Minuta, puntuazione o lettera di intenti per compravendita immobiliare?

[gcaval]

Sei completamente fuori strada, e soprattutto, vedo che non hai voglia di capire cosa sia una caparra penitenziale. La caparra penitenziale evita tutta la manfrina che hai scritto (storiella dell'amianto, ma vale per qualsiasi cosa), qualunque sia il motivo.

Altre strade non esistono, perché non conformi alla legge. Vuoi una lettera d'intenti da qualche AI? E come ricercare l'elisir di lunga vita. Se ti piace che ti raccontino le favole fai pure.

La proposta è uno strumento che, se opportunamente calibrato, ti tutela da tutto, senza nemmeno il bisogno di perdere 5000 perché la casa ha problemi da te non conosciuti. A me non piace perdere nemmeno un centesimo, figurati se potrei mai essere felice di adottare uno strumento come lo vuoi tu, che mi fa lasciare 5.000 euro nel piatto se il venditore mi ha taciuto delle cose... non scherziamo.

Concludo dicendoti che, se l'immobile ha problemi, soprattutto strutturali (vizi occulti), non è il notaio a tutelarti, ma (eventualmente) la legge. Quindi non si perde proprio niente. Se devi comprare e hai paura delle proposte delle agenzie, rivolgiti ad un avvocato specializzato in contratti. Paghi ma stai sereno (se è bravo).
Oppure leggiti i fiumi di discussioni su questo forum, dove troverai tutte le clausole fondamentali da inserire in ogni contratto per dormire sereno.


Tutto il resto è una perdita di tempo per te, il venditore e l'AI, ma soprattutto non ha nessun fondamento giuridico.

 

[Bagudi]

Se devi comprare e hai paura delle proposte delle agenzie, rivolgiti ad un avvocato specializzato in contratti. Paghi ma stai sereno (se è bravo).

Condivido la tesi di Gcaval a tal punto che ritengo che anche un principe del foro alla fine dei conti ti farà una proposta non dissimile negli effetti (ma magari nella forma...) a quella di un mediatore serio...

Ormai questa situazione è stata sviscerata fino all'ultimo cm, ma finchè un altro giudice di Cassazione non si renderà conto di avere dato al mondo uno strumento pericoloso per chi è in malafade, nonchè demenziale (mio giudizio personale, ma condiviso da molti, giuristi e non...), non se ne uscirà.

Al massimo ci si può cautelare con delle condizioni sospensive e con la caparra penitenziale !
Silvana

 

[gcaval]

Al massimo ci si può cautelare con delle condizioni sospensive e con la caparra penitenziale !

Silvana, mica poco!

Tutte queste incertezze nascono dal fatto di voler mettere a tutti i costi un nome ad un contratto. Potete chiamarlo come volete, la cosa fondamentale, affinché sia serio, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti, altrimenti è una presa per i fondelli, a partire dalle provvigioni per gli AI.

Mi meraviglio, Silvana, che anche tu, dopo innumerevoli discussioni, sia ancora convinta che questa formula sia "incompleta" o "sbagliata" o altro ancora. Cosa manca? In cosa non ti soddisfa? Sei favorevole anche tu alla "lettera di intenti" di Gianluca78 per cui se l'acquirente non vuol più comprare, lascia un obolo all'AI e se ne va? Mi sembrava di percepire molta perplessità anche da parte tua su questi atteggiamenti.

Continuo a dire da molto tempo che le proposte delle agenzie, così come sono, tralasciando alcune "oscene" postate da diversi partecipanti al forum, ma considerando quelle standard, fornite dalle stesse associazioni di categoria, tipo FiMAA, ecc., spesso sono incomplete. Ripeto, incomplete, non errate. Un esempio è la clausola sospensiva per il mutuo. Poi tanti agenti coscienziosi l'aggiungono. Ma in realtà ne servirebbero anche altre. A mio avviso, migliorando le proposte, in tal senso, lo strumento diventerebbe molto più efficace.

