Locazione immobile uso abitativo a società per casa vacanze

[Gant]

Buongiorno.
E' il mio primo post dunque siate clementi...
Un cliente vorrebbe locare un appartamento ad uso abitativo (A/4) per farne una casa vacanze.
Il suo commercialista mi propone un contratto ad uso diverso dall'abitativo (6+6), intestato a società.
Le mie perplessità sono le seguenti:
- l'immobile è ad uso abitativo e il proprietario si troverebbe di fatto con un contratto commerciale
con tutte le tutele legali inderogabili del caso (indennità avviamento ecc)
- mi risulta che si configuri anche un illecito amministrativo facendo di fatto una locazione commerciale su
un immobile abitativo.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Non ho ben compreso: il tuo cliente è il proprietario che si chiede quale contratto andare a stipulare con coloro che usufruiranno del bed & breakfast, oppure è il conduttore che condurrà in locazione l'immobile per poi destinarlo a bed & breakfast?

 

[Antonello]

Sembrerebbe la seconda soluzione, ma andrebbe autorizzato il subaffitto.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Se trattasi della seconda soluzione è corretto stipulare una locazione commerciale.

 

[Antonello]

Se trattasi della seconda soluzione è corretto stipulare una locazione commerciale.

Un contratto commerciale, quindi un 6 + 6, in un appartamento A/4 ad uso abitativo?
Sono certo che il Comune potrebbe creare discussioni.
Non sarebbe più semplice sottoscrivere un contratto ad uso abitativo , quindi un 4 + 4, autorizzando il conduttore all'esercizio di una casa vacanze, che di fatto autorizza il subaffitto?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il fatto è che la finalità della locazione è quella di esercitare una attività commerciale, pertanto dal punto di vista civilistico credo che la soluzione più sicura e confacente ai rispettivi interessi sia quello di stipulare un 6 + 6.
Non è detto che il Comune, a seguito della registrazione del contratto, esegua controlli ed accerti l'utilizzazione non contemplata dalla categoria catastale.
Più che altro mi chiedo: quali autorizzazioni / dichiarazioni devono essere richieste / prestate per l'esercizio della attività di bed & breakfast? Su questo versante possono sorgere problemi a causa della destinazione catastale dei locali.

 

[Avv Luigi Polidoro]

In sostanza, l'attività verrà esercitata alla luce del sole oppure no? Questo penso sia il dato di fatto da cui partire per ogni valutazione.

 

[peopeo]

Non è detto che il Comune, a seguito della registrazione del contratto, esegua controlli ed accerti l'utilizzazione non contemplata dalla categoria catastale.

davvero? allora guarda qui...
Sanzioni per locazione abitazione a studio professionale | immobilio - Forum Immobiliare

 

[Avv Luigi Polidoro]

davvero? allora guarda qui...
Sanzioni per locazione abitazione a studio professionale | immobilio - Forum Immobiliare

Infatti ho detto che il controllo non avviene automaticamente;se poi avverrà, certamente seguiranno sanzioni.
Il post da te citato, se ho ben compreso, fa proprio riferimento ad un controllo "sollecitato" da un altro condomino a causa dei burrascosi rapporti di vicinato.

 

[Antonello]

Il Comune lo viene a sapere immediatamente in quanto per aprire un B&B occorre l'autorizzazione comunale.
Per ottenerla va indicato il tipo di immobile, il numero delle camere, dei bagni, la presenza di una cucina ed anche il titolo di possesso e se in locazione il contratto registrato.
E' un'attività ricettiva e come tale va anche dichiarata alla Questura alla quale vanno inoltrati i nominativi dei clienti.