La penale più alta della provvigione è lecita?

[Graf]

Una causa costerebbe molto di più che l'1% in più di penale....

 

[Tobia]

ovviamente la penale del 4% è l'ultimo paragrafo dell'incarico..
Giusto sotto all'impegno dell'AI a far visitare l'immobile in ciabatte ed a far pulire il locale, dopo ogni visita, da un'impresa di pulizie filippina..

 

[H&F]

Comunque, quando si affrontano le cause legali è sempre meglio partire dall'alto.
I furbi, se hanno un minimo di buon senso, anche con una causa legale che dovesse riconoscere la penale eccessiva, alla fine, spenderebbero come se avessero pagato la penale eccessiva.
Quindi fate i bravi e comportatevi bene.

Invece di sperare che l'immobile venga venduto ( e quindi non sarebbe il caso di parlare di penale), il venditore si preoccupa su come revocare l'incarico senza risponderne adeguatamente.
Poichè sarebbe necessaria comunque una causa, secondo quanto stabilito dal Codice Civile, giustamente Limpida dice che il gioco ( di fare i furbi) non vale la candela.


P.S. A me la discussione è risultata molto utile per studiare il quadro giuridico delle clausole vessatorie e della clausola penale, temi di generale applicazione ai contratti. Può essermi utile o non servire a niente.

 

[D3luX]

grazie delle info
non è questione di sganciarsi dal contratto, alla fine attenderò il termine del mandato

per chi me l'ha chiesto: sto vendendo come privato

 

[smoker]

Non capiso i riferimento all'art 1469 bis,comma 3, n.6 : non mi sembra tratti di questo argomento salvo edizioni più aggiornate della mia che è 2008.

considerato che il codice del consumo è del 2005 il tuo codice è aggiornato sul punto.....
Perchè ritieni che l' art. 1469, comma 3, n.6 non sia riferibile alla clausola penale inserita nell' incarico di mediazione?

Smoker

 

[H&F]

considerato che il codice del consumo è del 2005 il tuo codice è aggiornato sul punto.....
Perchè ritieni che l' art. 1469, comma 3, n.6 non sia riferibile alla clausola penale inserita nell' incarico di mediazione?

Smoker

Tanto per per precisare :
L'articolo citato da Cam.Cuneo è l'art, 1469 bis, comma 3, n.6.
L'articolo citato da te è l'art. 1469 , comma 3, n.6.

Quale tu ritieni da commentare ulteriormente ? penso che non hai letto nè l'uno nè l'altro, altrimenti non mi faresti la domanda e daresti tu la risposta sul mio eventuale errore . A me piace imparare e ringrazio chi da un contributo alla mia conoscenza.

 

[H&F]

Ho letto, per curiosità, buona parte del cosidetto "codice del consumo" D.Lgs. 06.09.2005 N. 206.
Oltre ad averne tratto l'impressione che si tratti delle solite norme di tipo europeo sulla lunghezza dei fagiolini, non contiene altro che le stesse norme del Codice Civile, virgola più virgola meno. Ho ritrovato le frasi oggetto dell'ottimo commento di Damianmeda (tutto ed il contraio di tutto) negli artt. 33 ( tutto) e 34 (il contrario di tutto ) : "clausole vessatorie" e "Accertamento della vessatorietà delle clausole".

Penale
Vessatoria : se d'importo manifestamente eccessivo.....
Non vessatoria : se oggetto di trattativiva individuale....

Tutto ed il contrario di tutto (cfr. Damianmeda): tanto per fare "scena" e buttare "fumo negli occhi" del consumatore.

 

[smoker]

per H&F... spero possa essere utile..... l' ho trovata sulla rete..........​

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Smoker​

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REPUBBLICA ITALIANA​

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO​

IL TRIBUNALE DI NAPOLI​

Sezione Distaccata di Portici​

in composizione monocratica, in persona del Giudice dr. Enrico Quaranta, ex art.281 quater c.p.c. ha pronunziato la presente

SENTENZA​

TRA​

Eee Sas ( SERVIZI KKK), in persona del legale rappresentante p.t., sig. Ax Meviox, elettivamente domiciliato in Napoli, …. presso lo studio dell’avv. Rxx, che la rappresenta ed assiste in virtù di mandato e procura a margine dell’atto introduttivo (- attrice -)

