Al di là di tecnicismi legali che poco mi interessano, secondo me un processo di compravendita ideale dovrebbe essere così strutturato (visto dalla parte acquirente che è quella che mi interessa di più
)
1) si vede la casa più volte e in orari differenti (do per scontato che uno la zona la conosca);
2) si fa un'ultima visita con un perito/geometra per essere sicuri che non ci siano problemi negli impianti, che la casa sia delle dimensioni dichiarate e per avere un'idea dei costi di eventuali lavori. Tutte cose utili per una trattativa;
3) si chiede all'agenzia di visionare i documenti principali (visure, conformità urbanistiche, atto di provenienza ecc...);
4) a questo punto (nel mio processo ideale) si aprirebbe un fase delicata, e cioè una fase in cui ci si dica fra le parti: vincoliamoci per un periodo breve (un mese al max.) a portare avanti una futura compravendita. In questo mese l'acquirente farà fare tutti i controlli sull'immobile al notaio e gli farà preparare i futuri atti mentre il venditore si impegnerà a non accettare altri acquirenti. Possiamo definire questa fase il "limbo" (non nel senso del ballo
) della compravendita o la zona grigia.
5) per vincolarsi durante il "limbo" l'acquirente dovrebbe lasciare una caparra (abbiamo capito di natura penitenziale) che garantisca che non tirerà un brutto scherzo al venditore.
6) ora può essere che le cose non vadano in porto durante il "limbo". La domanda è perchè? Ci possono essere tre risposte: A) perchè una delle due parti si ritira senza motivo (es. l'acquirente ha visto una casa più bella o il venditore ha trovato un acquirente più generoso), - B) perchè vengono a decadere alcune garanzie del "venditore" ad esempio la casa non è a posto da un punto di vista urbanistico, oppure non tutto è come dovrebbe essere secondo gli accordi - C) perchè si verificano alcune clausole sospensive: tipo non erogano il mutuo all'acquirente (diciamo il caso C riguarda un ritiro previsto nell'accordo preso). Nela caso "A" chi recede perderà la suddetta caparra come "danno/risarcimento" per la controparte (il danno può essere il tempo perso del venditore, o i soldi spesi per le verifiche fatte dal notaio), nel caso "B" il venditore ha omesso particolari importanti violando l'accordo e quindi perde la suddetta caparra come risarcimento per l'acquirente che ha perso tempo e denaro, nel caso "C" l'accordo è da ritenersi nullo e nessuno perde nulla (si fa finta di niente e amici come prima).
7) se viceversa le cose vanno in porto si fa il fatidico preliminare (cioè il contratto vincolante vero e proprio). Con la differenza che in questo momento l'acquirente ha la garanzia del suo notaio che tutto è a posto.
8) eventuale richiesta del mutuo.
9) rogito.
Ora per mille motivi io ritengo che questo processo (per me ideale) non sia garantito dalla PdA (nemmeno con la caparra penitenziale e poi spiego perchè). Perchè la PdA per avere un valore legale come pezzo di carta deve diventare compromesso (quindi si salta a piè pari la fase di "limbo" che per me, invece, in un "processo ideale" è fondamentale).
La PdA che non abbia questa forma (compromesso all'accettazione) non ha nessun valore e quindi non vincola per niente --> di nuovo si salta la fase "limbo" firmando una cosa priva di ogni valore.
La PdA=compromesso con caparra penitenziale non risolve il problema perchè è come fare un compromesso non vincolante, cioè anzichè avere una fase di "limbo" o zona grigia prima del preliminare (momento in cui mi vincolo), faccio un preliminare che non mi vincola quindi di fatto sto in zona "grigia" fino al rogito.
Detto ciò io credo che esista una via legale per seguire il processo da me indicato ma sicuramente non passa per la PdA.
L'opzione di acquisto ci si avvicina di più in quanto io acquirente compro con la "caparra" l'opzione di acquistare un immobile ad un certo prezzo ad una data futura dal venditore (non è una proposta che gli faccio ma un'opzione da cui poi potrei recedere).
In pratica secondo me l'opzione ben si adatta a definire e formalizzare la fase "limbo". Infatti se io non voglio più esercitare l'opzione per motivi miei perdo la caparra (cioè il costo di acquisto dell'opzione stessa), se è il venditore ad aver omesso qualcosa mi ridò il doppio della caparra, se viceversa l'acquisto dell'opzione è legato a qualche clausola sospensiva (erogazione del mutuo) che non si verifica: amici come prima.
Ma nell'opzione è chiaro che si rimanda ad un successivo contratto preliminare che potrà essere diverso nella forma e nel contenuto --> quindi non si creano tutte le ambiguità della PdA e si ha uno strumento valido che però non vincola all'acquisto da subito come fa il preliminare=compromesso.
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Non è sempre perfetto, ma perfettibile... fermo restando che la garanzia 100% non esiste, soprattutto se hai che fare con persone disoneste. Quelli che cambiano idea, però, si possono ancora tenere a bada... 
