Meccanismo d'asta a cui ho assistito non chiaro

[davideboschi]

In caso di una sola offerta, il bene viene aggiudicato al prezzo offerto (sempre con il benestare dei creditori, vedi sopra).

Un solo rilancio di duemila euro è sospetto.

Non capisco il sospetto. Io vedo il prezzo base buono, so che però le mie sostanze non mi permettono di rilanciare, per partecipo all'asta con l'offerta minima sperando di essere il solo. Poi (mannaggia) non sono il solo, e il bene viene aggiudicato alla concorenza.

 

[Bagudi]

Mah, io ho avuto la sensazione che fossero d'accordo, ma magari mi sbaglio...

 

[Slartibartfast]

non avrebbe molto senso. D'accordo a fare cosa?

 

[Rudyaventador]

Premetto che non mi sono mai occupata di aste, se non in linea molto generale, e che molto di quello che so in materia l'ho imparato su Immobilio, dal momento che, fortunatamente, abbiamo dei validi interlocutori che non solo conoscono la materia, ma partecipano attivamente, facendo acquisti più o meno fortunati...

Stamane sono andata ad assistere all'asta di un appartamento del mio condominio, che ha fatto salire le nostre spese condominiali di parecchio, dal momento che il proprietario non paga le spese da più di 8 anni...

Si tratta di un appartamento del 2003, con un grande sottotetto (praticamente un appartamento...come al solito, superfici accessorie a go-go...) più cantina e garage.
Il suo valore su libero mercato oggi si attesta intorno ai 160.000/180.000 euro, più o meno.

Fra una cosa e l'altra, oggi la base d'asta era di 112.000 euro.
Partecipavano 5 persone.

Il notaio ha detto che erano pervenute due offerte al ribasso pari a 84.000 euro l'una, che si partiva da questa cifra e ha invitato a rilanciare.
Una delle due "ribassatrici" ha rilanciato a 86.000 euro, nessuno ha rilanciato oltre e l'immobile è stato aggiudicato a questa cifra pazzesca...
Sono rimasta senza parole.

La mia domanda è:
se la base d'asta era 112.000 euro, perchè si è partiti dall'offerta al ribasso di 84.000 ?"

Che significato ha la frase "base d'asta" se poi non viene rispettata ?

Attendo fiduciosa le vostre spiegazioni, perchè a me è sembrato assurdo.

Sai che al 99% dei casi come condominio recupererete solo dall aggiudicatario i debiti pregressi sorti nel anno precedente....in genere i creditori privilegiati dedotte le spese dell asta non recuperano tutto il credito quindi i non privilegiati vanno solitamente in bianco. Se come lo sarete assistiti da un avvocato il momento per voi interessante è dopo l eventuale aggiudicazione , e che vada a buon fine, la fase del riparto.

 

[Bagudi]

So tutto e so anche che la nostra speranza di riprendere un pò di soldi è vana (tranne naturalmente gli ultimi due esercizi)...

 

[brina82]

Buongiorno a tutti. Né @Slartibartfast né @miciogatto hanno però centrato il punto ossia la differenza tra offrire la base d'asta (nel caso di Silvana, 112.000) e offrire invece l'importo ridotto del 25% ossia 84.000.
Nel secondo caso il notaio (che in questo caso ascolta il parere di creditori) può rifiutare l'offerta, qualora ritenga che si possa spuntare un prezzo più alto. In pratica il prezzo base è 112.000, se tu offri 84.000 (o qualunque cifra fra 112.000 e 84.000), sappi che i creditori potrebbero dirti che non ci stanno. Se invece offri 112.000 o più, nessuno può rifiutarti l'aggiudicazione.
Quasi mai ovvviamente gli avvocati dei creditori rifiutano l'offerta. Il risultato è quello che dice Silvana:

che è esattamente quello che succede ai miei amici, quando gli dico a che prezzo acquisto le case.

In pratica se si offre una cifra compresa tra l'offerta minima e base d'asta, è il creditore a dover accettare l'offerta. Costui è presente durante l'udienza e autorizza il Giudice. Qualora si offrisse una cifra maggiore o uguale a quella della base d'asta, si ha aggiudicazione a prescindere dal creditore.

