Ma è una proposta d'acquisto o un compromesso?

[leonard]

................si previo accertamento di ENTRAMBI i loro consulenti ad ognuno i propri compiti con dichiarazione di aver effettuato il loro lavoro blabla bla....

 

[Oris]

Quindi diventa compromesso, bene: i consulenti sono un avvocato e un commercialista?

Perchè se sono tali consulenti non credo possano tutelare più di tanto un acquisto immobiliare.

Se invece intendi due geometri, allora bene, ma rimane la domanda: se oramai sono stati fatti tutti i controlli, cosa casso fai una proposta? Fai un compromesso, no?

Ci stai dicendo che NON usi la proposta?

O la usi e no la fai firmare?

Quanto fai mettere di caparra confirmatoria?

Mi sfugge il meccanismo.

Cerco di ricapitolare:

1) tu fai formulare la propost aall'acquirente, ch eci può ripensare fino a ch enon viene accettata la proposta (ho capito bene?) e nel tal caso ti rimborsa le spese che hai già definito.

2) Prima dell'accettaizone però i consulenti di parte (di entrambi) si incontrano e fanno i controlli....

3) Poi il proprietario accetta, scrivendo che i consulenti hanno fatto il loro lavoro....



Oh, un c'ho capito uina mazza.

 

[Seroli]

Seroli quante volte ti è capitata una situazione di 'blocco' dell'immobile per 4/5 anni per cause legali a causa di preliminare con caparra confirmatoria?
Escluse quelle fra parenti/fratelli/coniugi separandi... che sono beghe spesso fatte apposta...

mai.....da noi pero' c'è un problega enorme (è per questo che poi iniziai a fare la rtn alla presa dell'incarico), che il Comune di Firenze (con case storiche) ha dei tempi di sanaroria epocali 18 mesi ed è molto frequente.

Questo porta spesso a posticipare la messa in vendita.....e cosi', se non lo so' subito questa cosa, rischio di lavorare a vuoto.

Inoltre, essendo case molto vecchie, le difformita' per noi è la norma, è difficile avere una casa apposto....non mi è mai capitato per cui i rischi sono piu' legati al rispetto dei tempi......perchè se facessi come se nulla fosse, senza rtn subito, sarei sempre a posticipare atti e me ne salterebbe la meta'.

Aggiunto dopo 11 minuti :

aggiungo che, per una rtn servono almeno 40-50 giorni perchè il comune per dare lappuntamento al controllo urbanistico, vuole che tu prenda un appuntamento.............sisisisi, avete capito bene, per prendere un appuntamento, devi prendere un appuntamento per prendere quell'appuntamento

Noi SI, che siamo "mission impossible"

 

[Umberto Granducato]

mai.....da noi pero' c'è un problega enorme (è per questo che poi iniziai a fare la rtn alla presa dell'incarico), che il Comune di Firenze (con case storiche) ha dei tempi di sanaroria epocali 18 mesi ed è molto frequente.
Questo porta spesso a posticipare la messa in vendita.....e cosi', se non lo so' subito questa cosa, rischio di lavorare a vuoto.
Inoltre, essendo case molto vecchie, le difformita' per noi è la norma, è difficile avere una casa apposto....non mi è mai capitato per cui i rischi sono piu' legati al rispetto dei tempi......perchè se facessi come se nulla fosse, senza rtn subito, sarei sempre a posticipare atti e me ne salterebbe la meta'.
Aggiunto dopo 11 minuti :
aggiungo che, per una rtn servono almeno 40-50 giorni perchè il comune per dare lappuntamento al controllo urbanistico, vuole che tu prenda un appuntamento.............sisisisi, avete capito bene, per prendere un appuntamento, devi prendere un appuntamento per prendere quell'appuntamento
Noi SI, che siamo "mission impossible"

Da noi pochi problemi e referti veloci (anche in 10-15 gg). La conformità da noi è obbligatoria da anni quindi la legge del 1° luglio non mi preoccupa.

