Indennità avviamento commerciale dopo 12 anni con riduzione canone

[Rash]

Buonasera a tutti, chiedo un vostro aiuto visto che leggo che il forum vanta un buon numero di esperti in materia.

PREMESSA: Io ho un negozio, affittato nel 2005.
Il contratto recita, parafrasando:

• ''6 anni (fino al 2011) con rinnovo automatico di altri sei anni (2017)''
• ''alla scadenza del secondo esennio il locale dovrà essere riconsegnato, senza ritardo alcuno''
• ''canone di euro 1000+Istat per i primi 6 anni, 1200+Istat per i sei anni successivi qualora rinnovato''
• ''Ogni giorno di ritardo nella riconsegna del locato comporterà in danno del locatario il pagamento di una penale di 50 euro irriducibile pure dal magistrato''.
• ''Le spese di registrazione vanno ripartite al 50%''.

Nel 2011 ho fatto una scrittura privata in cui concedevo la riduzione del canone dai 1200 del secondo esennio a 1040+Istat in un intervallo di date (dalla data del giorno, fino alla data di scadenza del contratto).

Siamo ora alla scadenza del contratto, che io non ho disdetto ma presumo disdetto visto che il primo contratto aveva tra le clausole la riconsegna del locale.
Ho proposto al locatario un contratto di 1100 per 6 anni e 1200 i successivi 6. Di fatto gli ho ridotto il canone dal primo contratto (ma aumentato di 60 euro, per arrotondare, dalla scrittura privata. se questo fosse un problema ovviamente eviterei).

Il locatario mi fa intendere di voler rifiutare (e proporre qualcosa sotto i 1000... ), per me se ne può anche andare/posso riproporgli i 1040, ma vorrei capire se gli devo l'indennità di avviamento commerciale.

Secondo me no, in quanto

1. 1) non credo che il contratto sia rinnovato, c'è una data di riconsegna ben precisa.
2. 2)qualora fosse rinnovato lui mi dovrebbe 1200 euro al mese, se rifiutasse se ne starebbe andando lui
3. non mi ha MAI dato l'adeguamento ISTAT, violando il contratto (che ha la clausola di risoluzione ipso iure per le inadempienze)
4. gli sto de facto proponendo un rinnovo del contratto a condizioni e canone uguale (anzi, inferiore) a quello attuale.

Secondo voi come stanno le cose? mi sembra assurdo che possa ricattarmi di cedergli il locale a 500 euro pena il pagamento di 18*1040 (+ istat non pagata?) euro.

Grazie a tutti!

 

[Luna_]

l'aumento Istat non lo pagano in moltissimi quindi è una cosa direi...usuale. il contratto dopo il secondo sessennio di è risolto per scadenza naturale quindi ti deve riconsegnare le chiavi e ti la cauzione e ognuno per strada sua.
Se poi volete prorogare ben venga. Guarda in questo momento di cogiuntura economica trovare ancora qcn che paga queste cifre....bacia x terra e tieni a reddito il locale.

 

[CheCasa!]

La clausola della disdetta automatica viola il principio normato che richiede il tacito rinnovo salvo preavviso di 12 mesi. Essendo contraria alla norma ritengo che non sia valida e che il contratto debba essere considerato rinnovato.
É altresì possibile che anche l'aumento da 1.000 a 1.200 euro possa considerarsi illegittimo prevedendo la legge per i contratti commerciali il solo aumento Istat nella misura del 75%.
L'aggiornamento Istat, se stabilito in automatico, non necessiterebbe di richiesta specifica per iscritto. Se invece nulla prevedesse il contratto, l'aumento Istat dovrebbe essere calcolato e comunicato al conduttore dal locatore.

A mio avviso, il contratto si sarebbe rinnovato in automatico, non essendo stata comunicata la disdetta, ad un canone di 1.000 euro mensili + eventuali aumenti Istat.

Va altresí precisato che, a seconda della formulazione relativa all'aggiornamento del canone, questo potrebbe anche aver subito delle diminuzioni, in quanto l'istat negli ultimi anni ha registrato un andamento col segno meno.

In tutti i casi, conta molto il modo in cui il contratto é stato redatto: se ci sono delle incertezze meglio farlo leggere ad un esperto.

