualunque bisogna firmare tanti di quei fogli, che passa la voglia.

Un dentista, prima di farti aprire la bocca, nel senso materiale di guardarti i denti, vuole sapere la tua storia medica e ti fa firmare l'elenco di malattie che hai, così per gli eventuali problemi che sorgessero in relazione all'intervento, ha una possibilità di difendersi dalla chiamata di responsabiltà.

L'agente dovrebbe seguire lo stesso schema : un bell'elenco di informazioni da fare firmare, al momento dell'inacarico, al venditore con dichiarata l'assunzione di responsabiltà e manleva all'agente . Ciò che è fuori se lo paga il venditore; se è dentro, invece, è colpa dell'agente e lo paga l'agente.

E' necessario prevenire il contenzioso con l'automaticità della chiarezza : questo è responsabilità del venditore per falsa o omessa dichiarazione, questo è responsabilità dell'agente per incuria nel comunicare all'acquirente l'informazione.

Ma tornerei al caso concreto della discussione : come devono comportarsi gli agenti in questo caso ? pagare tutto od in parte, oppure non pagare?
Vale l'assicurazione professionale ?

Al di là del principio giuridico, forse controverso, data la mancanza di dichiarazione del venditore sui vizi, la risposta è influenzata, a mio parere, dal costo della messa a norma.

Se qualche migliaio di euro, si potrebbe dividere metà il venditore metà i 2 agenti.
Ma se il costo è d'ordine di diecimila ed oltre euro, gli agenti dovrebbero cercare subito un avvocato per tirarsi fuori dal problema e farsi pagare le provvigioni.

 

[Cucci49]

Se la mettiamo dal punto di vista di cercare la responsabilità, il Codice civile dice che le parti contraenti sono due, il venditore ed il compratore. L'Agenti Immobiliari è tenuto a far presente alle parti, quindi anche al venditore, quelle circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

L’opinione prevalente coglie nella disposizione del 1759 CC un’applicazione del principio della buona fede oggettiva; quella minoritaria, invece, la manifestazione del maggiore obbligo del mediatore all’imparzialità.

Qualunque sia l’opinione che si voglia abbracciare, sul piano operativo nulla cambia: la violazione dell’obbligo determina in capo al mediatore il sorgere di una responsabilità contrattuale e conseguentemente il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato.

Tuttavia qui non stiamo dicendo che il mediatore ha taciuto al compratore la circostanza che gli impianti non erano a norma, ma al contrario che non ha avvertito i venditori (poichè purtroppo pochi lo sanno) che per via di una legge ingiusta e trappolosa (il DM 37/08) anche facendo dichiarazioni scritte all'AI ed al compratore che l'immobile è totalmente da ristrutturare e che viene promesso in acquisto nello stato di pessima conservazione in cui si trova, come visto e piaciuto ecc., il venditore, pur essendo un privato, è tenuto a dare gli impianti a norma.

Solo una specifica dichiarazione relativa allo stato degli impianti ed alla mancanza di certificazione pone al riparo da strumentalizzazioni di chi, conoscendo il potere datogli da una legge sbagliata, avendo promesso di acquistare un appartamento totalmente da ristrutturare cerca di recuperare il costo degli impianti.

Non credo che si possa addebitare agli Agenti immobiliari anche la furbizia di un compratore nello sfruttare una legge ingiusta.

La legge 392/78 sulla locazione consente all'inquilino di non pagare per oltre due canoni e per tre volte sanare tale inadempienza: l'AI è responsabile per non aver messo in guardia il proprietario?

Delle tre figure coinvolte, Gentile Spallina, due sono chiaramente le vittime, che come visto si divideranno il danno, il venditore e l'AI ed una il furbone di turno protetto da una legge ingiusta che ne avrà un vantaggio.

Purtroppo non ci ricordiamo mai di queste cose quando andiamo a votare e facciamo come i polli di Renzo...

 

[Tobia]

L'agente dovrebbe seguire lo stesso schema : un bell'elenco di informazioni da fare firmare, al momento dell'inacarico, al venditore con dichiarata l'assunzione di responsabiltà e manleva all'agente . Ciò che è fuori se lo paga il venditore; se è dentro, invece, è colpa dell'agente e lo paga l'agente.

