La valutazione degli immobili tra incognite e soggettività: quali strumenti oggi?

[cafelab]

sono d'accordo
in fase di preventivo (quanto non puoi conoscere il valore dell'opera (V), è chiaro) qual'è la base di partenza?
quali sono i fondamenti degli elementi utilizzati per determinare (P)?
il grado di complessità (G) chi e come si valuta?
idem per tutti gli altri parametri (Quall)
e poi fino a che punto è proporzionale?

Forse ti è sfuggito:
Determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni regolarmente vigilate dal Ministero della giustizia, ai sensi dell'articolo 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27.

 

[Carlo Garbuio]

Forse ti è sfuggito:
Determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni regolarmente vigilate dal Ministero della giustizia, ai sensi dell'articolo 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27.

no, non mi è sfuggito
solo che evidenziarlo era come segnalare un fuori tema vista la richiesta "non giurisdizionale" dell'utente

buongiorno, sto per acquistare tramite agenzia immobiliare,un appartamento nel centro di firenze. Vorrei avere una stima del valore reale dell'immobile, così da poter fare la mia offerta...ho letto su internet che conviene spendere alcune centinaia di euro, ma far fare una valutazione a un professionista che valuta anche i parametri che noi che non siamo del mestiere potrebbero sfuggire. Mi potete indicare però a chi mi devo rivolgere?perchè non ho ben capito? a un agente immobiliare? a un architetto?
ho letto poi su internet del CRIF...ma chi sono?potrei rivolgermi a loro? ho letto che con 330 euro ti fanno una perizia...
grazie a tutti!
brancolo nel buio!

le mie obiezioni poi non erano riferite al soggetto ma al contenuto, al metodo
chiunque applichi simili formule ha gli stessi problemi

 

[cafelab]

Era per far capire che la parcella per una stima, calcolata a norma di legge, per un immobile residenziale, del valore di 100k euro, senza complessità particolari, calcolata a norma di legge è di 2.000 euro.
Non 300 o 500 o 90 o... gli spicci del caffè

Che poi la parcella sia calcolata su 500.000 invece che su 550.000, poco cambia, l'ordine di grandezza è quello…

Era anche per segnalare che la parcella, sempre a norma di legge, è la stessa sia per gli Ingegneri, architetti, geometri o altre professioni regolamentate.

 

[Carlo Garbuio]

Era per far capire che la parcella per una stima, calcolata a norma di legge, per un immobile residenziale, del valore di 100k euro, senza complessità particolari, calcolata a norma di legge è di 2.000 euro.

Non 300 o 500 o 90 o... gli spicci del caffè

Che poi la parcella sia calcolata su 500.000 invece che su 550.000, poco cambia, l'ordine di grandezza è quello…

Era anche per segnalare che la parcella, sempre a norma di legge, è la stessa sia per gli Ingegneri, architetti, geometri o altre professioni regolamentate.

sono d'accordo, basta rileggere i miei precedenti post
i limiti metodologici rimangono quelli che ho segnalato perchè

l'impressione che si dà al cliente è che questa formula non rappresenti tanto un modo per determinare il proprio compenso ma serva per giustificare in qualunque maniera (arbitraria, autorevole e soggettiva) l'importo richiesto.
Più semplicità e chiarezza porta a maggior trasparenza e a maggior percezione della professionalità

 

[cafelab]

Più semplicità e chiarezza porta a maggior trasparenza e a maggior percezione della professionalità

Io con queste frasi dogmatiche non sono affatto d'accordo,
niente è più deleterio per un professionista dello spiegare con parole semplici a un cliente il campo di cui si è esperti
Il medico o il notaio con te sono semplici? Eppure li consideri professionisti no?

Questo metodo è molto simile alle abolite tariffe minime che realtà avevano indubbi vantaggi sia di trasparenza che economici per tutti, sia per i professionisti che per i clienti finali.

PS
Tutti valori sono ricavabili dalle leggi citate, non c'è niente di arbitrario tranne il valore di partenza e la stima del grado di complessità.

 

[Carlo Garbuio]

niente è più deleterio per un professionista dello spiegare con parole semplici a un cliente il campo di cui si è esperti

Il medico o il notaio con te sono semplici? Eppure li consideri professionisti no?

se non si riesce a farsi capire non si è professionisti ... i migliori professionisti sono quelli che riescono a spiegarsi, a farsi capire, a trasmettere la loro conoscenza ... chi si nasconde, la prende larga, non arriva al dunque e non riesce a spiegarsi molto spesso nasconde qualcosa, spesso non sa e/o non vuol far sapere ... questo non è professionale

Questo metodo è molto simile alle abolite tariffe minime che realtà avevano indubbi vantaggi sia di trasparenza che economici per tutti, sia per i professionisti che per i clienti finali.

quale metodo? la trasparenza e la chiarezza sono principi, valori di riferimento, non metodi
le tariffe minime hanno lo stesso problema della tua formula, saranno più semplici ma non spesso non hanno fondamento ma solo praticità per chi le applica

Tutti valori sono ricavabili dalle leggi citate, non c'è niente di arbitrario tranne il valore di partenza e la stima del grado di complessità.

e ti par poco
quote="cafelab, post: 343716, member: 18536"]V * P * G * ∑ Qi € [/quote]
due variabili su quattro quando ne basta una per rendere inaffidabile una formula

i rimanenti parametri invece

Parametro sul valore dell'opera (P) 0.03 + 10 / V0.4= 13.000000%

Stime e valutazioni
QaII.01: Sintetiche (QaII.01|0.040)
QalI.02: Particolareggiate (QalI.02|0.080)
X QalI.03: Analitiche (QalI.03|0.160)
Prestazioni: QalI.03
Totale incidenze (∑ Qi) = 0.160

sono chiari, oggettivi e di immediata lettura [/FONT]
la differenza fra particolareggiate e analitiche poi ... deve essere considerevole perchè porta a un raddoppio dell'indice

e poi, scusa sai ma ... se già all'inizio conosci il valore (perchè ti serve per fare il preventivo) perchè fai la perizia? per giustificare il preventivo?

