è quanto emerge da questa discussione, è evidente.
I prezzi "più gonfiati" sono quelli degli annunci dei privati "fai da te" o che si affidano a perizie di professionisti che non hanno la percezione del mercato.
Spessissimo mi è capitata questa situazione: acquisisci un immobile, chiedi la richiesta, e stupito da cifre esagerate chiedi: "ma da dove ha tratto questa richiesta?"
Fino le cifre sono sparate a caso dal venditore spesso avido che sceglie il prezzo non in base a quello che vende ma a quello che deve comprare, ci si può lavorare.
Ma capita anche che tira fuori una perizia fatta da un geometra o un architetto, che nero su bianco, attesta una valutazione che non sta ne in cielo ne in terra. Ed in questi casi è più difficile fare smuovere il cliente (a meno che non si lasci passare un po' di tempo, una serie infinite di visite in cui TUTTI dicono che è caro, fino a quando si rende conto che la perizia è sbagliata!)
Se lo scopo della valutazione è trovare un buon prezzo di mercato al quale proporre un immobile (qua si parla di punto di incontro tra DOMANDA E OFFERTA) continuo a sostenere che il miglior valutatore può essere chi ogni giorno si trova a contatto con domanda e offerta.
A mio parere è colui che vivendo il mercato da vicino, può meglio giudicarlo.
Poi se quello che si cerca è un valore che nasca da una perizia fatta in modo professionale, questa è un altro tipo di valutazione. Ma se quello che si cerca è il valore di mercato, la perizia è solo UNO DEGLI STRUMENTI per arrivare a tale valore. Non è lo scopo.
Naturalmente, se una persona ha un'ottima conoscenza del campo, del mercato e della situazione, può fare ad occhio. Ma il senso della "pragmaticità di tale giudizio" non è quello di darci a caso. Ma di essersi allenati in tal modo che a un primo sguardo tutte le caratteristiche dell'immobile paiano immediate.
Oramai quando entro in un immobile acquisito... provo a ipotizzare una valutazione, e un calcolo approssimativo delle metrature, solo "guardandolo". E mi sono reso conto che quando poi prendo planimetria e metrature reali e faccio il confronto, i metri "ad occhio" sono sempre molto vicini a quelli reali.
E' normale per chi non ha l'abitudine a vedere quotidianamente immobili, a giudicare gli spazi, ad attribuire valori, che sarà necessario fare un lavoro preliminare.
Infatti se dovessi giudicare un immobile in un altra città, o in una zona che di solito non tratto, farei molta fatica, e onestamente, prima di qualunque stima affrettata, cercherei di consultare qualcuno che sul mercato del luogo ci lavora e ci vive. Perchè giustamente si può lavorare facendo una perizia. Ma tutte le perizie del mondo non potranno mai sostituire l'esperienza sul campo.
Come fa una banca che deve far fare una perizia a un immobile in una città, a mandare il suo perito che viene da un'altra zona??
Potrà essere bravo quanto vuole, ma il margine di errore sarà di sicuro più alto rispetto alla stima di qualcuno che lavora sul luogo.
In fondo l'estimo NON e' una scienza esatta. E i valori stimati, dovranno essere poi confrontati con quelli del mercato.
La mia esperienza è che solitamente, se stimo un immobile, poi si vende alla cifra stimata. (a meno di eccezioni in cui un proprietario è costretto a vendere per problemi suoi, o in cui si trova una persona che si innamora di un immobile ed è disposta a sovrappagarlo!).
E sempre per esperienza, la maggior parte di stime che ho visto fare da "professionisti" accompagnate da tanta carta e documentazione, spessissimo si sono rivelate, al confronto col mercato, sballate.