 

[Seroli]

se un giorno mi capitasse una casa in ordine fin dall'inizio.....denuncio subito il proprietario...........di sicuro c'è qualcosa che non va'.....altrimenti non sarebbe in ordine

Da noi pochi problemi e referti veloci (anche in 10-15 gg). La conformità da noi è obbligatoria da anni quindi la legge del 1° luglio non mi preoccupa.

sisi, anche da noi c'è la rtn da ormai credo 18 anni....credo...

Aggiunto dopo 3 minuti :

Non vi basta?
Al Catasto abbiamo uno dei tecnici di scrivania (2 scrivanie in tutto il palazzo) che è portatore di handicap alla mano destra, quella del mause.....e non è mancino!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

mica dico di lui.............ma pero' si formano delle code EPOCALI.......poi vi basti pensare che i numerini la mattina li da' il giornalaio davanti......si inizia alle 5 la mattina!!!!!!!!!!!!!!!!

mica per me......ma i Geometri qui sono meglio di Tarzan

 

[Umberto Granducato]

Miei cari.

Succede i questi giorni, a un collega, una cosa (potrei fare molti altri esempi ma mi fermerò a questo).

Tale collega fa proposte vere, non preliminari magici, quindi non ha problemi.

Ma mettiamo che uno di voi propostarimagici si trovi nei suoi panni..

Tale collega diciamo, sta vendendo un trilocale, in un palazzo costruito a cavallo della messa in vigore della bucalossi (77)

Tale palazzo era nel progetto iniziale 8secondo le carte del tecnico) diviso in appartamenti più grandi il doppio con un balcone lungo.

La relazione del proprietario mostrava che tutto era a norma, il catasto è uguale all'immobile, nessuna ipoteca, quindi si va avanti.

Meno male che il collega è di quelli prudenti e si affida a una bella proposta normale (non proprio come la mia ma molto blanda senza confirmatorie in gioco).

Arriva il tecnico, fa i controlli e vede che in comune NON ESISTEVA LA VARIANTE FINALE (quella che divideva gli appartamenti).

Al comune gli appartamenti risultano tutti uniti (quindi sono tutti fuori regola).

Ora, approfondendo i controlli, si vede che il costruttore dovrebbe aver depositato la variante finale, perchè da una ricerca che il tecnico della parte acquirente ha svolto ( lo stesso che ha trovato il problema) tra le proprie carte si è visto che un inquilino di quel palazzo aveva, nell'85 eseguito un condono, dove si vede che effettivamente lunica pratica esistente era quella che descrive gli appartamenti come GRANDI non come sono adesso.

Il costruttore è introvabile, ma dal docfa fatto (no so se a quei tempi si chiamava così), si potrebbe desumere che il costruttore abbia depositato la variante finale con la modifica degli appartamenti, divisi come sono oggi.

Solo che il comune NON LI TROVA, comparsi, non risultano.

Quindi l'appartamento è invendibile, ma non perché ci sia un inadempiente: il proprietario era convinto di essere in regola, ha sempre pagato l'ICI giusta (prima), ha sempre avuto quelle planimetrie catastali.

Ora, sicuri sicuri che sia meglio fare un compromesso PRIMA di scoprire queste cose?

Sicuri sicuri che visto che non è a norma ci si rende i soldi e ciao come se nulla fosse successo?

Se uno di voi con proposta magica avesse fatto oggi la proposta, accettata, che diventa compromesso inforza delle dichiarazioni del venditore, e magari dopo il venditore a sua volta ha dato dei soldi a un terzo, impegnandosi (oh, ha un compromesso!) a sua volta... non ci sono conseguenze?

Se volete continuo, ma credo che abbiate l'onestà intellettuale di riflettere a quante situazioni simili conoscete, da qui a capire che i controlli vanno fatti fare da chi compra, il passo è breve, se non altro per il fatto che se si inguaia lo ha fatto con le "sue" mani e nessuno può esser accusato di truffa o simile.Poi fate pure come volete, figurati se ripeto le cose che dico da anni di nuovo per altrettanto tempo.