E​

Tiziox Gxx, nata a Napoli …., residente in …, elettivamente domiciliata in Portici, …., presso lo studio dell’avv. Px Lxx, che la rappresenta ed assiste in virtù di procura e mandato in calce alla citazione notificata (- convenuta -)

CONCLUSIONI:​

Le parti concludevano in via discorsiva all’udienza del 19 gennaio 2011, come da verbale da intendersi qui per ripetuto e trascritto.​

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE​

Con atto di citazione notificato il 2 ottobre 2009, la EEE sas, quale soggetto mediatore, conveniva in giudizio la sig.ra Gxx Tiziox, onde vedere accertato il proprio diritto alla penale pattuita nell’incarico di mediazione ricevuto il 15 aprile 2009 nella misura del 2,5% del prezzo di vendita e, per l’effetto, condannare la convenuta al pagamento della somma di € 7.250,00, oltre interessi legali sino al soddisfo.

Si costituiva in giudizio la Tiziox, invocando il rigetto della domanda.​

Ritenuta l’irrilevanza dei mezzi di prova articolati dalle parti, il giudice disponeva la discussione orale della lite per l’udienza del 19 gennaio 2011.​

Raccolte le definitive richieste ivi formulate dai contraddittori, rilevato che a base delle decisione poteva porsi il rilievo officioso dell’abusività della clausola penale azionata dall’attrice, previa revoca dell’ordinanza che fissava la discussione, il giudicante nell’indicato contesto concedeva alle parti termini di gg. 30 per il deposito di osservazioni riguardanti suddetta questione.​

I contraddittori fruivano del termine così concesso, depositando tempestive comparse.​

Onde inquadrare la fattispecie ed indicare i principi in base ai quali questo giudice intende decidere la controversia, va ricordato che la mediazione tipica di cui all'articolo 1754 c.c. comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione di due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare.​

La stessa attività è quindi con un sottostante rapporto di mandato tra il mediatore e una delle parti che ha interesse alla conclusione dell'affare stesso, nel qual caso il c.d. mediatore-mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante. (in termini, Cass. civ., Sez. III, 14/07/2009, n. 16382, It.Im. s.r.l. C. Or.Bi.El., Obbl. e Contr on line, 2009, 10, RUBINO).​

Più specificamente, il conferimento ad un mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, tale per cui nell'ipotesi suddetta il c.d. "mediatore", tra l’altro: (a) ha l'obbligo, e non la facoltà, di attivarsi per la conclusione dell'affare; (b) può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico ( ancora Cass. civ., 2009, n. 16382, citata).​

Ciò posto, da un punto di vista soggettivo non va dimenticato che tutti coloro che esercitano l'attività di mediazione per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, devono essere iscritti nell'apposito ruolo professionale, a norma dell'art. 3, comma quinto, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, mentre secondo l'art. 11 del relativo regolamento di attuazione, emanato con D.M. 21 dicembre 1990, n. 452, in caso di esercizio dell'attività di mediazione da parte di una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo debbono essere posseduti dal legale rappresentante di essa ovvero da colui che da quest'ultima è preposto a tale ramo di attività.​

Ne consegue che per gli ausiliari della società di mediazione è prescritta l'iscrizione nel ruolo solo quando, per conto della società, risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, ed impegnativi per l'ente da cui dipendono; essa non è invece richiesta per quei dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti. ( Cass. civ., Sez. III, 09/04/2009, n. 8708, Portichetto di Lampugnani Rina & C. s.a.s. C. G.B., Mass. Giur. It., 2009, CED Cassazione, 2009).​

Nella fattispecie chi agisce invoca il riconoscimento della penale per recesso anticipato dall’incarico di mediazione immobiliare ricevuto dalla Tiziox.​

A fondamento della richiesta, la società pone la lettera d’incarico della convenuta, la proposta d’acquisto formulata da tale Cx Caiox in conformità alle richieste del conferente, alcune missive indirizzate alla mandante e la disdetta da questa inviata il 14 settembre 2009.​

Tutto ciò premesso, è documentato dall’attrice – attraverso il modulo denominato “incarico di mediazione per vendita immobiliare” - che la Tiziox ebbe ad interessare la EEE sas per l’alienazione dell’immobile sito in …., alla Via …..​

Premesso che nel conferire l’incarico la proponente acquirente prendeva atto della sussistenza delle condizioni personali del mediatore – in merito alla relativa iscrizione nel ruolo di cui alla legge 39/1989 – non è dubbio che sottoscrivendo l’atto la convenuta provvide a conferire un espresso mandato all’agenzia, tal per cui la fattispecie deve inquadrarsi nell’ambito della cosiddetta mediazione atipica.​

