Meccanismo d'asta a cui ho assistito non chiaro

[Bagudi]

Premetto che non mi sono mai occupata di aste, se non in linea molto generale, e che molto di quello che so in materia l'ho imparato su Immobilio, dal momento che, fortunatamente, abbiamo dei validi interlocutori che non solo conoscono la materia, ma partecipano attivamente, facendo acquisti più o meno fortunati...

Stamane sono andata ad assistere all'asta di un appartamento del mio condominio, che ha fatto salire le nostre spese condominiali di parecchio, dal momento che il proprietario non paga le spese da più di 8 anni...

Si tratta di un appartamento del 2003, con un grande sottotetto (praticamente un appartamento...come al solito, superfici accessorie a go-go...) più cantina e garage.
Il suo valore su libero mercato oggi si attesta intorno ai 160.000/180.000 euro, più o meno.

Fra una cosa e l'altra, oggi la base d'asta era di 112.000 euro.
Partecipavano 5 persone.

Il notaio ha detto che erano pervenute due offerte al ribasso pari a 84.000 euro l'una, che si partiva da questa cifra e ha invitato a rilanciare.
Una delle due "ribassatrici" ha rilanciato a 86.000 euro, nessuno ha rilanciato oltre e l'immobile è stato aggiudicato a questa cifra pazzesca...
Sono rimasta senza parole.

La mia domanda è:
se la base d'asta era 112.000 euro, perchè si è partiti dall'offerta al ribasso di 84.000 ?"

Che significato ha la frase "base d'asta" se poi non viene rispettata ?

Attendo fiduciosa le vostre spiegazioni, perchè a me è sembrato assurdo.

 

[Slartibartfast]

Logica tipicamente italiana...
Con la nuova legge sono valide le offerte in busta chiusa che siano pari almeno alla base d'asta ridotta del 25% (il perchè di questo è un mistero misterioso).
In questo modo la base d'asta reale è il 25% in meno di quanto pubblicato. Tutte le offerte di solito sono allineate a quel valore. Da lì in poi si parte con l'incanto.
Però sono aste senza incanto...

In questo paese di idioti riusciamo a far ridere sempre e comunque.

 

[Miciogatto]

La mia domanda è:
se la base d'asta era 112.000 euro, perchè si è partiti dall'offerta al ribasso di 84.000 ?"

Prima della riforma del 2015 esisteva soltanto la base d'asta.

Dopo la riforma è stato introdotto il concetto di "offerta minima" per cui si può offrire fino al 25% in meno della base d'asta. In presenza di più offerte si gareggia partendo dall'offerta più alta pervenuta.

(Un detttaglio: c'è da dire in presenza di una unica offerta minima la legge non dà garanzia di aggiudicazione, per motivazioni che adesso ci portano fuori tema. Non vi è certezza ma in buona parte dei casi vi è aggiudicazione.)

Il principì che hanno ispirato la riforma sono la necessità di smaltire l'enorme massa di crediti incagliati in pancia alle banche e l'eccessiva durata dei processi esecutivi in Italia.

Siccome "si sa" che tanto alla prima asta non si presenta nessuno, perché in genere il prezzo è alto per il mercato che si rivolge alle aste, il legislatore ha pensato bene di far risparmiare tempo: adesso è come partire direttamente dalla seconda asta secondo la vecchia legislazione. Si risparmiano minimo 4 mesi e spese di giustizia. Ogni esperimento di asta, costa, tempo e denaro.

Infatti, insieme a quanto sopra, nel decreto poi convertito in legge sono stati introdotti altri elementi che vanno nella stessa direzione, come per esempio l'abbreviamento dei termini delle fasi iniziali della procedura, prima che si passi alla fase di vendita, passati da 7 mesi a 3,5 mesi.

 

[Umberto Granducato]

Premetto che non mi sono mai occupata di aste, se non in linea molto generale, e che molto di quello che so in materia l'ho imparato su Immobilio, dal momento che, fortunatamente, abbiamo dei validi interlocutori che non solo conoscono la materia, ma partecipano attivamente, facendo acquisti più o meno fortunati...

Stamane sono andata ad assistere all'asta di un appartamento del mio condominio, che ha fatto salire le nostre spese condominiali di parecchio, dal momento che il proprietario non paga le spese da più di 8 anni...

Si tratta di un appartamento del 2003, con un grande sottotetto (praticamente un appartamento...come al solito, superfici accessorie a go-go...) più cantina e garage.
Il suo valore su libero mercato oggi si attesta intorno ai 160.000/180.000 euro, più o meno.

