Ma voi come le fate le Proposte d'acquisto?

[Oris]

aaaaaaah, me pareva... meglio cos', io ci sono affezzionato e alla fine ne resterà solo una... 'a mia

Dai tempo al diritto e vedrai... :*

 

[Seroli]

Sono 2 proposte esattamente uguali nel concetto, spirito, ispirazione e contenuto....l'unica differenza è sugli articoli di c.c. su cui si basano che sono diversi.......cambia di poco.....solo nella forma, il concetto è l'istesimo......la tua si basa sul pre-contratto a danno prestabilito, l'altra si basa sul compromesso penitenziale che gia' per codice ha un danno prestabilito, la caparra.......a me paiono uguali....comunque la prossima settimana avro' tutte le risposte e poi vediamo.....

 

[Oris]

La tua è un contratto, quindi impugnabile, la mia è un precontratto... l'unico "contratto" che intercorre è per paradosso sull'importo del recesso ... sei un quasi avvocato, la differenza la conosci.

 

[Seroli]

Nulla è perfetto e non è affatto detto che uno sia meglio dell'altro, pero' secondo me in una compravendita immobiliare ci possono stare entrambi, come ci puo' stare anche subito una confirmatoria, dipende dalla situazione in cui si trovano le parti.............in generale sono sempre stato abituato alla forma contrattuale, ora andare sul pre-contratto mi fa' sentire a disagio, ma non è certo un limite dell'atto, ma mio.

p.s. grazie per il "quasi avvocato", ma in Italia o lo sei o non lo sei.....e io non lo fui

 

[Oris]

Perchè te ti piace chiudere SUBITO, non discuto sulla validità, ogni atto in italia è potenzialmente invalido con il diritto che abbiamo... ( e si prendono pure gli stipendi... e poi i ladri siamo noi...)

Io intendo, come ho ribadito sopr, che si tratta di approccio al cliente e alla trattativa.

La PDA è un pre contratto, lo è di natura, vsta la sua unilateralità.

Trovo molto forzato usare uno strumento che ha come scopo l'avvio di una trattativa, portandola in un "recinto di minima garanzia" dove si possa continuare a trattare convinti di avere davanti qualcuno in buona fede per arrivare immediatamente, con la stessa scrittura, trasformandola, a un atto ad effeetti obbligatori...

Per la mia mentalità, meglio rimanere nel precontratto e dentro quel "recinto" di cui sopra trattare e fare i dovuti controlli, garantiti della buona anche fede da una penale che inoltre LIMITA l'eventuale danno in caso di "incidenti".

una volta sottoscritta una proposta come la mia si è sicuri che se pur mantenendo la buona fede le cose vanno male, anche se "inadempiente" paghi le penali e non hai altre conseguenze... e di casistiche dove ciòpossa tornare utile ce ne sono.

Con una penale di 5000 oltre la penale all'agenzia, sottoscritta a parte, siamo abbastanza garantiti da eventuali colpi di testa, ma se i colpi di testa fossero potenziali portatori di una causa ad libitum, anche in questo caso basta pagare le penali e ciao: danno limitato.

Pensa a un venditore che dovesse trovarsi BLOCCATA la casa per una proposta MAGGICA con caparra CONFIRMATORIA di 5000mila euro e sortisse fuori una cassata qualsiasi che avviasse un contenzioso, anche se magari non fondato su problemi oggettivamente esistenti...

Mi spiace, ma non vedo alcuna tutela in un atto ad effetti obbligatori sottoscritto prima di un iter giusto di avvicinamento all'accordo finale, attraverso i giusti passi che garantiscono SICURAMENTE la migliore tutela possibile.

Sfido chiunque, in queste pagine, a individuare un percorso più sicuro per i clienti di:

-Proposta con penale per chi si ritira dalla trattativa che è il corrispettivo del recesso e penale all'agenzia (con limiti ben definiti per i recesso dallae trattative senza penale).

-controlli del tecnico di parte o RTN (da fare nel momento immediatamente precedente la scrittura degli atti susseguenti).

-compromesso o rogito.

 

[Seroli]

Sono daccordo, prima di abbracciare il pre-contratto mi fa' solo piacere vagliare altre strade.....fammi una critica pero' (che io l'apprezzo sempre) al compromesso in penitenziale (in fase di proposta) dove si specifica bene che come unico "danno" è la perdita della caparra penitenziale.....io ad oggi non lo vedo (per questo ho incaricato di "testarlo" 2 avv e 1 notaio, proprio perchè non vedo "errori" potenziali).....