A voi AI la palla.

 

[Bagudi]

Per esperienza, non mi soddisfa il fatto che una proposta d'acquisto, fatta in un momento in cui ancora tante cose possono e dvono essere chiarite tra acquirente e venditore,acquisisca un carattere così definitivo e completo.

Continuo a pensare che un atto fatto a monte del compromesso (quella che era la proposta d'acquisto tradizionalmente, prima della famosa sentenza...) debba avere un carattere interlocutorio...

Sei favorevole anche tu alla "lettera di intenti" di Gianluca78 per cui se l'acquirente non vuol più comprare, lascia un obolo all'AI e se ne va? Mi sembrava di percepire molta perplessità anche da parte tua su questi atteggiamenti.

Non nel senso in cui lo intende Gianluca 78, anzi io sarei molto severa nei confronti di chi cambia idea per capriccio (e a quanto si legge in questo forum, pare che stia diventando uno sport molto diffuso...), ma per l'impossibilità di prevedere tutto quanto può accadere tra le due parti, dopo la proposta.

Sarò retriva, ma più ne leggo e ci penso e meno mi convince la sentenza...

Silvana

 

[gcaval]

Sarò retriva, ma più ne leggo e ci penso e meno mi convince la sentenza...

Come già ho avuto modo di dire, la sentenza non fa altro che regolarizzare quanto il diritto (codice civile) stabiliva, e che personalmente trovo molto corretto. Voi AI, per lo meno alcuni, o molti, ma non tutti, la cosa la valutate diversamente perché per anni vi siete assuefatti ad un modo di operare "fuori legge". Purtroppo la consuetudine non è quanto prescritto dalla legge. Non riprendo quanto già abbondantemente dibattuto in altre discussioni. Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).

Ovviamente Silvana, il tutto non vuole essere una polemica. Semplicemente pensavo che le numerose discussioni avessero in qualche modo convinto anche te. Pazienza.

 

[Diego Antonello]

tra l'altro.....avete parlato di controlli e verifiche che vengono fatte successivamente alla proposta ma prima del preliminare del notaio (o del rogito).............ma chi sono questi notai???? il notaio ha l'unico obbligo di verificare le titolarità delle parti, la vendibilità del bene e autenticare la volontà delle parti stesse....STOP....se l'immobile è da ristrutturare, ha abusi o vizi occulti, amianto come nell'esempio di gianluca, vicini rumorosi, infiltrazioni d'acqua o varie ed eventuali il notaio non lo sa e NON E' TENUTO A VERIFICARLO.....si fa le sue visure in catasto e conservatoria/tavolare e in base a quelle redige l'atto....la tutela è la stessa che si può avere scrivendo 2 righe o 20 pagine su carta di formaggio tra privati o su una proposta in agenzia...
gianluca dice: "e se mi dimentico una clausola/condizione?"
io rispondo: "e se ti dimentichi un controllo?"
le tutele le da la legge...scordatevi che un preliminare redatto pubblicamente da un notaio vi metta al sicuro da eventuali cantonate...al massimo, se trascritto, vi può dare titolarità come creditori....
volete comprare? bene...che compriate privatamente o tramite agenzia, firmate un'offerta con le opportune condizioni (quali dipende dal caso concreto e dalle persone), fate i controlli CHE VI RICORDATE oppure incaricate una persona di fiducia (geometra, idraulico, avvocato, cane, gatto o canarino che sia...) e poi andate al rogito....ma ricordatevi che l'imprevisto può succedere e in quel caso c'è solo la legge..
comprare casa è un impegno e un rischio e come tale va tenuto in considerazione...
ps. non sono pochi i notai che hanno "sviste" anche sui contratti definitivi e se la cavano con "non siamo tenuti a fare questi controlli..noi asseveriamo quello che dicono le parti" (nei rogiti "le parti dichiarano che:...")

