Ma voi come le fate le Proposte d'acquisto?

[Seroli]

Ringrazio tutti per le proposte ed i suggerimenti, ora ho davvero le idee più chiare!
Domani vado a rilevare un chiosco di grattachecche e cambio mestiere!


(... che casino .....)

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voglio dire che comunque la caparra penitenziale che c'è nel pre-contratto (penale?....comunque, non importa) è una somma di denaro che io inadempiente perdo sulla base non di un'adempienza contrattuale ma extracontrattuale (uso le mie riminiscenze di giurisprudenza...voi correggetemi se sbaglio) cioè la perdita della caparra penitenziale scatta non se vengo meno agli accordi, ma se l'adempiente dimostra la mia malafede nel condurre la trattativa.....
....per paradosso (è un paradosso o potrebbe benissimo succedere?........) io posso recedere dal pre-contratto-proposta dimostrando la mia buona fede nel condurre la trattativa e la penale-penitenziale non scattare, perchè il presupposto alla conseguenza (la malafede) non esserci stata....."il corrispettivo accettato come recesso dalla presente" è l'identificazione/limitazione del danno che un Giudice dovrebbe stabilire in una causa su un pre-contratto, non è la naturale pena dal recesso dallo stesso....io posso essere in buona fede e recedere da un pre-contratto e non pagare nulla....a quel punto starebbe all'adempiente adare a dimostrare la mia cattiva fede per avere la giusta penale (il corrispettivo espressamente concordato) e li' ti ci voglio.....se mi ricordo bene, ma correggetemi se sbaglio).

 

[SweetHome]

Questo perché non hai letto tutti e 220 i messaggi di questo topic ; io che l'ho fatto domani il chiosco lo vado a rilevare alle Maldive!

 

[Seroli]

ma non siete voi che non capite, è che non c'è soluzione....ho 3 avvocati e 3 notai che ci stanno lavorando ormai da 10 e piu' giorni e non stanno tirando fuori un ragno da un buco....(ancora non immagino quanti piaceri dovro' fare a questi per fare pari )...nemmeno loro sanno come fare perchè la soluzione non c'è.....ieri uno di loro m'ha detto "hai creato un caso di dottrina"...........si va beh, a me che me frega, comunque la soluzione non c'è, mi pare.....quindi non è colpa di chi legge e non capisce o delle Associazioni che non danno soluzioni o altro....è un "buco" di legge che diventa particolarmente evidente con il passare del tempo, quando in una branchia di mercato si ha un'esigenza che al tempo la legge non aveva pensato perchè quell'esigenza non c'era....oggi 2010, l'esigenza c'è.

 

[Umberto Granducato]

e allora bisogna 'arrangiarsi' in modo naturalmente non truffaldino... Ma la proposta o intesa o quello che è di oris è possibile averla (in pvt) ?
Io faccio proposta d'acquisto senza rimandare esplicitamente a compromesso: il vincolo dei famosi 5000euro lo creo (è cosi da UNA VITA e comunque di grossi problemi ne darà 1 ogni 20anni), ma la proposta non è nulla. amen

 

[SweetHome]

Già, a questo punto si tratta di trovare (come fosse cosa da poco ) la soluzione per una proposta attaccabile il meno possibile e nel contempo che garantisca le parti e noi, ma la vedo dura, mooooolto dura! :?
Forse dipende anche dagli "usi e consuetudini locali", dalle preferenze personali, dalle situazioni e dalle esperienze di ognuno di noi, per cui è ancora più difficile uniformare. Probabilmente non arriveremo mai (e nemmeno le "menti" che ha riunito Seroli) a formulare una proposta che vada bene per tutti perché, semplicemente, non può esistere!

Però parlandone tra noi, discutendone nelle Associazioni e arrivando un giorno forse anche in Parlamento, magari si troverà la giusta forma per un pre-contratto o intesa o preliminare di preliminare o ................ mi sono perso di nuovo!!!

 

[Seroli]

Quella di Oris (a me l'ha mandata, chiediglielo tu) è un pre-contratto, cioè una struttura geometrica che si basa sul

Art. 1337 precontratto:
Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

che è una struttura debole giuridicamente ma ha una grande verità di fondo, e cioè si basa su:"non s'è mai visto uno obbligato ad adempiere in Italia".........in una parola è cosi' (secondo me) e quindi si va a scegliere non solo il male minoro ma anche lo strumento che ha in se la potenzialità di creare problemi piu' bassa in assoluto.

Ora, seppur con tutti i limiti, se prendo questo e lo paragono ad una proposta in confirmatoria è chiaro che siamo su 2 mondi diversi, ma un danno in confirmatoria "normalmente" sfocia in una causa piuttosto lunga dove tutti si fanno male.....l'altra struttura invece ti permette di rimediare sempre.....o comunque avere meno danni possibile.

Poi io sul pre-contratto uso le nozioni vecchie dell'Università, puo' benissimo essere che mi ricordi male.....Oris correggera'.

 

[Seroli]

La legge che dovrebbe fare il parlamento per le transazioni immobiliari del 21esimo secolo sarebbe la seguente:
"nelle compravendite immobiliari è permessa una sola promessa ad addivenire al preliminare di acquisto con caparra confirmatoria 1385C.C. oppure 1386 C.C."
...ed hai risolto tutto......ma ad oggi non c'è.

 

[Oris]

Se le proposte fossero compromessi si farebbe compromessi.
Se si sente la necessità di fare un compromesso dopo la proposta maggica vuole dire che SI CAPISCE CHE LA PROPOSTA MAGGICA NON è un compromesso, non è adatta a svolgere questa funzione.
SAperlo e continuare nell'errore lo trovo disdicevole e anche eticamente scorretto nei confronti dei clienti.

Se proprio volete fare compromessi FATE compromessi VERI, con tutti i crismi, non modulini del casso, ma comrpomessi scritti denovo diversi per ogni situazione.

Se no ditelo: "faccio fimare atti nulli o comunque non adatti perchè voglio garantirmi la provvigione a tutti i costi."

Perchè non fate i compromessi, visto che vi vantate di aver fatto tutti i controlli e tutto è a posto?

Prendete le parti, mettetele a sedere, trovate gli accordi, metteteli su un foglio e fino a quando non sono firmati non uscite, allora avete la mia sincera ammirazione.

Se usate invece quel *****io che è la proposta maggica... allora facciamo un mestiere diverso e io continuerò a sconsigliare i miei clienti a firmarle.

 

[Umberto Granducato]

Ora, seppur con tutti i limiti, se prendo questo e lo paragono ad una proposta in confirmatoria è chiaro che siamo su 2 mondi diversi, ma un danno in confirmatoria "normalmente" sfocia in una causa piuttosto lunga dove tutti si fanno male.....l'altra struttura invece ti permette di rimediare sempre.....o comunque avere meno danni possibile.

Quante volte ti è successo negli ultimi 15-20anni che una delle parti chiedesse l'esecuzione del contratto e l'immobile sia rimasto 'fermo' per diversi anni?

 

[Seroli]

1 volta i 10 anni.........quindi SI moooolto raro.