I fogli a cui tengo di più sono i consensi per gli accessi ai dati sensibili dei proprietari tra cui quelli catastali-urbanistici (per la relazione del geometra), condominiali (per il resoconto dell'amministratore), e per gli atti pubblici e privati (per la relazione del notaio).

Il compromesso in formato check-list è il riassunto dei controlli effettuati a monte e non delle dichiarazioni dei venditori al momento della firma del preliminare.

Ai proprietari per principio non credo mai.

 

[Valerio Spallina]

I fogli a cui tengo di più sono i consensi per gli accessi ai dati sensibili dei proprietari tra cui quelli catastali-urbanistici (per la relazione del geometra), condominiali (per il resoconto dell'amministratore), e per gli atti pubblici e privati (per la relazione del notaio).

Il compromesso in formato check-list è il riassunto dei controlli effettuati a monte e non delle dichiarazioni dei venditori al momento della firma del preliminare.

Ai proprietari per principio non credo mai.

Il tuo è un caso lodevole di precisione ed impegni, che avevo ben colto dal tuo post.

Ma, come sai, non tutti sono o possono essere così dettagliati e precisi, perchè ciò ha senza dubbio un costo e la volontà di assunzione diretta delle responsabilità, scaricando, quindi, quella del cliente.

Tu controlli, tu sei responsabile dei controlli effettuati.

Tutto questo, ritengo tu lo faccia in fase di assunzione di incarico.

Ma non tutti potrebbero condividere la tua volontà di assunzione della responsabilità e spendere in controlli per ogni incarico, specie se questo non è in esclusiva o si tratta di immobili difficilmente vendibili etc. ed alter casistiche che tu conosci meglio di me.

Ecco perchè ho proposto la dichirazione del venditore per responsabilità e manleva.

Fare una check-list come le tue è impegnativo sotto ogni aspetto, compreso rendersi responsabili anche per cifre consistenti, mentre la tendenza generale è opposta :scarico di responsabilità.

Ho citato il caso di un dentista.
Un dentista, preciso e scrupoloso come te, invierebbe, a sue spese ( del dentista) il paziente, che ha male ad un dente, a farsi un check-up completo in ospedale, con analisi del sangue, visita diabetologica, visita cardiologica, visita nefrologica (cito queste perchè sono il mio caso) ed altre eventuali.
Metodo senza dubbio eccellente, ma costoso e lungo.

Il mio dentista, mi ha messo davanti x moduli da riempire, mi ha chiesto di andare a fare urgentemente una ortopanonaramica ( a mie spese ) e poi mi ha fatto firmare, in fondo, all'elenco delle mie patologie, che esse erano le uniche che avevo e che non avevo allergie a nessun farmaco etc....

Se avessi problemi nella cura dei miei denti, verrà confrontata la mia dichiarazione con il problema verificatosi.
L'assicurazione del dentista pagherebbe solo in caso di sua colpa.
Questo il succo del mio suggerimento da trasferire dai denti alle case.

Ti posso chiedere cortesemente il tuo parere nel caso specifico della discussione : se e chi deve pagare la messa a norma ?

 

[Tobia]

Io mi trovo in sintonia con Bagudi ed Enrikon, fosse per me andrei per vie legali, ma applicando una dose di buonsenso, trovo corretta la soluzione della spartizione delle spese.

Relativamente alle quote io chiamerei un elettricista per farmi stimare il lavoro minimo da fare, e dividerei le spese in 15 15 35 35.

15% la collega che ha preparato la proposta, così si ricorderà di aggiungere la famosa clausola la prossima volta.
15% enrikon per non aver corretto la proposta prima di mostrarla alle proprie clienti.
35% le proprietarie per aver firmato un contratto che comunque vada per legge attribuirebbe a loro l'onere e per evitare beghe legali.
35% all'acquirente perché si troverà un impianto a norma 2012 (ben diverso da un impianto di 50 anni fa) con però la disposizione delle prese e dei frutti secondo le sue esigenze (esempio le prese shuko in cucina, in bagno, prese multiple in corrispondenza di impianti tv - computer )

Se facciamo una simulazione con 6.000 euro (direi ottimi e abbondanti) sarebbero 900 900 2100 2100.

Le quote potrebbero variare, ma le motivazioni dovrebbero essere corrette.