Minuta, puntuazione o lettera di intenti per compravendita immobiliare?

[Diego Antonello]

dal Codice Civile, l'esecuzione specifica del contratto:

art. 2932 - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto: "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso."
art. 1453 - Risolubilità del contratto per inadempimento: "Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione."

......e le garanzie previste dal preliminare:

art. 1385 - Caparra confirmatoria: Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
art. 1386 - Caparra penitenziale: Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

le esecuzioni specifiche nelle compravendite non sono così comuni e ancora meno se chi le chiede sono i venditori (fermi restando comunque eventuali risarcimenti danni......)

 

[gianluca78]

Diego non sono un avvocato nè un esperto ma la lettera di intenti col pagamento di un opzione alla vendita è la cosa che più si avvicina a quello che propongo io. Mi piacerebbe sapere se qualcuno le usa e se da qualche parte si possono trovare dei testi scritti come esempio.

 

[Roby]

12) gcaval tu dici: "A me non piace perdere nemmeno un centesimo, figurati se potrei mai essere felice di adottare uno strumento come lo vuoi tu, che mi fa lasciare 5.000 euro nel piatto se il venditore mi ha taciuto delle cose... non scherziamo.". Mi sa che mi sono spiegato male. Ma quando mai l'ho scritto? E' ovvio che se il venditore mi tace delle cose va tutto all'aria e ognuno si riprende i suoi soldi. Io dico: se l'acquirente si ritira perchè NON VUOLE PIU' (non per vizi della casa) comprare pagherà una penale (e questo è giusto perchè ha fatto perdere tempo a tutti). Nel caso della tua bella PdA che in realtà è un compromesso quindi smettiamo di chiamarla PdA se l'acquirente NON VUOLE PIU' comprare casa si attaca e la compra lo stesso (lo impone il giudice).

Se è conformatoria la caparra penitenziale NO!!!

 

[gcaval]

gcaval tu dici: "A me non piace perdere nemmeno un centesimo, figurati se potrei mai essere felice di adottare uno strumento come lo vuoi tu, che mi fa lasciare 5.000 euro nel piatto se il venditore mi ha taciuto delle cose... non scherziamo.". Mi sa che mi sono spiegato male. Ma quando mai l'ho scritto? E' ovvio che se il venditore mi tace delle cose va tutto all'aria e ognuno si riprende i suoi soldi. Io dico: se l'acquirente si ritira perchè NON VUOLE PIU' (non per vizi della casa) comprare pagherà una penale (e questo è giusto perchè ha fatto perdere tempo a tutti). Nel caso della tua bella PdA che in realtà è un compromesso quindi smettiamo di chiamarla PdA se l'acquirente NON VUOLE PIU' comprare casa si attaca e la compra lo stesso (lo impone il giudice).

Ti ho già risposto, ma tu o non vuoi capire o semplicemente non ti informi di cosa sia una caparra penitenziale. Ma questo è un problema tuo. In caso di caparra penitenziale non c'è possibilità di esecuzione specifica (questo mi sembra che ancora non ti sia chiaro).

Seconda cosa: è da una vita che esorto a non dare nomi a quello che è un contratto. Capisco che sia una cosa più da avvocati (e io non lo sono), ma chi fa questo mestiere dovrebbe conoscere bene le leggi e le regole che lo governano. La PdA non significa niente, come giustamente dice la Cassazione, al pare di qualsiasi lettera di intenti, ecc. E' il nome che si usa convenzionalmente tra gli addetti ai lavori per intendere quella fase in cui un promissario acquirente è intenzionata ad acquistare, e quindi "propone" le sue condizioni. Se il proprietario acconsente e firma, il contratto è concluso. Altrimenti nulla di fatto. Se ci sono clausole sospensive, e queste non si verificano, il contratto non diventa mai efficace (ossia, è come se non fosse mai stato scritto). Nessuno perde soldi e la provvigione non è dovuta. Il problema, semmai, è far accettare agli AI in primis e al venditore poi le tue condizioni. Ma questo è un altro problema, che esula dalle tue considerazioni.

la proposta d'acquisto NON E' un contratto preliminare, ma LO DIVENTA per conclusione dell'accordo (ci dev'essere lo scambio economico)........nemmeno il preliminare dal notaio è tale se non c'è il rilascio della caparra

Niente di più falso. Il contratto è concluso in base a quanto riportato dall'art. 1326 c.c. (non lo riporto per intero, su questo forum l'abbiamo commentato in tutte le salse!) Per favore, non scriviamo cose inventate.
La caparra può essere tranquillamente zero! Poi, ovviamente, è una questione di serietà lasciare un assegno di un importo congruo al valore dell'immobile (anche 5.000 euro potrebbero risultare una presa in giro per un immobile del valore di 2 milioni di euro, ad esempio...). Ma per legge, non è la caparra, qualunque essa sia, a determinare il buon esito del contratto.