 

[Oris]

Non sono un giurista, semmai un appassionato del diritto.... ma i contratti sono cose serie... trovo un po' strano dare a un contratto un limite così forte... cosa che in un atto unilaterale invece diventa addirittura naturale.
Potrebbe portare a interpretzioni ... particolari, che potrebbero portare ad avere pendenze non proprio risolvibili solo con la penitenziale... cosa che invece nel precontratto è difficile
Perchè mi fai sottoscrivere un atto ad effetti obbligatori che porta in se una "riduzione" dei suoi effetti???
A quale scopo?
Mi pare innaturale, come fare un passo avanti e mezzo indietro...

Perchè prendere l'aereo per salire le scale?
L'aereo lo prendo quando devo andare a destinazione.
Molto meglio fare un passo avanti e sedersi tranquilli aspettando di decidere se andare avanti o indietro... se mi perdoni la metafora.

 

[Seroli]

la critica è giusta, lo farei per 2 ragioni:
1) l'ambito pre-contrattuale è poco "vagliato" nelle sue attuazioni....ho paura anche li' che si vada ad interpretare e poi a desumere che forse, pero', caso mai....mi fa' un po' paura, lo vedo "debolino" (ma mi posso sbagliare)
2) lascia aperte troppe strade a future trattative, siccome è un pre-contratto racchiude in se' l'idea che la "fattibilità" della trattativa vada a maturare a posteriori, nel compromesso. Questo da un lato è giusto, dall'altro no, perchè in fase di proposta (al limite) l'unica cosa che rimane da controllare è la 47/85 e non altro, la volontà si è gia' formata come anche l'accordo su tutto il resto, cosa rimane da trattare? E da qui ho paura che mi partano (i clienti) in una sequela di pero', ma, se, allorquando ecc.... che mi fa' paura, perchè allora di fatto (mi pare a me) è come una blanda dimostrazione di volontà....un po' faraginoso se poi, compratore o venditore, iniziano a disquisire su 1000 sfaccettature della trattativa avvallando la scusa che "dovevamo ancora chiarire" ......mi sa' piu' di un "inizio" di trattativa, invece no, l'accordo è trovato, salvo problemi solo tecnici sulla casa, non risolvibili per il giorno del rogito.

Mi posso sbagliare.

 

[Oris]

Debolino per cosa? è sicuramente debole se intendi la conclusione dell'affare, infatti non solo è debole: l'affare non è proprio per nulla concluso!

Certo che è una mera dimostrazione di volontà! Si parla di un atto unilaterale!

Ciò non toglie forza alla penale sottoscritta e accettata espressamente da entrambi come diritto del recesso con i limiti del caso...

Come cosa rimane da trattare?

Mille cose! Ci sono aspetti ch espesso non posson venir compresi in una proposta di acquisto, specie quando imprevisti... le RTN fatte prima non salvano da situazioni che venissero a verificarsi dopo.... no, ripeto: la migliore garanzia è quella che tra l'altro viene seguita normalemnte anche negli acuisti tra privati: tecnico, poi contratto.

Trovo paradossale che nelle trattative da noi pilotate si pretenda di legare sulla base di controlli limitati come le visure, o solo sulla base delleinformazioni reperite dall'AI, che pur se molto dettagliate.... ci sono aspetti che vanno limati sempre, non solo le difformità urbanistiche.... io sono per fare il passo giusto al momento giusto, il resto, perdonami, sono forzature che se vanno male portano coseguenze spropositate alle garanzie ricevute (la caparra di 5000 euro), semplice impostazione.

Poi è chiaro che il mio guadagno è meno garantito... ma io voglio guadagnare possibilemnte SOLo su affari conclusi a modo.

 

[Seroli]

sisi, lasciamo perdere il guadagno dell'Agenzia, quello è un altro par di maniche...

la cosa è la stessa per entrambi gli atti, pero'......la penale come giusto danno subito dal recesso dalla tua proposta è uguale alla penitenziale limitata della mia proposta.....l'una non è diversa dall'altra in nulla, infatti.

Per tutto il resto, se lo vuoi escludere come giusta causa, bisogna comunque metterlo nell'atto, in fondo al testo (sia nel pre-contratto sia nel compromesso penitenziale), non è nella forma che cambia ne' nell'importo del recesso (sono ugualinon per natura, ma nella sostanza si).

A me pare che diciamo la solita cosa.....se del caso, le differenze sono nella parte in fondo, quando si mette le esclusioni dal "giusto recesso", perchè li' o le elenchi o la tua "giusta penale" scatta ugualmente e quindi il "danno subito" è uguale, economicamente.