La valutazione degli immobili tra incognite e soggettività: quali strumenti oggi?

[Angelo M]

Concordo che il patentino non vale nulla da un punto di vista tecnico conoscitivo della materia. Però è essenziale per far riconoscere un AI vero da uno falso. Altrimenti le leggi a che servirebbero? Diciamo che corso ed esame servono per una infarinatura generale. Forse dovrebbero darsi una mossa, a Roma, per rendere attuativa la legge che consente di diventare AI dopo un anno di apprendistato, a prescindere dal corso. Ma qui siamo in Italia, e, pur con tutto l'orgoglio nazionale che ci pare, sappiamo come vanno le cose.

 

[pensoperme]

orgoglio nazionale

Ma per essere orgogliosi non bisognava fare bene qualcosa?

 

[Carlo Garbuio]

Per questo il patentino non vale nulla!

vero come pure le varie qualifiche e pezzi di carta vari (compresi diplomi e lauree) mostrano ora i loro limiti di "garanzia" della bontà della prestazione professionale ... servono per distinguere le varie professionalità ma la competenza è bene si cominci a dimostrarla sul campo, quindi sul mercato.

Di analisi di mercato non si è parlato proprio.

Ah, bene e allora come ti hanno detto di esporre in perizia il valore €/mq?
Accipicchia, sti docenti ... per fortuna ci sono quelli che si aggiornano.
Mi sembra di ricordare che CCIAA come Venezia e Udine iniziano ad aggiornarsi alle migliori tecniche estimative, le possibilità ci sono.
Un consiglio che ti posso dare è di frequentare un corso base sulle valutazioni immobiliari ... vedi quelli che ho segnalato nell'area valutatori

 

[Angelo M]

Carlo, stendiamo un velo pietoso sulle perizie e sul corso. Non voglio parlare ,male di alcuni docenti, la colpa è di chi non si avvale di persone più portate all'insegnamento e alla didattica. Non discuto la bravura professionale, però l'insegnamento a persone all'oscuro di certi argomenti viene spesso tenuto in scarsa considerazione. Io sono ragioniere e insieme a me al corso c'erano avvocati, studenti ecc. Pochi erano geometri, quindi l'estimo, materia che ho trovato molto interessante, era tuttavia del tutto una novità per molti. Comunque cerco di restare aggiornato, per questo ho bisogno di aiuto. E' pur vero che ci sono tecnici che fanno le stime degli immobili, terreni ecc. però anche l'AI è meglio se preparato, quanto meno un minimo per non fare figure barbine con i clienti, sempre pronti a criticare, denigrare e quindi a cambiare agenzia.
Saluti.

 

[silvia7]

buongiorno, sto per acquistare tramite agenzia immobiliare,un appartamento nel centro di firenze. Vorrei avere una stima del valore reale dell'immobile, così da poter fare la mia offerta...ho letto su internet che conviene spendere alcune centinaia di euro, ma far fare una valutazione a un professionista che valuta anche i parametri che noi che non siamo del mestiere potrebbero sfuggire. Mi potete indicare però a chi mi devo rivolgere?perchè non ho ben capito? a un agente immobiliare? a un architetto?
ho letto poi su internet del CRIF...ma chi sono?potrei rivolgermi a loro? ho letto che con 330 euro ti fanno una perizia...
grazie a tutti!
brancolo nel buio!

 

[topcasa]

buongiorno, sto per acquistare tramite agenzia immobiliare,un appartamento nel centro di firenze. Vorrei avere una stima del valore reale dell'immobile, così da poter fare la mia offerta...ho letto su internet che conviene spendere alcune centinaia di euro, ma far fare una valutazione a un professionista che valuta anche i parametri che noi che non siamo del mestiere potrebbero sfuggire. Mi potete indicare però a chi mi devo rivolgere?perchè non ho ben capito? a un agente immobiliare? a un architetto?
ho letto poi su internet del CRIF...ma chi sono?potrei rivolgermi a loro? ho letto che con 330 euro ti fanno una perizia...
grazie a tutti!
brancolo nel buio!

Basterebbe un buon geometra meglio se anche AI

 

[Carlo Garbuio]

buongiorno, sto per acquistare tramite agenzia immobiliare,un appartamento nel centro di firenze. Vorrei avere una stima del valore reale dell'immobile, così da poter fare la mia offerta...ho letto su internet che conviene spendere alcune centinaia di euro, ma far fare una valutazione a un professionista che valuta anche i parametri che noi che non siamo del mestiere potrebbero sfuggire. Mi potete indicare però a chi mi devo rivolgere?perchè non ho ben capito? a un agente immobiliare? a un architetto?
ho letto poi su internet del CRIF...ma chi sono?potrei rivolgermi a loro? ho letto che con 330 euro ti fanno una perizia...
grazie a tutti!
brancolo nel buio!

