Locazione immobile uso abitativo a società per casa vacanze

[Antonello]

E infatti è proprio quello che succede.
L'AdE registra e se si accorge che tu non hai diritto, invia la cartolina sanzionatrice.
Da quì i vari ricorsi con l'appiglio alle varie sentenze.

 

[Studio Roversi]

Il tuo cliente ha intenzione di prendere in affitto un immobile ad uso abitativo (contratto 3+2, 4+4) con l'intento di avviare un'attività ricettiva del tipo "Case e appartamenti per vacanze" finalizzata alla sublocazione esclusiva a turisti per periodi frazionati ddell'anno.

In questo caso è necessario comnicare al locatore il rapporto contrattuale che si andrà ad instaurare e registrare la sublocazione se questa supera la durata di 30 giorni. Il contratto di subaffittyo non è cedolarizzabile e i canoni da sublocazione devpono essere dichiarati e assoggettati a tassazione come redditi diversi: i canoni pagati al locatore sono deducibili dai proventi percepiti nel contesto della sulocazione.

Il versante ammministrativo che disciplina l'affitto turistico è stato rimesso alle sngole Regioni e le normatyive regionali possono riservatre rogne. Alcune Regioni vietano il subaffitto delle case pe vacanze (solo il proprietario può aprire un'attività ricettiva), altre impongono che, incaso di titolo di possesso diverso dalla proprietà o usufrutto, la gestione della struttura ricettiva posssa avvenire solo attivando un'apposita impresa di gestione di case e appaartamenti o passando per l'intermediazione di una agenzia immbiliare.

Il nuovo Regolamento regionale laziale n.8 del 7 agosto 2015 "Nuova Disciplina delle Strutture Exttralberghiere" nulla dice in proposito, ma nelle FAQ "Strutture ricettive extralberghiere a Roma" si legge che, nella fattispecie, è necessario l'assenso scritto del proprietario alll'interno del cntratto di locazione oppure rilasciato davanti ad un funzionario dello sportello SUAR (Servizio unico attività ricettive). L'appartamente va interamente locato , si legge all'articolo 7 del Regolamento (vale anche per la sublocazione?), qualora si inendesse affittare solo una camera, è necessario aprire un'attività ircettiva di bed & breakfast (in tal caso è obbligatorio avere la residenza). Nelle case per vacanze della Regione Lazio invece non possono esservi personne residenti o domiciliate.

Considerata la particolare fattispecie, rivolgersi all'ente competente in materia amministrativa, cioè il Comune di Roma, appare scelta prudenziale.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Proprio la distinzione fra attività svolta in modo continuativo (con carattere di imprenditorialità) e non, mi rende perplesso in merito alla possibilità di stipulare una locazione abitativa.
Se il conduttore andrà a vivere nell'immobile e concederà in locazione una o alcune stanze a soggetti terzi, allora ben potrà stipulare un contratto di locazione abitativo.
Ma qualora si tratti di un immobile che viene locato esclusivamente per essere concesso in godimento a terzi, secondo formule commerciali che possono essere le più diverse, ritengo vi sia una chiara finalità commerciale.

 

[Gant]

Per Antonello - ho registrato un contratto a Roma con contraente persona fisica e autorizzazione esplicita da parte dalla proprietà al subaffitto con indicazione di casa vacanze; ma, come dice giustamente Ingelman, molto dipende dal funzionario che ti trovi davanti (almeno qui a Roma).
Anche l'intervento dell'avv. Polidori mi sembra pertinente. Se la finalità della locazione è quella di un'attività imprenditoriale quel contratto dovrebbe giustamente essere commerciale. E' anche vero che la legge consente l'attività di casa vacanze in un A/2 dunque il binomio locazione commerciale + casa vacanze dovrebbe essere consentito.
Per quanto riguarda il regime di cedolare secca una recente email di chiarimento della FIMMA del 30 novembre 2015 mi ricorda il contenuto della circolare dell'AdE n.26/2011, paragrafo 1.2.. Dove in sostanza si ribadisce che possono optare per tale regime le persone fisiche che locano l’immobile al di fuori dell’esercizio dell’attività d'impresa, di arti e professioni da loro eventuale svolta. L’opzione può essere esercitata solo
per le UI censite nelle categorie catastali abitative da A1 a A11 (escluso A10), locate a uso abitativo e relative pertinenze. Il regime della cedolare secca non si applica
se il contratto di locazione è concluso con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, che adibiscono l’immobile a finalità abitative di collaboratori e dipendenti (il riferimento qui è chiaramente all'uso foresteria).
Dunque fino a quando l'AdE non cambierà il suo orientamento penso che ci si debba uniformare a quanto indicato per non correre rischi.
Ma poi alla fine, scusate lo sfogo, qual'è secondo voi il "compromesso" meno rischioso per il proprietario?.
in sostanza al mio cliente che cosa gli dico? Gli faccio fare un normale 4 + 4 con autorizzazione esplicita a effettuare un'attività di casa vacanze o un contratto commerciale? Ho la sensazione che, come al solito, in "Itaglia" si debba essere creativi...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Vedo solo ora che ho fatto disastro, inserendo il mio intervento nel corpo della citazione del post di altro utente...