 

[Diego Antonello]

l'alternativa per non rischiare (ma comunque il rischio resta...)? non scrivete niente, non date soldi, fate i controlli (se il venditore non si stufa), datevi appuntamento quel giorno a quell'ora dal notaio per il rogito e sperate che il venditore non trovi qualcun'altro che compri la sua/vostra casa

 

[gianluca78]

Cercherò di spiegarmi meglio.

1) Vediamo cosa dice la Cassazione: "Qualora, ai fini di una compravendita le parti si impegnino a concludere un futuro contratto con effetti obbligatori (e, quindi, un preliminare) che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segua l’accettazione da parte dell’alienante, l’accordo raggiunto tra le parti deve essere qualificato soltanto quale preliminare del contratto preliminare – (e, come tale) tecnicamente collocabile nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntuazione” – destinato a fissare il contenuto del successivo negozio, ma senza alcun effetto vincolante per le parti".

2) Questo significa che la PdA non ha nessun valore contrattuale ma è collocabile nella fase delle trattative. La Cassazione non dice (e ne parlo anche in un altra discussione): è vietato per legge fare una PdA. Dice: NON HA VALORE CONTRATTUALE.

3) Gli AI e i venditori cosa ne DEDUCONO ? (attenzione è una deduzione non è legge e su questo mi pare ci sia molta confusione) --> Bisogna fare una PdA che sia un compromesso così da vincolare le parti contrattualmente e far scattare l'obbligo alla provvigione. Cioè in pratica con questa tesi si ABOLISCE la PdA (questo deve essere chiaro a tutti).

4) Io acquirente potrei dedurre l'esatto contrario perchè magari mi converrebbe l'esatto opposto (non è la mia posizione). Cioè potrei pensare: "grazie Cassazione che lo hai ribadito in una sentenza d'ora in avanti farò sempre PdA che non siano preliminare all'accettazione, così non mi vincolo in nessun modo, perchè queste PdA così formulate verranno sempre da te annullate". All'acquirente NON CONVIENE VINCOLARSI. Penso che questo sia chiaro (anche se qualcuno dirà l'opposto).

5) quindi finiamola col dire che la legge dice che non si possono fare PdA, puntuazioni, o lettere di intenti. Non lo dice assolutamente è una vostra deduzione. Dice SONO NULLE COME CONTRATTI.

6) ora arriviamo al punto: IO VOGLIO CHE LA PdA SIA NULLA COME CONTRATTO SE NO NON HA SENSO FARE LA PdA FACCIO SUBITO IL COMPROMESSO E LO CHIAMO COMPROMESSO NON LO CHIAMO PROPOSTA.

7) a che serve fare una PdA? A trattare (non lo dico io lo dice la Cassazione che la definisce: "puntuazione"). Serve trattare ? SI SI e ancora SI.

8) La Cassazione però ci fa capire una cosa e cioè perchè se vuoi trattare chiami la tua trattazione "proposta"? Anche questo non ha senso chiamala in un altro modo. Ed è quello che dico io dall'inizio di questa discussione (basta leggere il titolo che le ho dato).

9) La PdA è formulata male e porta a grossi travisamenti ma non è inutile nei suoi contenuti e in quello che dovrebbe rappresentare. in quanto trattare prima di contrarre è utile. Poi se uno vuole prima contrarre e poi spera di ritrattare cavoli suoi.

10) quindi la mia conclusione è: la necessità di avviare una fase pre contrattuale, ad oggi, non trova sbocchi validi e legali nella proposta come è formulata --> bisognerebbe fare un altro tipo di documento (minuta? puntuazione? lettera di intenti?) per dire chiaramente che si sta trattando.

11) Servirebbe un documento (forse la lettera di intenti) in cui l'acquirente dica "io sono intenzionato a comprare casa tua a queste condizioni, e lo farò ma per il momento non mi vincolo con un contratto di compravendita cioè col compromesso".

