La valutazione degli immobili tra incognite e soggettività: quali strumenti oggi?

[Carlo Garbuio]

Nell’attuale contesto di mercato, caratterizzato da profonda incertezza, anche l’immobiliare sta attraversando un periodo di transizione, dopo un 2011 caratterizzato dal segno meno, sia per quanto riguarda il numero di compravendite sia sul fronte dei prezzi medi registrati. Il report urbano Fiaip 2011 parla di un calo delle transazioni del 5,94% rispetto al 2010 e di una riduzione dei prezzi medi in misura del 6,98%. Tra le cause individuate, la crisi finanziaria che ha interessato l’Europa negli ultimi mesi la fa da padrone, con gli istituti di credito sempre più restii e selettivi nella concessione dimutui a seguito delle difficoltà che incontrano nelle attività di raccolta di denaro sui mercati interbancari.In questo contesto, è sempre più importante per venditori ed acquirenti stabilire il corretto valore degli immobili, parametro focale nelle analisi di istruttoria sempre più rigide e strutturate degli istituti di credito. Oggi le banche calcolano il rapporto tra somma erogata e valore dell’immobile (il cosiddetto loan to value) prendendo in considerazione, per il secondo parametro, il minor valore tra quello iscritto a compromesso e quello risultante dalla perizia effettuata. A monte, nel momento in cui l’acquirente si trova a fare delle valutazioni su un potenziale acquisto, diviene quindi fondamentale capire quale potrebbe essere il valore dell’immobile, indipendentemente dalla richiesta del venditore. Non sono rari oggi infatti i casi di venditori molto rigidi su valori al metro quadro pre-crisi, che comportano una limitata capacità di realizzare l’effettiva compravendita in tempi rapidi, a fronte di una domanda oramai consapevole della possibilità di fare ottimi affari.


Oggi é possibile individuare direttamente on line, con pochi clic, il valore della casa dei propri sogni, ottenendo così un indicatore largo circa utile per farsi una prima idea. Il tutto è disponibile direttamente online su MutuiSupermarket.it accedendo alla nuova sezione dedicata alle valutazioni immobiliari, costruita grazie ad una partnership con CRIF. Per chi desiderasse ottenere una stima più precisa e accurata, sono inoltre disponibili due opzioni avanzate, quali l’opinione di prezzo senza sopralluogo e la perizia estimativa con sopralluogoLa valutazione degli immobili tra incognite e soggettività: quali strumenti oggi? | condominio


bella l'analisi, discutibile la cura

 

[Angelo M]

Salve,
sono andato a visitare il sito di Mutui Supermarket.it; non appena aperta la pagina mi sono bloccato. Non ho scritto alcun indirizzo e sono uscito dal sito. Domanda: vuol dire che posso curiosare il valore di tutte le case che mi pare? Basta indicare l'indirizzo? Quindi posso spiare la casa del vicino, dei parenti, degli amici ecc.?
Senza spiegazioni? E' così che funziona?

 

[Antonello]

Ho provato anche io ad entrare, ma si è bloccato.
Mi sembra una grande stupidaggine.

 

[Carlo Garbuio]

l'indirizzo serve solo ai fini della zona per proporre la valutazione con le quotazioni OMI, niente di più
il business sta nei due pulsanti sotto: Opinione e Perizia Estimativa.

 

[Carlo Garbuio]

segnalo alcuni aspetti:
Valori OMI
Avvertenze: i dati riportati si riferiscono alle quotazioni immobiliari OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare - dell’Agenzia del Territorio con riferimento all’ultimo semestre di pubblicazione. Essi non costituiscono, né possono essere considerati e/o intesi quali valutazioni complete e affidabili dell’immobile oggetto di valutazione. I dati riportati devono pertanto considerarsi quali meri punti di riferimento tesi unicamente a illustrare la connessione tra certe caratteristiche dell’immobile residenziale oggetto di valutazione e il valore medio di mercato di immobili con caratteristiche similari siti nella stessa microzona catastale. MutuiSupermarket non si assume alcuna responsabilità in merito ai dati riportati e non fornisce garanzia alcuna circa la loro completezza e/o correttezza.
OPINIONE DI PREZZO
vedete l'esempio
Quale può essere l'utilità?
Perizia estimativa:
Valutazione del reale valore di mercato, eseguita secondo gli standard riconosciuti dalle linee guida dell'Associazione Bancaria Italiana, effettuata tramite un accurato sopralluogo da parte di un perito professionista CRIF Valutazione Immobili con certificazione ISO 17024 che garantisce la corretta identificazione dell’immobile, la verifica della conformità urbanistica e la rilevazione di superfici e caratteristiche qualitative dell’immobile
vedete anche qui l'esempio
da quanto si vede non c'è la conformità alle linee guida ABI
e pure qui