 

[cafelab]

Ti stai fissando su questi indici e su presupposti sbagliati, ti ripeto sono i parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale, quando si arriva a quel punto la stima è già fatta e evidentemente non è stata pagata...

Era per far capire quanto dovrebbe costare una stima, la legge è quella, non c'entra niente il preventivo o la diffidenza del cliente.

se non si riesce a farsi capire non si è professionisti ... i migliori professionisti sono quelli che riescono a spiegarsi, a farsi capire, a trasmettere la loro conoscenza ... chi si nasconde, la prende larga, non arriva al dunque e non riesce a spiegarsi molto spesso nasconde qualcosa, spesso non sa e/o non vuol far sapere ... questo non è professionale

Se sostituisci la parola professionisti con insegnanti il tuo discorso è impeccabile

Ma qui parliamo di un'altra cosa.
Io professionista faccio un servizio, se ti risolvo il problema in maniera soddisfacente, ho fatto il mio dovere. punto
La mia parcella te la calcolo così, se voglio ti spiego che è fatta secondo la tale legge con gli indici tabellati, se non ti fidi e te la vuoi andare a studiare... libero di farlo, ma non mi paghi per stare qui a spiegarti come calcolo la parcella.

 

[Carlo Garbuio]

Io professionista faccio un servizio, se ti risolvo il problema in maniera soddisfacente, ho fatto il mio dovere

soddisfacente per te, evidentemente ... visto che non ritieni doveroso professionalmente spiegare e chiarire ... atti di fede, & dogmi non sono verificabili, non si discutono tantomeno sono verificabili ... tutt'altro che scienza & conoscenza

parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale,

Era per far capire quanto dovrebbe costare una stima

La mia parcella te la calcolo così, se voglio ti spiego che è fatta secondo la tale legge con gli indici tabellati, se non ti fidi e te la vuoi andare a studiare.

non mi fido perchè non vuoi e non sei in grado di spiegarla, è chiaro

Tutti valori sono ricavabili dalle leggi citate, non c'è niente di arbitrario tranne il valore di partenza e la stima del grado di complessità.

fai tutto da solo

non mi paghi per stare qui a spiegarti come calcolo la parcella.

non preoccuparti per me ma del cliente che potrebbe chiedertelo

 

[ingelman]

scusate se mi intrometto
( la mia è una forma di masochismo) è facile che tra i due litiganti il terzo prede gli schiaffi

a parer mio state facendo due discorsi diversi
Carlo parla di metodiche e cafelab parla di preziari , non dico imposti ma previsti e contemplati )

Secondo il mio pensiero tutto verte a cosa è finalizzata la stima o perizia del bene che si deve valutare.

per una due diligence riferita ad una azienda o comunque ad un complesso immobiliare promiscuo, mi sembra chiaro che il discorso o la tesi sposata da cafelab è giusta ( è un lavoro diverso e complesso la cui remunerazione può essere o deve essere quantizzata in maniera diversa vista la complessità).

Per una stima finalizzata a trovare il più probabile valore di mercato ( di assoluto e certo non esiste nulla) diciamo il valore che più ci si avvicini riferito ad un appartamento , i 91 euro che prende un perito (il cliente ne paga 280/350 alla società esterna alla banca , ma il perito ne prende un terzo
è chiaro che il risultato che ne scaturisce è un dato (presunto valore) scaturito con molta approssimazione.

Quindi per ridurre i margini di errore bisognerebbe reperire dati certi (questo lo si può fare attingendo a dati ufficiali di compravendite concluse in quel ristretto circondario ( mettere in atto ricerche che comunque hanno un costo )

Non conoscendo l'esistenza di altre banche dati attendibili, da profano quale sono , mi sentirei di dire che l'unica fonte certa è la conservatoria dei registri immobiliari riferite a transazioni effettuate in un momento temporale il più vicino possibile , nel raggio più ristretto possibile riferito all'ubicazione del bene da valutare , come acquisizione dei dati, poi da aggiungere la preparazione soggettiva del valutatore (perito) nell'individuare le giuste varianti che possono dare quel delta in più o in meno alla singola unità oggetto di stima.

Ovviamente parlo da profano e vi chiedo scusa per eventuali bagianate che posso aver postato.

Diciamo che per una "perizia" finalizzata all'ottenimento di un mutuo è impensabile chiedere al cliente un compenso pari al 2% circa del valore "più o meno giusto" di perizia

tanto ormai tutti lo sanno che gli pseudo periti delle banche (giustamente) si limitano a dare il valore più basso previsto da sommarie ricerche di mercato attingendo ad informazioni che noi stessi AI gli forniamo in maniera generica.

Per una Due Diligence più approfonditra , riferita ad una singola unità immobiliare - semplice come genere - e comunque che richiede un reperimento di dati, ricerche , credo che quanto detto da Carlo sia una tariffa onesta e sostenibile (forse troppo onesta ma giusta)

Poi sulle metodiche di stima e sommatorie varie , IVS o non o metodiche standard differenti non mi esprimo.

Scusate fate finta che non ho postato

 

[topcasa]

Ottima disamina