Nello stipulare l’accordo con l’odierna attrice, la conferente si obbligava al versamento della penale ivi indicata (tra l’altro) nel caso di recesso anticipato prima della sua scadenza, per una misura pari al 2,5 % del prezzo fissato, ovvero uguale a quella prevista in ipotesi di conclusione favorevole dell’affare.​

Ebbene, è dimostrato che perveniva all’agenzia una proposta d’acquisto del bene, con scadenza 29 agosto 2009, sostanzialmente conforme a quanto invocato dalla venditrice; è dimostrato che della circostanza veniva resa edotta dalla convenuta, almeno a mezzo raccomandata ricevuta il 30 luglio 2009.​

Ciononostante, come visto, la mandante provvedeva a disdettare l’incarico prima ancora della sua naturale scadenza, sostenendo di nulla dovere al mediatore.​

Così delineati i termini della questione, ritiene il Tribunale che la domanda non possa trovare accoglimento.​

Ed invero giova rilevare la generale natura vessatoria della clausola con cui si stabilisce che il consumatore è tenuto a versare una penale qualora revochi la proposta o receda dal contratto entro il termine previsto, in quanto tale clausola comporta un significativo squilibrio di diritti e obblighi a suo carico.​

D’altronde è noto che sia professionista - ai fini dell'applicazione della disciplina sui contratti del consumatore, qual è stata dettata con l'art. 1469 bis cod. civ. e segg., ed ora lo è con gli artt. 33 e segg. del codice del consumo, il D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 - una persona che assume verso l'altra l'impegno di svolgere a suo favore un compito da professionista, se l'impegno è assunto nel quadro di un'attività svolta in modo non occasionale. Nell’ambito rientra quindi sicuramente il mediatore immobiliare, categoria cui appartiene l’odierna attrice.​

La disciplina di protezione del consumatore richiamata non è per vero limitata al caso che il contratto sia concluso per iscritto con rinvio a condizioni generali di contratto o mediante moduli o formulari, come pure si evince sia dall'art. 35 del codice del consumo e già dall'art. 1469 quater cod. civ., sia dall'art. 34, comma 5 del citato codice e già dall'art. 1479 ter c.c., comma 5, che considerano tali ipotesi come eventuali e le elevano a presupposto della applicazione di ulteriori disposizioni di tutela del consumatore. Ciò appare del resto conforme alla direttiva 93/13/CEE del Consiglio del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati dal consumatore dove è scritto che "il consumatore deve godere della medesima protezione nell'ambito di un contratto orale e di un contratto scritto" ed alla stessa giurisprudenza di legittimità in tema di foro del consumatore e di altre disposizioni contenute nell'art. 33 cod. consumo e art. 1469 bis cod. civ. (Cass. 5 giugno 2007 n. 13083; 9 novembre 2006 n. 23892).​

In definitiva, può concludersi nel senso che la disciplina di tutela del consumatore, contenuta negli artt. 33 e ss. del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (c.d. Codice del consumo) e quella precedente citata, debba prescindere dal tipo contrattuale prescelto dalle parti e dalla natura della prestazione oggetto del contratto, dovendo trovare applicazione sia in caso di predisposizione di moduli o formulari in vista dell'utilizzazione per una serie indefinita di rapporti, che di contratto singolarmente predisposto.​

La ragione riviene dal fatto che tale disciplina è volta a garantire il consumatore dalla unilaterale predisposizione e sostanziale imposizione del contenuto contrattuale da parte del professionista, quale possibile fonte di abuso e conseguente preclusione per il consumatore a esplicare la propria autonomia contrattuale, con la conseguenza che la vessatorietà della clausola può ben attenere anche al rapporto contrattuale che sia stato singolarmente ed individualmente negoziato per lo specifico affare.​

Alle considerazioni svolte consegue che la categoria in parola assuma una valenza diversa dall'onerosità ex art. 1341, secondo comma, cod. civ., e concorre con essa nella sola ipotesi di contratti unilateralmente predisposti da un contraente in base a moduli o formulari in vista dell'utilizzazione per una serie indefinita di rapporti. (in termini, Cass. civ., Sez. III, 20/03/2010, n. 6802, Nibali C. Coop. Edile Fagitana Scarl, CED Cassazione, 2010).​