12) gcaval tu dici: "A me non piace perdere nemmeno un centesimo, figurati se potrei mai essere felice di adottare uno strumento come lo vuoi tu, che mi fa lasciare 5.000 euro nel piatto se il venditore mi ha taciuto delle cose... non scherziamo.". Mi sa che mi sono spiegato male. Ma quando mai l'ho scritto? E' ovvio che se il venditore mi tace delle cose va tutto all'aria e ognuno si riprende i suoi soldi. Io dico: se l'acquirente si ritira perchè NON VUOLE PIU' (non per vizi della casa) comprare pagherà una penale (e questo è giusto perchè ha fatto perdere tempo a tutti). Nel caso della tua bella PdA che in realtà è un compromesso quindi smettiamo di chiamarla PdA se l'acquirente NON VUOLE PIU' comprare casa si attaca e la compra lo stesso (lo impone il giudice).

13) Per finire: ragazzi se voi volete firmare contratti (perchè la PdA come la intendete voi è un CONTRATTO) senza notai, dopo due volte che avete visto l'immobile, fidandovi di un modulino di 2 pagine presentato da uno sconosciuto, accomodatevi ognuno è libero di fare quello che vuole nella sua vita. Mi ricorderò di voi quando dovrò vendere e spero che non cambiate idea nel frattempo.

Io non lo farei manco morto e non credo di essere l'unico, molti consigliano di cautelarsi e di non firmare contratti in fasi preliminari. Qui invece sento dire addirittura che sarebbe obbligatorio per legge (quale legge dove sta scritto?). Credo che si sottovalutino molto i rischi degli acquirenti e mi dispiace, questa faciloneria si trova solo in campo immobiliare (credetemi altrove non esiste).

Non so se ora io mi sia spiegato meglio. Comunque non è poi vitale a me sarebbe solo piaciuto che qualcuno mi avesse dato degli spunti su come strutturare una lettera di intenti per la compravendita immobiliare, il cui scopo sarebbe solo quello di vincolarsi a trattare. Un documento simile lo farò fare dal mio notaio...

Ciao.

 

[Diego Antonello]

la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a TUTTI GLI EFFETTI IN CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA....punto! non ci sono altre interpretazion

laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segua l’accettazione da parte dell’alienante, l’accordo raggiunto tra le parti deve essere qualificato soltanto quale preliminare del contratto preliminare

vero! ma, appunto, si fa riferimento solo all'accordo senza rilascio della caparra....
la proposta d'acquisto NON E' un contratto preliminare, ma LO DIVENTA per conclusione dell'accordo (ci dev'essere lo scambio economico)........nemmeno il preliminare dal notaio è tale se non c'è il rilascio della caparra
detto questo..se liberissimo di fare una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
tieni presente che vale meno della carta su cui la scrivi (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
alternative? per esempio se la accompagni da un pagamento d'opzione, in cui tu versi una somma (dipende dall'immobile) per poter bloccare la vendita per un limitato periodo di tempo che ti consenta di effettuare le verifiche del caso......in tal caso, fatte le verifiche, le parti aprono le conseguenti trattative potendo imputare l'opzione in conto prezzo (ma spesso può essere anche una somma "persa" che non viene scalata)
dopo di che, se anche questo non va bene...

..non scrivete niente, non date soldi, fate i controlli (se il venditore non si stufa), datevi appuntamento quel giorno a quell'ora dal notaio per il rogito e sperate che il venditore non trovi qualcun'altro che compri la sua/vostra casa

buona fortuna!

 

[Bagudi]

se l'acquirente NON VUOLE PIU' comprare casa si attaca e la compra lo stesso (lo impone il giudice).

Ti dai per scontata questa conseguenza, ma non lo è affatto.
Devi andare in giudizio, con tutti i tempi necessari, e non è detto che al proprietario convenga: in 99,9 casi su 100 (per quello che ne possiamo sapere e basandoci anche sulla nostra esperienza, diretta e indiretta) si accontenta di incamerare la caparra e amen.

Quindi, quella che tu sembri citare come una disgrazia puntuale, è un'ipotesi del Codice Civile e non una certezza.

Silvana