Rapporto Estimativo

Chi acquista un Rapporto Estimativo riceve un documento approfondito di circa 10 pagine, composto da:• Sintesi della perizia• Identificazione del lotto immobiliare e dell’unità di stima• Segmenti di mercato• Fotografie dell’immobile• Visure catastali• Altra documentazione necessaria per poter ricostruire il valore calcolato dal perito

non si rilevano le differenze fra una perizia conforme o meno alle linee guida ABI

 

[Angelo M]

Buongiorno,
sono nuovo del mestiere, devo imparare praticamente tutto. Però tutti questi siti che propongono valutazioni immobiliari, tramite semplici dichiarazioni via internet mi sembrano solo "acchiappi" per ottenere segnalazioni di eventuali affari futuri. E' vero che lasciano il tempo che trovano, però possono anche dimostrarsi fuorvianti per coloro che, in buona fede, hanno magari intenzioni serie. Ho superato l'esame da poco, quindi, ripeto, non ho esperienze pratiche. Però si parlava, per le valutazioni di comodi, scomodi, aggiunte, detrazioni, ecc. Inoltre mi sembra fondamentale l'esperienza del perito e, soprattutto, la zona della città ove è situato l'immobile ecc. Mi pare che certe valutazioni "sulla carta" portino solo a confusione.
Resto sempre in attesa dei consigli di tutti gli esperti che scrivono nel forum. Sto cercando di imparare il più possibile, prima di cominciare. Grazie

 

[pensoperme]

Se non cominciate a tornare proprietari di ciò che producete finirete per auto estinguervi. (tanto non ve la spiego )

 

[Carlo Garbuio]

E' vero che lasciano il tempo che trovano, però possono anche dimostrarsi fuorvianti per coloro che, in buona fede, hanno magari intenzioni serie.

Però si parlava, per le valutazioni di comodi, scomodi, aggiunte, detrazioni, ecc. Inoltre mi sembra fondamentale l'esperienza del perito e, soprattutto, la zona della città ove è situato l'immobile ecc. Mi pare che certe valutazioni "sulla carta" portino solo a confusione.

Certo che è importante l'esperienza del perito, ma pure l'analisi reale del mercato è fondamentale:
cosa ti hanno detto al corso a proposito dell'analisi di mercato ?

 

[Angelo M]

Buongiorno,
non vorrei essere cattivo. Diciamo che il corso di estimo non è stato il massimo. Di analisi di mercato non si è parlato proprio. Ho già fatto sapere, dove abbiamo tenuto il corso, le mie, e non solo mie, opinioni a proposito delle troppe carenze didattiche. Non so come vanno i corsi in altre città, da noi si è parlato molto poco del mercato reale degli immobili e del vero lavoro "terra terra" degli Agenti. Tant'è che all'esame poi alcuni candidati sono stati batacchiati dai professori proprio dal punto di vista pratico (per la teoria in fondo basta studiare). E' vero che le ossa bisogna farsele sul campo, però un colloquio con un Agente vero, al corso non avrebbe fatto male. Le analisi di mercato cerco di studiamele da me, anche seguendo le varie discussioni sul forum.
Grazie, sto imparando assai più a leggere il forum che dopo in tre mesi di corso.

 

[pensoperme]

I corsi per agenti immobiliari li dovrebbero chiamare "persorsi formativi attitudinali al mestiere" tanto sono inutili. Per questo il patentino non vale nulla!