La stranezza c'è comunque in questo caso: solitamente quando vi è più di una persona, si fanno parecchi rilanci nel caso in cui l'affare sia buono ( se vale circa il doppio, l'affare è ottimo direi...). Può anche darsi si siano messi d'accordo ma vallo a dimostrare?

 

[Slartibartfast]

In pratica se si offre una cifra compresa tra l'offerta minima e base d'asta, è il creditore a dover accettare l'offerta. Costui è presente durante l'udienza e autorizza il Giudice. Qualora si offrisse una cifra maggiore o uguale a quella della base d'asta, si ha aggiudicazione a prescindere dal creditore.

La stranezza c'è comunque in questo caso: solitamente quando vi è più di una persona, si fanno parecchi rilanci nel caso in cui l'affare sia buono ( se vale circa il doppio, l'affare è ottimo direi...). Può anche darsi si siano messi d'accordo ma vallo a dimostrare?

No, il creditore non è mai presente durante l'udienza e non deve autorizzare il giudice (che non c'è).
L'asta si svolge nello studio del professionista delegato (avvocato, commercialista o notaio di solito), si aprono le buste. Le offerte sono tutte sempre pari alla base d'asta ridotta del 25% e, se ci sono più partecipanti, si parte con l'incanto (offerte a rialzo). Quando passa il tempo prefissato (di solito un minuto) senza che nessuno abbia rilanciato, l'ultimo offerente si aggiudica il bene al prezzo che ha offerto.
Se il partecipante è uno solo si aggiudica il bene alla base d'asta ridotta del 25%. Che il creditore a questo punto faccia istanza al giudice per annullare l'assegnazione non l'ho mai visto e non l'ho nemmeno mai sentito.
Può succedere, semmai, che il creditore prima che si svolga l'asta decida di non fare assegnare il bene a quella cifra, ma è un evento piuttosto raro.

 

[davideboschi]

il creditore non è mai presente durante l'udienza

Personalmente no, ma ci sono i suoi avvocati che agiscono per lui, quindi è come se ci fosse

Le offerte sono tutte sempre pari alla base d'asta ridotta del 25%

Non sempre, e comunque con l'arrotondamento solitamente ce ne è una più alta di tutte

Che il creditore a questo punto faccia istanza al giudice per annullare l'assegnazione non l'ho mai visto e non l'ho nemmeno mai sentito.

Il creditore non ha bisogno di fare istanza al giudice: è sufficiente che l'avvocato del creditore dica al professionista delegato che ritiene possibile ottenere un prezzo più alto in una nuova vendita, in questo caso l'aggiudicazione non viene nemmeno pronunciata e il bene viene rimandato in una nuova asta allo stesso prezzo base.
Visto o sentito... nemmeno io, ma la procedura lo permette.

 

[brina82]

No, il creditore non è mai presente durante l'udienza e non deve autorizzare il giudice (che non c'è).
L'asta si svolge nello studio del professionista delegato (avvocato, commercialista o notaio di solito), si aprono le buste. Le offerte sono tutte sempre pari alla base d'asta ridotta del 25% e, se ci sono più partecipanti, si parte con l'incanto (offerte a rialzo). Quando passa il tempo prefissato (di solito un minuto) senza che nessuno abbia rilanciato, l'ultimo offerente si aggiudica il bene al prezzo che ha offerto.
Se il partecipante è uno solo si aggiudica il bene alla base d'asta ridotta del 25%. Che il creditore a questo punto faccia istanza al giudice per annullare l'assegnazione non l'ho mai visto e non l'ho nemmeno mai sentito.
Può succedere, semmai, che il creditore prima che si svolga l'asta decida di non fare assegnare il bene a quella cifra, ma è un evento piuttosto raro.

Confermo della presenza del creditore (Avvocati); mi è capitato.

 

[mmic]

La presenza di due partecipanti all'.asta potrebbe supportare la decisione di aggiudicare ad un prezzo basso, sulla base che tanto nessun'altro ha rilanciato, come indicazione di prezzo congruo.
Se si partecipa a più aste, a scopo speculativo, meglio rilanciare una volta per uno, a turno, così ciascuno prende gli immobili a più basso prezzo. O rinunciare a rilanciare per fare un "favore".
Questo potrebbe spiegare la sensazione di combutta percepita da @Bagudi .
Se prendere le aste fosse così facile, perché partecipano sempre pochissime persone, delle quali quasi nessuna rilancia?