 

[ingelman]

Vedo solo ora che ho fatto disastro, inserendo il mio intervento nel corpo della citazione del post di altro utente...

Ci vuole un esorcista
" messaggio di Luigi abbandona il corpo dell'altro utente ... vade retro "

 

[ingelman]

Comunque scherzi a parte il quesito del thread in questione è interessante
leggendo le varie interpretazioni e messaggi postati da tutti noi si evincie come le varie normative in Italia non siano mai chiare e si prestino ad interpretazioni.

Da una parte ci troviamo l'aspetto contrattuale in base al contraente e il regime fiscale del Locatore ...

Dall'altra ci troviamo l'aspetto civilistico in base alla tipologia di contratto "4+4 o 6+6 riferito al conduttore quale persona giuridica o privato (ditta individuale) che agisce nell'esercizio d'impresa (come giustamente dice L'avv.to Polidoro)

Il tutto riferito ad un immobile che per destinazione ha una categoria A/ ..... piuttosto che un C/1 prettamente commerciale per non citare il D/2 e affini

Però come dice Studio Roversi

n questo caso è necessario comnicare al locatore il rapporto contrattuale che si andrà ad instaurare e registrare la sublocazione se questa supera la durata di 30 giorni. Il contratto di subaffittyo non è cedolarizzabile e i canoni da sublocazione devpono essere dichiarati e assoggettati a tassazione come redditi diversi: i canoni pagati al locatore sono deducibili dai proventi percepiti nel contesto della sulocazione.

Il versante ammministrativo che disciplina l'affitto turistico è stato rimesso alle sngole Regioni e le normatyive regionali possono riservatre rogne.

(il regime fiscale della cedolare secca era già escluso a priori, però si apre un altro scenario

Quindi sembrerebbe di intuire interpretando che la forma contrattuale che sarebbe più idonea sia quella configurabile in un contratto commerciale indipendentemente dalla categoria catastale ....
Per la Scia e le autorizzazioni Comunali vengono rilasciate all'avente titolo "proprietà o diritto reale di godimento" o un contratto di locazione ad hoc
(per gli uffici è diverso) ma per le attività commerciali a fine locazione in mancanza di rinnovo sarebbe previsto l'avviamento commerciale

un bel rompicapo ...

Morale ... in Italia non esiste mai nulla di chiaro e limpido e che non si presti ad intepretazioni in cui l'aspetto civilistico non sia in contrasto con l'imposizione e l'inquadramento fiscale olte l'aspetto normativo e i requisiti necessari riferiti all'ottenimento delle autorizzazioni Comunali

quasi quasi apro un thread per chiedere come fare per
Locazione immobile uso abitativo a società per casa vacanze

 

[ab.qualcosa]

quasi quasi apro un thread per chiedere come fare per
Locazione immobile uso abitativo a società per casa vacanze

Tu sei troppo avanti

 

[Studio Roversi]

Non so per quale ragione, ma avevo tratto (l'errata?) conclusione che il cliente di Gant occupasse parzialmente l'immobile. Se così non fosse, rettifico cogliendo l'occasione per dire altro. Nel "Promemoria per gli utenti" della Regione Lazio si legge che le "Case e appartamenti per vacanze" devno essere immobili di tipologia catastale A (escluso A/6, A/9, A/10, A/11), cioé che la struttura ricettiva extralberghiera deve rispettare i criteri previsti per le civili abitazioni.

L'ipotesi in esame vedrebbe allora la coesistenza di due distini contratti d locazione: l'uno stipulatotao dal proprietario con una società, l'altro stipulato dalla società con il turista-conduttore. Il primo di tali contratti non avrebbe natura di locazione abitativa, ma di locazione ad uso diverso dll'abitatio, proprio perchè - come osservato - si tratta di locazione stipulata per lo svolgimento dell'attiità commeciale o comunque imprenditoriale da pare del conduttore, che si concilia con l'articolo 7 del Regolamento lazale oe si pecisa che l'untà immobiliare dotata d soggiorno, cucina ecc. non necessita di cambio di destinaone d'uso a fini urbanstici, mentre sarebbe soltanto il secondo contratto - quello di sublocazione - ch avrebbe la natura di contrato abitaivo turistic.

"Qualora si intendesse affittare solo una camera", precedemente conosciuto come "Studio Roversi"

 

[ingelman]

l'uno stipulatotao dal proprietario con una società, l'altro stipulato dalla società con il turista-conduttore.

diciamo questo nei casi più estremi e meno probabili
Per le casa vacanza a Roma la durata del soggiorno va da un minimo di 3 gg. a un massimo di 3 mesi consecutivi.
Difficilmente almeno a Roma una casa con tale finalità viene concessa per periodi così lunghi intesi al massimo previsto in base agli usi e consuetudini.

Per L'Ade esiste l'obbligo di registrare quelle locazioni che superino i 30 giorni consecutivi.
Mi sentirei di dire che parlare di due contratti è leggermente eccessivo (almeno nella maggior parte dei casi)

Concordo per affittare una stanza così tagliamo la testa al toro