Per finire: ragazzi se voi volete firmare contratti (perchè la PdA come la intendete voi è un CONTRATTO) senza notai, dopo due volte che avete visto l'immobile, fidandovi di un modulino di 2 pagine presentato da uno sconosciuto, accomodatevi ognuno è libero di fare quello che vuole nella sua vita. Mi ricorderò di voi quando dovrò vendere e spero che non cambiate idea nel frattempo.

Quindi secondo te qui siamo tutti degli allocchi e firmiamo contratti perché ci piace il brivido del rischio...

molti consigliano di cautelarsi e di non firmare contratti in fasi preliminari. Qui invece sento dire addirittura che sarebbe obbligatorio per legge (quale legge dove sta scritto?).

Art. 1350 Atti che devono farsi per iscritto
Devono farsi per atto pubblico (2699 e seguenti) o per scrittura privata (2702 e seguenti), sotto pena di nullità:
i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (812, 2643)
[...]

Prima di parlare, ti consiglio, se mi è permesso, di informarti. Per i contratti di compravendita è obbligatoria la forma scritta. E' evidente che serve anche una firma delle parti.

4) Io acquirente potrei dedurre l'esatto contrario perchè magari mi converrebbe l'esatto opposto (non è la mia posizione). Cioè potrei pensare: "grazie Cassazione che lo hai ribadito in una sentenza d'ora in avanti farò sempre PdA che non siano preliminare all'accettazione, così non mi vincolo in nessun modo, perchè queste PdA così formulate verranno sempre da te annullate". All'acquirente NON CONVIENE VINCOLARSI. Penso che questo sia chiaro (anche se qualcuno dirà l'opposto).

5) quindi finiamola col dire che la legge dice che non si possono fare PdA, puntuazioni, o lettere di intenti. Non lo dice assolutamente è una vostra deduzione. Dice SONO NULLE COME CONTRATTI.

Quindi a te piace scrivere contratti nulli già in partenza. Ti ritieni serio? Perché io venditore dovrei trattare con te? Perché un AI dovrebbe perder tempo con te? Scusami, non vuole essere un attacco personale, visto che non ti conosco. Ma le tue idee stravaganti sono fuorvianti per chi legge. La serietà nelle trattative "impone" che le cose si facciano a modo, nella tutela di tutti. Un contratto opportunamente scritto serve a tutelare entrambe le parti. Il punto è: saper scrivere un contratto "fatto bene". E come già ti ho detto, se non ti fidi dell'AI, rivolgiti ad un avvocato "contrattualista".


A questo punto credo di aver detto ampiamente tutto quello che c'era da dire, mi ritiro qui, perché mi sembra di continuare a ripetere sempre lo stesso concetto.

Aggiunto dopo 3 minuti...

dimenticavo...


Art. 1351 Contratto preliminare
Il contratto preliminare è nullo (1421 e seguenti), se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (2932).

 

[gianluca78]

Gcaval so la differenza che c'è tra le due caparre. Potresti avere ragione e sono pienamente daccordo di usare la penitenziale nella Proposta. Sarei meno daccordo di usare la penitenziale nel compromesso (lì vorrei che si impegnasse anche il venditore).

Ma visto che io il compromesso dopo non lo posso fare (ne posso rimandare ad altro atto preliminare) pena la nullità della Proposta (promessa di promessa) di fatto mi ritroverei con una Proposta=Compromesso con caparra penitenziale --> e qursto non mi garba molto. Comunque potrebbe essere una strada.

Girando un po' su Internet ho trovato l'Opzione di Acquisto che qui riporto:


OPZIONE DI ACQUISTO IMMOBILIARE
1. Oggetto. La presente opzione è stata affidata alla Agenzia Immobiliare in prosieguo, per brevità, denominata come " Agenzia", e viene offerta dalla sottoscritta nata a il in qualità di unica e legittima piena proprietaria dell’immobile infra descritto, d'ora in poi per brevità denominata come "Venditore", a .................................................. d’ora in poi, per brevità, denominato come "Acquirente".
Con la presente scrittura il Venditore offre irrevocabilmente in vendita all’Acquirente, che si riserva il diritto di accettare ovvero rinunciare all’acquisto, l’immobile descritto nel seguito, alle condizioni specificate nella presente scrittura.
L’opzione dovrà essere irrevocabilmente esercitata entro e non oltre il , a mezzo lettera raccomandata, anche a mano, inviata al Venditore al seguente indirizzo: .
Fino allo spirare di detto termine del la Venditrice non potrà concludere la vendita del detto immobile, pena la corresponsione di una penale consensualmente determinata tra le parti in euro . La presente scrittura determinerà, a seguito dell’esercizio favorevole dell’opzione da parte dell’ Acquirente, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, azionabile ex art. 2932 c.c.; la vendita avverrà a corpo e non a misura, così come dal Acquirente visto e gradito, unitamente alle parti comuni del fabbricato come per legge e per regolamento di condominio vigente, senza alcuna eccezione o riserva al riguardo; per se o persona/e da nominare fino al momento del rogito notarile, ed avente per oggetto l'immobile posto in Comune di:............................................
e precisamente....................................................
ad uso.................................................................
composto di.........................................................
confinante con....................................................
con annessi:......................................................
pervenuto in forza di giusti e legittimi titoli, ben noti all’Acquirente per averne presa visione e ai quali si fa espresso riferimento per ogni fine ed effetto.
2 Corrispettivo.
A titolo di controprestazione, unica ed omnicomprensiva, della facoltà concessa con la presente scrittura dal Venditore all’Acquirente, quest’ultima riconosce alla prima la somma di euro , di cui la sottoscrizione della presente ne costituisce quietanza
3 Modalità e termini di pagamento. Il prezzo richiesto è di euro xxxxxxxxxxxxxxxx che l’Acquirente si obbliga di corrispondere come segue:
a) quanto ad euro .....................(.................................................) saranno versate, a titolo di caparra confirmatoria e quale principio di pagamento, contestualmente all’esercizio dell’opzione di acquisto;
c) quanto ad euro....................................(................................................. ) ad integrazione caparra confirmatoria e in conto prezzo, saranno versate entro e non oltre il.............................................., contestualmente alla redazione del preliminare di vendita;
d) quanto ad euro ....................................(.................................................) saranno versate in conto prezzo entro e non oltre il..............................................
e) quanto ad euro ......................................(..............................................) saranno versate a saldo prezzo, in unica soluzione, a mezzo assegni circolari, contestualmente all'atto definitivo di compravendita, anche mediante accensione di un mutuo che l’Acquirente andrà ad assumere contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, e in questo caso in subordine all'iscrizione e al consolidamento dell'ipoteca, secondo gli usi dell?istituto di credito finanziatore.
L'atto definitivo di compravendita sarà stipulato per rogito del notaio designato dall'acquirente, entro e non oltre il..................
4 Opzione. Ad avvenuto esercizio favorevole dell’opzione le parti:
- dovranno riprodurre i contenuti della presente proposta in altra scrittura da stipularsi entro il termine indicato al punto 1, presso............................................ ove verranno meglio precisati gli elementi dell'accordo di cui al punto 9, riconosciuti dalle parti come secondari nell'economia generale dell'accordo medesimo, in ogni caso concluso con l'esercizio in tal senso dell’opzione disposta con la presente scrittura;
- procedere alla stipula dell'atto definitivo di compravendita nel termine su indicato.
5. Situazione giuridica.
Il Venditore garantisce che l'immobile in oggetto:
a) è libero (e così sarà trasferito) da pesi, oneri anche condominiali, gravami, di qualsiasi natura e specie, privilegi anche fiscali, contratti di locazione o comodato, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, cose e persone;
b) è conforme alle normative urbanistiche e fiscali, e che ai sensi e per gli effetti della legge 47/85 e successive modificazioni e integrazioni e della legge 165/90.
Il Venditore si obbliga alla totale estinzione di ogni e qualsiasi debito residuo o procedura esecutiva gravasse sul bene in oggetto, anche se qui non dichiarato, garantendo il deposito, presso il Competente Ufficio del Territorio, dell'annotamento di cancellazione delle relative formalità pregiudizievoli prima della stipula dell'atto definitivo di compravendita.
6 Possesso e consegna. Il possesso e la materiale consegna avverranno con la firma del rogito notarile.
7 Spese. Le spese per l'atto definitivo di compravendita, nonché le imposte connesse e dipendenti saranno a carico dell'Acquirente, ad eccezione di quanto la legge pone ad esclusivo carico del Venditore.
8 Irrevocabilità. La presente proposta è da intendersi irrevocabile, ai sensi dell'art. 1329 c.c., e perderà ogni efficacia qualora entro la data del............................ la parte Acquirente non eserciterà l’opzione di acquisto, alle condizioni qui descritte.
9 Ulteriori condizioni e termini
(a vostra discrezione......)
.......................lì.................................. Il Venditore

.......................lì.................................. L’Acquirente

Che ne pensate???