le società di gestione di periti come quella da te indicata producono stime a prezzo talmente basso da essere evidentemente poco affidabili ... anche se le banche si affidano ancora a queste società per le stime degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie ... non mi sembra serva aggiungere altro
veniamo a noi
più importante del professionista è il metodo che viene utilizzato, la chiarezza nel percorso seguito e la fondatezza del lavoro
Metodo: comparazione diretta, assolutamente no €/mq x sup commerciale con utilizzo di quotazioni, prezzari, indici di dubbia affidabilità
chiarezza: chiunque deve essere in grado di capire come il valutatore è arrivato al risultato
Fondatezza: il perito deve dimostrare di conoscere il mercato, lo dichiara in perizia e deve essere in grado di dimostrarlo, pena falsità del lavoro
...
a fronte di tutto ciò è altamente improbabile che un lavoro ben eseguito costi meno di 500 €, tutto dipende dall'estensione dell'analisi del mercato

 

[ingelman]

a fronte di tutto ciò è altamente improbabile che un lavoro ben eseguito costi meno di 500 €, tutto dipende dall'estensione dell'analisi del mercato

concordo con Carlo
basti pensare che un perito incaricato da Crif percepisce dalla stessa 91euro più IVA a perizia, contro i 280/350 circa richiesti da detta società esterna alla banca.

il che la dice lunga

 

[cafelab]

Io mi sorprendo sempre quando leggo queste cifre, le perizie sono un affare serio e complesso e ci sono persone che comunque devono svilire se stessi e il loro lavoro chiedendo cifre ridicole...
ma perchè farsi del male?

Calcolo compenso professionale (ex D.M. 140 del 20 luglio 2012)
per le professioni dell'area tecnica (architetti, ingegneri, geologi, geometri, ...)
Determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni regolarmente vigilate dal Ministero della giustizia, ai sensi dell'articolo 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27.

Si applica alle professioni di agrotecnico e agrotecnico laureato, architetto, pianificatore, paesaggista e conservatore, biologo, chimico, dottore agronomo e dottore forestale, geometra e geometra laureato, geologo, ingegnere, perito agrario e perito agrario laureato, perito industriale e perito industriale laureato, tecnologo alimentare.

Valore dell'opera (V): €100.000
Categoria d'opera: Edilizia
Parametro sul valore dell'opera (P) 0.03 + 10 / V0.4= 13.000000%
Destinazione funzionale delle opere: Residenza
Grado di complessità (G) da 0.70 a 1.30: 1.00
Prestazioni affidate:
Stime e valutazioni
QaII.01: Sintetiche (QaII.01|0.040)
QalI.02: Particolareggiate (QalI.02|0.080)
X QalI.03: Analitiche (QalI.03|0.160)
Prestazioni: QalI.03
Totale incidenze (∑ Qi) = 0.160
Compenso al netto di spese ed oneri (CP) V * P * G * ∑ Qi € 2,080.00

 

[Carlo Garbuio]

Io mi sorprendo sempre quando leggo queste cifre, le perizie sono un affare serio e complesso e ci sono persone che comunque devono svilire se stessi e il loro lavoro chiedendo cifre ridicole...
ma perchè farsi del male?

Calcolo compenso professionale (ex D.M. 140 del 20 luglio 2012)
per le professioni dell'area tecnica (architetti, ingegneri, geologi, geometri, ...)
Determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni regolarmente vigilate dal Ministero della giustizia, ai sensi dell'articolo 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27.

Si applica alle professioni di agrotecnico e agrotecnico laureato, architetto, pianificatore, paesaggista e conservatore, biologo, chimico, dottore agronomo e dottore forestale, geometra e geometra laureato, geologo, ingegnere, perito agrario e perito agrario laureato, perito industriale e perito industriale laureato, tecnologo alimentare.

Valore dell'opera (V): €100.000
Categoria d'opera: Edilizia
Parametro sul valore dell'opera (P) 0.03 + 10 / V0.4= 13.000000%
Destinazione funzionale delle opere: Residenza
Grado di complessità (G) da 0.70 a 1.30: 1.00
Prestazioni affidate:
Stime e valutazioni
QaII.01: Sintetiche (QaII.01|0.040)
QalI.02: Particolareggiate (QalI.02|0.080)
X QalI.03: Analitiche (QalI.03|0.160)
Prestazioni: QalI.03
Totale incidenze (∑ Qi) = 0.160
Compenso al netto di spese ed oneri (CP) V * P * G * ∑ Qi € 2,080.00

sono d'accordo
per l'attività di Due diligence e valutazione questo compenso è sacrosanto ... con questi soldi riesci pure a fare una indagine di mercato sufficientemente estesa ... la formula però presenta molte lacune:
in fase di preventivo (quanto non puoi conoscere il valore dell'opera (V), è chiaro) qual'è la base di partenza?
quali sono i fondamenti degli elementi utilizzati per determinare (P)?
il grado di complessità (G) chi e come si valuta?
idem per tutti gli altri parametri (Quall)
e poi fino a che punto è proporzionale?

l'impressione che si dà al cliente è che questa formula non rappresenti tanto un modo per determinare il proprio compenso ma serva per giustificare in qualunque maniera (arbitraria, autorevole e soggettiva) l'importo richiesto.
Più semplicità e chiarezza porta a maggior trasparenza e a maggior percezione della professionalità