Fra una cosa e l'altra, oggi la base d'asta era di 112.000 euro.
Partecipavano 5 persone.

Il notaio ha detto che erano pervenute due offerte al ribasso pari a 84.000 euro l'una, che si partiva da questa cifra e ha invitato a rilanciare.
Una delle due "ribassatrici" ha rilanciato a 86.000 euro, nessuno ha rilanciato oltre e l'immobile è stato aggiudicato a questa cifra pazzesca...
Sono rimasta senza parole.

La mia domanda è:
se la base d'asta era 112.000 euro, perchè si è partiti dall'offerta al ribasso di 84.000 ?"

Che significato ha la frase "base d'asta" se poi non viene rispettata ?

Attendo fiduciosa le vostre spiegazioni, perchè a me è sembrato assurdo.

Non è assurdo Silvana.. è la prassi ormai
Ti hanno già spiegato benissimo Slarti e miciogatto

 

[CheCasa!]

Premetto che non mi sono mai occupata di aste, se non in linea molto generale, e che molto di quello che so in materia l'ho imparato su Immobilio, dal momento che, fortunatamente, abbiamo dei validi interlocutori che non solo conoscono la materia, ma partecipano attivamente, facendo acquisti più o meno fortunati...

Stamane sono andata ad assistere all'asta di un appartamento del mio condominio, che ha fatto salire le nostre spese condominiali di parecchio, dal momento che il proprietario non paga le spese da più di 8 anni...

Si tratta di un appartamento del 2003, con un grande sottotetto (praticamente un appartamento...come al solito, superfici accessorie a go-go...) più cantina e garage.
Il suo valore su libero mercato oggi si attesta intorno ai 160.000/180.000 euro, più o meno.

Fra una cosa e l'altra, oggi la base d'asta era di 112.000 euro.
Partecipavano 5 persone.

Il notaio ha detto che erano pervenute due offerte al ribasso pari a 84.000 euro l'una, che si partiva da questa cifra e ha invitato a rilanciare.
Una delle due "ribassatrici" ha rilanciato a 86.000 euro, nessuno ha rilanciato oltre e l'immobile è stato aggiudicato a questa cifra pazzesca...
Sono rimasta senza parole.

La mia domanda è:
se la base d'asta era 112.000 euro, perchè si è partiti dall'offerta al ribasso di 84.000 ?"

Che significato ha la frase "base d'asta" se poi non viene rispettata ?

Attendo fiduciosa le vostre spiegazioni, perchè a me è sembrato assurdo.

La logica non è assurda.

Se all'asta non si presenta nessuno, l'asta successiva, il più delle volte, prevede un prezzo di partenza a - 25% rispetto a quella precedente.

Se partecipa un solo offerente a - 25%, si risparmiano i costi di una nuova asta.

 

[eldic]

mi par di capire che sia un tentativo di "invitare" alla prima asta gente che altrimenti avrebbe saltato la prima convocazione per presentarsi direttamente alla seconda...

 

[francesca63]

E' un po' come per le assemblee condominiali; l'amministratore deve convocare per la prima e la seconda, ma non mi risulta che sia mai stata svolta un'assemblea in prima convocazione.
(E ormai non è chiarissimo perché fare questa prima convocazione , sarebbe più logico fare direttamente quella in cui sai che le persone si presentano).
Quindi di fatto è una convocazione "pro forma", come la basa d'asta: c'è, ma non conta.

 

[eldic]

E' un po' come per le assemblee condominiali; l'amministratore deve convocare per la prima e la seconda, ma non mi risulta che sia mai stata svolta un'assemblea in prima convocazione.
(E ormai non è chiarissimo perché fare questa prima convocazione , sarebbe più logico fare direttamente quella in cui sai che le persone si presentano).
Quindi di fatto è una convocazione "pro forma", come la basa d'asta: c'è, ma non conta.

pensavo fosse perchè, in seconda convocazione, il numero di millesimi necessario per deliberare fosse più basso...

 

[francesca63]

Esatto; proprio per quello nessuno ci va mai.Quindi ormai è superfluo prevederla.
Come la base d’asta;è prevista, ma si nessuno offre mai quella cifra.
Forma da rispettare,ma senza gran sostanza ed effetti reali.

 

[Graf]

Ma ad un cittadino qualunque che desidera acquistare casa conviene partecipare ad un asta immobiliare magari con l'assistenza di un esperto?
Ci sono concreti risparmi rispetto al mercato ordinario?
Oppure ci sono insidie non immediatamente visibili dalle quale difendersi?