Locazione Commerciale - requisiti

[Ele85]

Buonasera, svolgo attività di sublocazione a Studenti Universitari ed avrei una domanda.

Se volessi, con la mia società, locare un immobile -da destinare ad affitto studenti- da altra Società, potrei stipulare con la società proprietaria un contratto di locazione commerciale?

So che se l'immobile da prendere in locazione viene destinato a locazione ad uso abitativo non può stipularsi una locazione commerciale (quindi la nostra attività non rientrerebbe tout court nell'ambito di quelle previste nelle locazioni commerciali) ma se io con la mia società stipulassi poi con gli studenti "contratti di locazione -sublocazione- ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998, lo posso fare? Ed in tal caso la mia attività diventerebbe un'attività di interesse turistico e come tale soddisferei il requisito per poter stipulare a monte un contratto di locazione commerciale?


Vi ringrazio sin d'ora per il tempo che vorrete dedicarmi (anche solo per leggere il mio messaggio).

 

[Albano50]

Se volessi, con la mia società, locare un immobile -da destinare ad affitto studenti- da altra Società, potrei stipulare con la società proprietaria un contratto di locazione commerciale?

Per fare un contratto di locazione commerciale l'immobile concesso in locazione deve essere adibito a:

• attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all'art. 2, legge 326/1968).
• ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).

Io direi di no... non credo che tu posso poi locare a studenti facendo passare la cosa come attività con finaltà turistiche...

 

[Ele85]

La ringrazio per la risposta.
In realtà so per certo che alcuni “competitors” o anche privati, affittano a studenti utilizzando quale forma contrattuale il "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998.
Si tratta di una forma contrattuale che permette di stipulare contratti transitori e/o per brevi periodi (quindi perfettamente applicabile agli studenti) pertanto non vedo limiti legali.
Io ovviamente dovrei sublocare agli studenti, ma dalle mie ricerche non ho trovati limiti all’applicazione di quel contratto alle sublocazioni.
Poi magari se c’è qualche Avvocato esperto potrà smentirmi (e sarebbe ben accetto qualsiasi consiglio o parere contrario), ma a mio avviso si può utilizzare.
Supponendo ció, vorrei capire, se con la mia società stipulassi tale tipologia contrattuale con gli studenti, in tal caso la mia attività diventerebbe un'attività di interesse turistico e come tale soddisferei il requisito per poter stipulare a monte un contratto di locazione commerciale?

 

[il_dalfo]

Quesito interessante. Non vorrei aver capito male: l'immobile è commerciale o abitativo?

In attesa di lumi dai più esperti, propongo un paletto che potrebbe ostacolare l'impresa:

la locazione turistica intesa come tale ha durata massima di tre (3) mesi: se ne desume che se lo studente volesse restare per periodi più lunghi potrebbe sorgere qualche problema. Almeno questo è quanto previsto dalla legge quadro sul turismo che così cita all'art 6:
"Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi"

 

[francesca63]

in tal caso la mia attività diventerebbe un'attività di interesse turistico e come tale soddisferei il requisito per poter stipulare a monte un contratto di locazione commerciale?

Direi di no, visto che, se prendi in locazione un immobile abitativo, devi fare comunque un contratto abitativo, e non commerciale.

Poi parlare di "interesse turistico" , affittando a studenti, mi pare davvero tirata per i capelli ( e anche fosse , non ti permette di fare contratto commerciale).

 

[francesca63]

Ciao @il_dalfo , era un po' che non ti leggevo...

 

[il_dalfo]

In generale mancano alcuni dettagli su chi vorrebbe prendere in locazione cosa da chi per sublocare come a chi.
Tuttavia se il problema fosse relativo alla sola durata del contratto, nulla vieta di prendere in locazione con contratto abitativo a canone libero con durata di 8 anni (e rinnovi relativi di 8 anni).
Si potrebbe fare anche di durata superiore ma da 9 anni in poi (fino a 30) è necessaria la trascrizione e non vedo perché spendere inutilmente i soldi.

 

[il_dalfo]

Ciao @il_dalfo , era un po' che non ti leggevo...

buondì Fra, ero impegnato al bar

 

[Aidualc]

In generale mancano alcuni dettagli su chi vorrebbe prendere in locazione cosa da chi per sublocare come a chi.

Esatto, bisognerebbe capire quale potrebbe essere la finalità di aver locato l'immobile con contratto commerciale invece che abitativo.

Mi trovo d'accordo con te, molto meglio locare come abitativo (secondo me l'altra formula non è corretta) aumentando la prima durata contrattuale.

 

[Ele85]

Buonasera a tutti, e grazie per i vostri spunti e pareri.
Nel mio primo messaggio ho specificato cosa vorrei fare, ma provvedo a chiarire meglio la situazione ed il quesito:

Io (società s.r.l.) prendo in locazione un immobile da altra società s.r.l. (Proprietaria) - l’immobile in questione, una struttura molto grande, è attualmente utilizzato dalla società per affitti turistici in forma imprenditoriale - io vorrei utilizzare questo immobile per la mia attività principale, ovvero sublocarlo studenti universitari.

Con i proprietari ho sempre stipulato contratti di locazione ad uso abitativo, come da voi correttamente indicato.

In questa casistica, per varie motivazioni, stavo cercando un modo per poter stipulare con la proprietà un contratto di locazione commerciale (non solo per la durata, ma per altre necessità ed anche perché mi offre la possibilità di definire con il proprietario dei canoni modulari)


So che alcuni “competitors” o anche privati, affittano a studenti utilizzando quale forma contrattuale il "contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e culturali" ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c) legge n.431 del 9 dicembre 1998.
Mi è stato spiegato che si tratta di una forma contrattuale che permette di stipulare contratti transitori e/o per brevi periodi (quindi perfettamente applicabile agli studenti) per periodi da 1 a 18 mesi.

Volevo quindi capire da qualche esperto e/o avere un parere in merito all’applicabilità di tale forma contrattuale per il subaffitto a studenti, e la conseguente possibilità di stupulare a monte un contratto di locazione commerciale