M
mata
Ospite
Allora, tu generalizzi parlando di notaio, AI, tecnico. Purtroppo non sono tutti uguali, ci sono cattivi AI e cattivi tecnici. I notai, in genere, sono un pò più competenti ed equidistante sia perchè più selezionati ed in minor numero, che per il fatto che rappresentano poi lo Stato (anche se adesso sta cambiando, per me in peggio).
Allora il notaio serve: per redigere l'atto (l'atto è suo, nessun'altra figura professionale può farlo in sua vece), quindi ne verifica ovviamente la corrispondenza alle norme di legge, verifica le generalità dei sottoscrittori, il regime patrimoniale, la proprietà, l'esistenza o meno di gravami trascritti e non (per es., in caso di società il fallimento assume efficacia dal momento del deposito in cancelleria, non dalla trascrizione) e che le dichiarazioni rese in atto siano conformi a quanto disposto dalla Legge. In relazione a quest'ultima problematica, in specie quella edilizio/urbanistica, la norma non impone la dichiarazioni del venditore circa la conformità del fabbricato ai progetti rilasciati, ma solo gli estremi dei permessi rilasciati e/o se è stato iniziato prima del 1/9/67. In mancanza di questi dati l'atto è nullo. Pertanto è perfettamente commerciabile un fabbricato costruito, chessò, nel 1963, magari anche in assenza totale di licenza edilizia, perchè la dichiarazione è stata fatta in corrispondenza di quanto richiesto dalla Legge, e quindi l'atto non è nullo. In analogia, un fabbricato costruito o che ha subito modifiche nel 1983, magari con modifiche anche insanabili ma non essenziali (cioè che non annullerebbero il permesso rilasciato), può essere venduto, citando gli estremi dei permessi, seppur non coincidenti con la realtà. La normativa non è affatto semplice e la "essenzialità" o meno delle varianti è contenuta nel DPR 380/2001 o nelle varie leggi regionali, visto che la legge delega ha attribuito a queste ultime la competenza in norma urbanistica. Per farti un altro esempio, esiste una recente sentenza della corte costituzionale che ha "soppresso" alcuni commi di un articolo della Legge Urbanistica Toscana, dove consentiva la sanatoria in caso di doppia conformità alle sole norme urbanistiche e non anche a quelle sismiche. In soldoni a Firenze, dove lavoro, se tu hai fatto un'apertura in un muro portante senza pratica antisismica (a Firenze la stessa vige dal 1982), questa è una variazione essenziale e l'atto è nullo. Inoltre se anche avessi fatto le opere di apertura coerenti con la norma sismica del 1982 (ovviamente senza permesso) ma non a quelle del 2008, la modifica non sarebbe sanabile. Per non parlare delle opere, benchè minime, fatte per esempio in vincolo paesaggistico (finestre, porte ecc.).
Allora il notaio, se non ce l'ha il compratore, assume un consulente proprio, che fa il suo "ausiliario" e gli fa una relazione tecnica, debitamente sottoscritta e che contiene tutte le informazioni. Qui di da noi la fa quasi sempre il tecnico della parte venditrice, ma ora le cose stanno cambiando, alla luce del fatto che lo stesso non aveva certo l'interesse a fermare l'affare del cliente ed allora o dichiarava il falso o, più frequentemente, dichiarava la sola "commerciabilità".
Allora il notaio serve: per redigere l'atto (l'atto è suo, nessun'altra figura professionale può farlo in sua vece), quindi ne verifica ovviamente la corrispondenza alle norme di legge, verifica le generalità dei sottoscrittori, il regime patrimoniale, la proprietà, l'esistenza o meno di gravami trascritti e non (per es., in caso di società il fallimento assume efficacia dal momento del deposito in cancelleria, non dalla trascrizione) e che le dichiarazioni rese in atto siano conformi a quanto disposto dalla Legge. In relazione a quest'ultima problematica, in specie quella edilizio/urbanistica, la norma non impone la dichiarazioni del venditore circa la conformità del fabbricato ai progetti rilasciati, ma solo gli estremi dei permessi rilasciati e/o se è stato iniziato prima del 1/9/67. In mancanza di questi dati l'atto è nullo. Pertanto è perfettamente commerciabile un fabbricato costruito, chessò, nel 1963, magari anche in assenza totale di licenza edilizia, perchè la dichiarazione è stata fatta in corrispondenza di quanto richiesto dalla Legge, e quindi l'atto non è nullo. In analogia, un fabbricato costruito o che ha subito modifiche nel 1983, magari con modifiche anche insanabili ma non essenziali (cioè che non annullerebbero il permesso rilasciato), può essere venduto, citando gli estremi dei permessi, seppur non coincidenti con la realtà. La normativa non è affatto semplice e la "essenzialità" o meno delle varianti è contenuta nel DPR 380/2001 o nelle varie leggi regionali, visto che la legge delega ha attribuito a queste ultime la competenza in norma urbanistica. Per farti un altro esempio, esiste una recente sentenza della corte costituzionale che ha "soppresso" alcuni commi di un articolo della Legge Urbanistica Toscana, dove consentiva la sanatoria in caso di doppia conformità alle sole norme urbanistiche e non anche a quelle sismiche. In soldoni a Firenze, dove lavoro, se tu hai fatto un'apertura in un muro portante senza pratica antisismica (a Firenze la stessa vige dal 1982), questa è una variazione essenziale e l'atto è nullo. Inoltre se anche avessi fatto le opere di apertura coerenti con la norma sismica del 1982 (ovviamente senza permesso) ma non a quelle del 2008, la modifica non sarebbe sanabile. Per non parlare delle opere, benchè minime, fatte per esempio in vincolo paesaggistico (finestre, porte ecc.).
Allora il notaio, se non ce l'ha il compratore, assume un consulente proprio, che fa il suo "ausiliario" e gli fa una relazione tecnica, debitamente sottoscritta e che contiene tutte le informazioni. Qui di da noi la fa quasi sempre il tecnico della parte venditrice, ma ora le cose stanno cambiando, alla luce del fatto che lo stesso non aveva certo l'interesse a fermare l'affare del cliente ed allora o dichiarava il falso o, più frequentemente, dichiarava la sola "commerciabilità".
grazie per lo schema