In tema di contratti del consumatore, va inoltre rilevato che il carattere abusivo delle clausole predisposte dal professionista va valutato sia alla luce del principio generale, secondo cui sono abusive le clausole che determinino a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, sia alla luce delle fattispecie tipizzate dal Codice del consumatore.​

Può concludersi quindi della potenziale natura abusiva alla clausola con la quale il consumatore rinuncia alla facoltà di recesso ovvero si assume l'obbligo di corrispondere all’esito della revoca un congruo importo pattuito, giacché la previsione pare così idonea a sanzionare indiscriminatamente il recesso, pur fondato da un giustificato motivo, e tale da riservare al professionista un trattamento differenziato e migliore ( in conformità, Cass. civ., Sez. III, 17/03/2010, n. 6481, Feurra C. Piras Ditta, CED Cassazione, 2010).​

Questa posizione pare del resto coerente con la tesi della dottrina secondo cui, per i contratti di mediazione (qualunque sia la qualificazione che di essi voglia darsi) in cui venga prevista la misura di risarcimento del danno in capo al venditore per le ipotesi in cui questi si sottragga all’impegno di pervenire all’alienazione, (solo) detta clausola possa essere sindacata giudizialmente ai sensi dell’art. 33, co. 2, lett. f, come manifestamente eccessiva.​

Nella fattispecie, benché non si sia alfine realizzato l’interesse del venditore, è stata prevista appunto una penale manifestamente sproporzionata, ovvero in misura pari alla provvigione prevista per il caso di conclusione dell’affare.​

Nei termini anzidetti la clausola deve ritenersi abusiva, di tal che nulla può essere dovuto a chi agisce.​

La domanda va quindi rigettata.​

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell’attrice come in dispositivo.​

P.Q.M.​

Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Portici, in persona del dr. Enrico Quaranta, in funzione di giudice unico ex art.281 quater c.p.c. pronunziando in via definitiva sulla domanda proposta da Eee Sas ( SERVIZI KKK) nei confronti di Tiziox Gxx, nata a Napoli il …, disattesa ogni altra istanza, difesa o eccezione così provvede:

a)-rigetta la domanda;​

b)-Condanna Eee Sas (SERVIZI KKK) al pagamento delle spese di lite in favore di Tiziox Gxx, che liquida in € 411,00 per diritti ed € 950,00 per onorario, oltre spese generali, IVA e c.p.a. come per legge, con attribuzione all’avv. Px Lxx, per dichiarato anticipo;​

Così deciso in Portici, il 20 marzo 2011.​

Il Giudice Unico​

(dr. Enrico Quaranta)​

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[H&F]

Sono sorpreso che tale sentenza ( senza conoscere il testo firmato dalle parti) venga presa come il "sancta sanctorum" da qualche agente immobiliare che riconosce implicitamente la "non esistenza della clausola di esclusiva" se questa ha il libero recesso.

Faccio notare che il magistrato dice chiaramente che in questo caso vede le caratteristiche di un mandato e non di una mediazione.

In passato ho richiamato con chiarezza cosa è il "mandato" e cosa è la "mediazione", sia come sono descritte nel Codice Civile sia come mi insegnarono al Corso per l'abilitazione all'esame di agente immobiliare della Camera Commercio Industria ed Artigianato di una Provincia Italiana del nord-Italia.

Non trovo intereressante la citazione perchè priva del testo del Mandato ( e non Mediazione ) e perchè ho letto il Codice del Consumo, come citato, e gli
articoli 33 e 34 e solo la comparazione con il testo del Mandato in questione si può prendere la decisione del magistrato.

Apprezzo lo sforzo di Smoker e dei suoi estimatori di demolire ogni mio più meditato studio, ma debbo consigliare a loro una più attenta lettura di quello che postano ( come già fatto martedi scorso ore 15 nel mio post 23 relativo all'errata lettura di un articolo del Codice Civile non smentita dal produttore ).

Dando credito a questa lettura al buoi di una sentenza , non esistono incarichi in esclusiva nè incarichi normali di mediazione : il recesso del consumatore, ignara povera vittima dell'aguzzino-agente, sarebbe libero e non penalizzalibile. Andatelo a raccontare ad altri.

Attendiamo.

 

[Sunrise]

Ringrazio Smoker di aver postato la sentenza, conferma quanto diceva anche Antonello e che considero giusto.
Del resto la legge è applicata dai giudici e non dai cittadini o altro professionisti che dir si voglia