 

[frvanel]

non è che si capisce tutto bene, ma a tal proposito valgono queste regole =

1)non sei tenuto a fargli riduzioni del canone ultimo, quindi se il conduttore non accetta di continuare il contratto alla stessa cifra con solo aumento istat annuale se ne deve andare senza 18 mensilità di indennità

2)il conduttore non è obbligato ad accettare aumenti del canone, a parte l'istat annuale........quindi, se chiedi un aumento, e se il conduttore non accetta, lui se ne va, ma gli sono dovute le 18 mensilità

quindi le 18 mensilità si evitano non chiedendo aumenti, e allo stesso tempo non sei obbligato a concedere riduzioni

 

[Bastimento]

Tutte le osservazioni lette, sono plausibili, non avendo la possibilità di leggere l'intero contratto. Provo quindi a fare l'avvocato del diavolo.
1) Illegittimità dell'aumento canone da 1000 a 1200 nel secondo esennio (si dice così?): direi dipende dalla motivazione. Se il canone base fosse stato stabilito in 1200€, ridotto nel primo periodo a 1000€ per tener conto delle difficoltà di avviamento dell'attività, questa formulazione sarebeb stata lecita.
2) la disdetta automatica viola il principio normato che richiede il tacito rinnovo salvo preavviso di 12 mesi: qui la risposta potrebbe essere varia.
L'art. 79 dichiara nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto (e non è qui il caso),
Oppure quando attribuisce al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto (neanche questo applicabile) ,
ovvero gli attribuisce altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge: qui potrebbero forse esserci gli estremi, ma è piuttosto soggettiva l'interpretazione. In fondo si potrebbe affermare che il mancato rinnovo è stato comunicato con 12 anni di anticipo.... altro che 12 mesi.
3) Istat: qui dipende da come si esprime il contratto, cioè se l'adeguamento sia automatico o a richiesta. Comunque in questi anni è stato irrilevante.
4) Condizioni di rinnovo e 18 mensilità: la risposta è condizionata a quanto consegue rispetto ai punti 1 e 2.
Certo sarebbe stato meglio fosse stato scritto che il canone base assunto era 1200: su questo sarebbe stato applicato L'ISTAT, e su questa base fatta la proroga. In ogni caso nemmeno il conduttore ha comunicato la risoluzione per la fine dei 12 anni: se il contratto è scritto correttamente il locatore dovrebbe prorogare, se lo vuole, a 1200: ma certamente se comunque accetta 1100 o 1040 o 1000, non ha alcun obbligo di corrispondere le 18 mensilità: mi pare che l'inquilino ci stia provando.....
p.s.: Dimenticavo: l'importo del canone per la prossima eventuale proroga dipende anch'esso dalla formulazione del contratto di riduzione fatto in precedenza; se era per un periodo determinato, con scadenza esplicita (es la fine del contratto naturale), non ci piove che si riparte con il canone base del contratto originario: più dubbio se la riduzione a 1040 era a tempo indeterminato.

 

[Bagudi]

Siamo ora alla scadenza del contratto, che io non ho disdetto ma presumo disdetto visto che il primo contratto aveva tra le clausole la riconsegna del locale.

Per me, la disdetta andava data comunque.

 

[ab.qualcosa]

secondo esennio (si dice così?)

Io ho sempre sentito sessennio, ma non so se anche esennio va bene...

1) Illegittimità dell'aumento canone da 1000 a 1200 nel secondo esennio (si dice così?): direi dipende dalla motivazione. Se il canone base fosse stato stabilito in 1200€, ridotto nel primo periodo a 1000€ per tener conto delle difficoltà di avviamento dell'attività, questa formulazione sarebeb stata lecita.

Secondo me è più facile che la formulazione sia ammissibile che non il contrario...

In fondo si potrebbe affermare che il mancato rinnovo è stato comunicato con 12 anni di anticipo.... altro che 12 mesi.

Io non capisco perché chi era proprietario all'epoca si è messo in un pasticcio simile francamente.

 

[Bagudi]

Io non capisco perché chi era proprietario all'epoca si è messo in un pasticcio simile francamente.

Perchè credeva di essersi messo al riparo da una proroga del contratto.

 

[Bastimento]

Per me, la disdetta andava data comunque.

Che non guastasse è vero, ma se il contratto non specifica che si rinnova tacitamente di sei in sei anni, anzi dichiara che non lo rinnovererà, non vedo dove sia l'illecito.
E' in assenza di indicazioni che vale l'art. di legge sul rinnovo tacito.

Io non capisco perché chi era proprietario all'epoca si è messo in un pasticcio simile francamente.

E' ancora da dimostrare che sia un pasticcio: se intendeva non soggiacere all'obbligo di rinnovo tacito, non vedo cosa avrebbe dovuto scrivere.
Più subdolo il problema della insorgenza del diritto di avviamento (i 18 mesi): mi chiedo se la clausola posta non abbia fatto comunque scattare il diritto.

 

[Bagudi]

Bisognerebbe leggere per bene tutto il contratto.

Anche una parola può fare la differenza.