Non è meglio di una proposta ?? Fatemi sapere.

 

[Bagudi]

Purtroppo, non è importante quello che pensiamo noi (che credo comunque abbiamo esplicitato abbastanza) ma quello che è legale, per cui non è detto che, alla resa dei conti, se nascono dei problemi, questa opzione possa reggere al giudizio di un giudice...

Lo schema è buono, ma finchè le cose vanno bene e non nascono problemi, tutto va bene, anche il preliminare di preliminare....

E' quando i nodi vengono al pettine, che bisogna essere in regola... quindi, non so che dirti.

Silvana

 

[gcaval]

Non sarei più intervenuto, ma visto che si pubblica una cosa "nuova", meglio chiarire.

Potresti avere ragione e sono pienamente daccordo di usare la penitenziale nella Proposta. Sarei meno daccordo di usare la penitenziale nel compromesso (lì vorrei che si impegnasse anche il venditore).

Ancora una volta, mi spiace per te, ma mostri di non aver capito niente. A tutti i costi vuoi dare dei nomi e distinguere le cose. Ma purtroppo per te e per tutti quelli che ragionano in questi termini, non è così. Il contratto è sempre e solo uno. Poi lo puoi chiamare pure Pippo...

OPZIONE DI ACQUISTO IMMOBILIARE

La Cassazione si è già espressa dicendo che ciò che conta non è il nome riportato sul contratto (inutile), ma il contenuto. Un'opzione, dunque, è una clausola, e in quanto tale, può essere utilizzata. In definitiva quella che hai postato è una proposta di contratto (tra l'altro fatta dal venditore all'acquirente, poco rituale, ma assolutamente valida), con determinate scadenze e condizioni (molte delle quali sbagliate!).
A riprova di ciò che dico, basta leggere il punto 8:

8 Irrevocabilità. La presente proposta è da intendersi irrevocabile, ai sensi dell'art. 1329 c.c., e perderà ogni efficacia qualora entro la data del............................ la parte Acquirente non eserciterà l’opzione di acquisto, alle condizioni qui descritte.

Non viene esplicitato, poi, cosa succede se l'acquirente non esercita l'opzione. Tipicamente si perde la somma versata. Nel caso non fosse così, supponendo che l'acquirente se ne vada salutando e fischiettando, l'Ai ed il venditore hanno perso tempo nell'esclusivo interesse dell'acquirente? Dov è la serietà dell'acquirente?


Mi limito solo a queste osservazioni, senza commentare ulteriormente clausole completamente errate e già ampiamente dibattute, tipiche delle proposte farlocche, come:

c) quanto ad euro....................................(......... ........................................ ) ad integrazione caparra confirmatoria e in conto prezzo, saranno versate entro e non oltre il.............................................., contestualmente alla redazione del preliminare di vendita;

che fanno seguito a:

La presente scrittura determinerà, a seguito dell’esercizio favorevole dell’opzione da parte dell’ Acquirente, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, azionabile ex art. 2932 c.c.;

Non serve essere fini giuristi per capire che le due affermazioni sono contrastanti, soprattutto perché al punto 4 si specifica che il preliminare avrà nuovi contenuti rispetto al contratto firmato:

dovranno riprodurre i contenuti della presente proposta in altra scrittura da stipularsi entro il termine indicato al punto 1, presso............................................ ove verranno meglio precisati gli elementi dell'accordo di cui al punto 9, riconosciuti dalle parti come secondari nell'economia generale dell'accordo medesimo,

 

[gianluca78]

Gcaval francamente fare polemica con te mi interessa molto poco. Sei un giudice, un magistrato ? Un avvocato ? Lavori nel corpo legislativo dello Stato?
Ne dubito.
Quindi le "interpetazioni" di leggi e sentenze che dai tu hanno lo stesso valore delle mie --> Cioè zero!!

Detto questo la tua posizione è strachiara. Niente Proposta si fa il Compromesso e poi il rogito.

Va bene: io non sono d'accordo che questo sia l'unico modo per comprare una casa.
Non mi ripetere che è la legge a dirlo o imporlo se no non la finiamo più.

Per quanto riguarda l'opzione di acquisto mi dispiace per te ma non è una "clausola" e quella che ho postato io non è una proposta. Qui non si tratta di essere legislatori o giudici o di interpetare la legge.

L'opzione è un contratto che attribuisce ad una parte (opzionario) il diritto di costituire il rapporto contrattuale finale mediante una propria dichiarazione di volontà.