Oris... il mese scorso vado a vedere un appartamento. Chiedo: c'è una donazione di mezzo?
Risposta: sì l'appartamento me l'ha donato mia mamma.
Ribatto: cavoli è un grosso problema x la commerciabilità dell'immobile. Bisogna fare la retrocessione ect..
Ribatte lui: no no, non ci sono problemi, me l'ha detto la mia banca (fra le righe la risposta era: fatti i cavoli tuoi)
Ergo... lui garantiva x la commerciabilità del bene.
Il venditore garantisce per la regolarità urbanistica ( e per l'ace): io garantisco che i controlli vengano fatti prima del passaggio effettivo della caparra (visure/catasto ect..) Ognuno garantisce per ciò che lo riguarda...

Da noi la rtn la fa il venditore a sua cura e spese.
Dico al compratore: la conformità urbanistica le viene fornita dal venditore, ma se vuole farla fare ad un suo tecnico faccia pure..
Risposta: no no se tocca a lui e la fa un tecnico professionista perchè spendere 400euro...
Tu come ti comporteresti (in entrambi i casi)?

 

[Seroli]

per la prima parte, lo volo giu' dal balcone, per la seconda parte cassi sua.

 

[Umberto Granducato]

per la prima parte, lo volo giu' dal balcone, per la seconda parte cassi sua.

Ma cavoli suoi anche x la prima: io NON posso garantire per le cose di un altro.. Io avverto, faccio presente e glielo faccio garantire per iscritto: poi ne risponde lui... in solido..

 

[Seroli]

il secondo ha una scelta, puo' essere che la casa sia in regola, è un secondo controllo, il primo mi capita anche a me a volte, ma veramente quando gli parlo e gli chiarisco chi sa' le cose e chi no, ha paura di me.

D'altr parte o fai cosi' o ascoltano sempre gli altri.

Comunque, puoi anche fare come dici tu, ma in proposta allora ci scrivi che viene da donazione e che il compratore accetta sta' cosa.....

Ci sono difetti e difetti sulle case.....alcuni non ci puoi passare sopra e dire cassi sua....non defenestrarlo equivale a condannarlo..............anche perchè con questi basta poco..........cominci a sbattere......e lui capisce....

 

[leonard]

Quindi diventa compromesso, bene: i consulenti sono un avvocato e un commercialista?

Perchè se sono tali consulenti non credo possano tutelare più di tanto un acquisto immobiliare.

Se invece intendi due geometri, allora bene, ma rimane la domanda: se oramai sono stati fatti tutti i controlli, cosa casso fai una proposta? Fai un compromesso, no?

Ci stai dicendo che NON usi la proposta?

O la usi e no la fai firmare?

Quanto fai mettere di caparra confirmatoria?

Mi sfugge il meccanismo.

Cerco di ricapitolare:

1) tu fai formulare la propost aall'acquirente, ch eci può ripensare fino a ch enon viene accettata la proposta (ho capito bene?) e nel tal caso ti rimborsa le spese che hai già definito.

2) Prima dell'accettaizone però i consulenti di parte (di entrambi) si incontrano e fanno i controlli....

3) Poi il proprietario accetta, scrivendo che i consulenti hanno fatto il loro lavoro....



Oh, un c'ho capito uina mazza.

1) le spese le stabilsco separatamente in un altre 2 dichiarazioni
sia che con il compratore che con il venditore.


.........se mi dai i documenti e ti arrangi costa tot.... se no costa tot.......
una volta messo in relazione compratore e venditore
2) faccio incaricare i tecnici ad entrambi se non ci sono glieli procuro

3) dichiarazione di responsabilità dei tecnici di aver eseguito tutti gli accertamenti

4)dichiarazione sia del compratore che del venditore di aver preso coscienza del lavoro svolto dato che è stato pagato...


prima del compromesso o rogito (rarammente faccio proposta) il legale o commercialista controlla il preliminare o il futuro atto notarile dato ok.......il tutto viene verificato dal notaio che se ha dubbi chiama i vari consulenti.............chiaro?