Se acquisti opzioni in borsa non stai comprando "clausole" ne stai facendo proposte. Acquisti nel vero senso della parola un diritto a vendere o a comprare (tipicamente azioni) in futuro a un certo prezzo. Il patto di opzione si può applicare in campo immobiliare senza problemi e molti lo fanno. Ma tu dirai che sono tutti ladri e banditi fuorilegge solo perchè non conosci lo strumento.

Detto questo l'opzione di cui sopra non l'ho scritta io: l'ho presa da internet e l'ho anche scritto. L'ho postata proprio per avere commenti da persone che utilizzano strumenti simili.

Ti ringrazio quindi per i commenti, ma vorrei sapere anche se c'è qualcuno con un approccio un po' più positivo del tuo.

Silvana grazie mille della risposta. Io credo che questo strumento abbia un valore legale (il credo è d'obbligo).

 

[Diego Antonello]

gianluca...dunque..........io talvolta uso il diritto di opzione, solo però nelle lettere d'intenti e quasi esclusivamente quando si tratta di immobili di pregio o di terreni o di palazzi, quando cioè il tempo per le verifiche può essere di alcune settimane magari per permettere studi di fattibilità, interrogazioni, consigli d'amministrazione o simili...
personalmente il modello che hai postato non mi piace neanchè un po'....lo vedo un'ibrido, nè carne nè pesce.
opterei per una soluzione più "snella" ma comunque lo vedo un po'...come dire?..."sprecato" per un semplice appartamento o casetta, senza nulla togliere al fatto che comprare una casa, grande o piccola costosa o meno, resta comunque una spesa che spesso impegna la vita...
quello che da giorni stiamo dicendo è che, nella maggioranza dei casi, una proposta d'acquisto con delle condizioni/note aggiuntive ad hoc più o meno dettagliate in funzione dei dubbi che l'acquirente possa avere e dell'immobile che viene trattato, tutela a sufficienza le parti (entrambe) e dico "a sufficienza" pechè, come già chiarito, certezze e tranquillità assolute non ci sono, qualsiasi sia la fattispecie contrattuale che uno possa scegliere o comunque la si voglia chiamare

 

[gcaval]

Gcaval francamente fare polemica con te mi interessa molto poco. Sei un giudice, un magistrato ? Un avvocato ? Lavori nel corpo legislativo dello Stato?

Una persona non ha ragione in base a quello che è, ma se ti risponde nel merito, argomentando. Non importa se sono un giudice o un panettiere, qui sul forum, contano le argomentazioni. Io non interpreto niente, punto per punto ti ho mostrato ciò che era falso (in ciò che hai postato è scritto che trattasi di proposta!, ad esempio, a riprova della mia tesi) e le leggi del codice civile. L'unica persona che interpreta, o meglio, personalizza a proprio piacimento, mi spiace, ma sei tu. Non hai mai risposta nel merito con argomentazioni, ma ti limiti sempre a dire che non sei d'accordo, che secondo te non è così, che sono mie interpretazioni, ecc.

Detto questo la tua posizione è strachiara. Niente Proposta si fa il Compromesso e poi il rogito.

Non l'ho mai detto, né pensato. Vedi che ho ragione che non leggi quello che scrivo? La proposta irrevocabile esiste per legge, art. 1329 c.c.

Il patto di opzione si può applicare in campo immobiliare senza problemi e molti lo fanno. Ma tu dirai che sono tutti ladri e banditi fuorilegge solo perchè non conosci lo strumento.

Io ho la convinzione che o tu non leggi quello che scrivo oppure io non so scrivere e quindi resto incompreso. Pazienza. In ogni caso, trova pure dove io abbia scritto che non esiste "l'opzione". Ho detto una cosa ben diversa: la differenza è che tu vuoi mettere un nome ad un contratto e poi attribuirgli un significato diverso in base al nome, io invece dico che un contratto è univoco, le modalità e gli obblighi sono gli stessi, ma i contenuti possono cambiare in mille modi. A tal proposito ti riporto l'art. 1331 c.c.

Art. 1331 Opzione
Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'Art. 1329.
Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice (1183).

Forse sarò noioso nel citare continuamente il codice civile, ma fino a prova contraria, questi sono fatti, tutto il resto sono...

Hai ragione, però, sul fatto che non serve a nulla la polemica tra me e te, ed infatti lascio perdere, definitivamente. Tu sei libero di fare come vuoi, ed evidentemente anche responsabile delle tue azioni.
Mi dispiacerebbe solo se altri, leggendo, fossero indotti a perseguire strade errate.