Modifica facciata villetta a schiera

[Leda]

Salve, nel 2010 ho acquistato un'abitazione che sull'atto di proprietà è definita come "unità immobiliare facente parte del complesso abitativo...". Il complesso abitativo (che assume il nome di parco) è costituito da una serie di villette a schiera aventi tutte lo stesso numero civico con l'aggiunta di lettere diverse per distinguere l'una dall'altra, a cui si accede tramite strada privata. Le villette sono tutte del medesimo colore ed hanno le stesse rifiniture (infissi, portoni, cancelli...), ora uno dei proprietari ha modificato la facciata della sua abitazione aggiungendo una zoccolatura di marmo, sostituendo le cornici di gesso che contornano infissi e portoni con cornici di marmo (di forma diversa) ed aggiungendo un fregio fatto di pietre e mattoncini sulla sommità del muro che sovrasta portone e finestre.
Non è stato costituito un condominio e quindi non abbiamo un regolamento interno, la mia domanda è: ha il diritto di modificare l'estetica della sua abitazione, o il parco può essere considerato un'entità unica e quindi non modificabile? Eventualmente potreste citarmi anche la normativa a cui fare riferimento.
Grazie a chi mi risponderà

 

[od1n0]

Salve, nel 2010 ho acquistato un'abitazione che sull'atto di proprietà è definita come "unità immobiliare facente parte del complesso abitativo...". Il complesso abitativo (che assume il nome di parco) è costituito da una serie di villette a schiera aventi tutte lo stesso numero civico con l'aggiunta di lettere diverse per distinguere l'una dall'altra, a cui si accede tramite strada privata. Le villette sono tutte del medesimo colore ed hanno le stesse rifiniture (infissi, portoni, cancelli...), ora uno dei proprietari ha modificato la facciata della sua abitazione aggiungendo una zoccolatura di marmo, sostituendo le cornici di gesso che contornano infissi e portoni con cornici di marmo (di forma diversa) ed aggiungendo un fregio fatto di pietre e mattoncini sulla sommità del muro che sovrasta portone e finestre.
Non è stato costituito un condominio e quindi non abbiamo un regolamento interno, la mia domanda è: ha il diritto di modificare l'estetica della sua abitazione, o il parco può essere considerato un'entità unica e quindi non modificabile? Eventualmente potreste citarmi anche la normativa a cui fare riferimento.
Grazie a chi mi risponderà

Essendo un condominio orizzontale vista la recente riforma della normativa relativa al condominio

si applica tutta la normativa relativa al condominio.
articolo 1117-bis c.c.

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.


In particolare l'articolo 1122 cc

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Quindi se c'e' pregiudizion al decoro architettonico non puo' eseguire le opere.

 

[topcasa]

Essendo un condominio orizzontale vista la recente riforma della normativa relativa al condominio

si applica tutta la normativa relativa al condominio.
articolo 1117-bis c.c.

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.


In particolare l'articolo 1122 cc

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Quindi se c'e' pregiudizion al decoro architettonico non puo' eseguire le opere.

Come fa ad essere un condominio se non è stato creato e quindi non ha un a entità ovvero un codice fiscale che lo individui?

 

[od1n0]

Come fa ad essere un condominio se non è stato creato e quindi non ha un a entità ovvero un codice fiscale che lo individui?

Quello e' un problema meramente fiscale dal punto di vista civilistico il condominio e' uno stato giuridico che esiste in ragione di determinati elementi. Se esistono questi elementi esiste il condomio a prescindere dal codice fiscale. Visto che dalla descrizione mi pare di capire che le villette sono dentro ad un parco con strada privata credo ricada nella descrizione dell'articolo 1117-bis di parte comune poi bisogna vedere i titoli. SArebbe interessante capire come hanno diviso finora la manutenzione delle spese delle parti comuni.

 

[topcasa]

Se fosse come dici tu quell'insieme di villette dovrebbe già avere un condominio anche fiscale strano che non lo abbiani già fatto.[DOUBLEPOST=1378655836,1378655774][/DOUBLEPOST]Ed aggiungo che avrebbe dovuto avere il regolamento già all'atto di acquisto

 

[od1n0]

Se fosse come dici tu quell'insieme di villette dovrebbe già avere un condominio anche fiscale strano che non lo abbiani già fatto.[DOUBLEPOST=1378655836,1378655774][/DOUBLEPOST]Ed aggiungo che avrebbe dovuto avere il regolamento già all'atto di acquisto

L'articolo 1117-bis e' stato introdotto recentemente ed e' in vigore dal 17 giugno 2013 quindi e' plausibile che non lo abbiano fatto nel 2010.

 

[ludovica83]

A parte il condominio orizzontale per cui od1n0 ha ragione...
L'articolo 1117 bis del codice civile, inserito dalla legge di riforma, prevede che le norme del codice civile che si occupano del condominio (articoli 1117 seguenti) si applicano anche altri casi in cui più unità immobiliare più difficile arcano parti comuni (strade cortile viali eccetera)
Questa definizione riguarda, in particolare, le villette a schiera e i supercondomini.

La varietà di tipologie costruttive tali da non consentire di affermare la configurabilità del condominio solamente edifici che si estende in senso verticale: anche unità immobiliari adiacenti orizzontali come le case a schiera possono avere strutture, impianti comune, vie d'accesso, il verde comune,l'impianto di riscaldamento e così via.

Se le modifiche che intende fare accrescono il decoro (come ad esempio un porticato che può migliorare la privacy), non sono in contrasto ma servono ad abbellire lo fa... se qualcuno ha qualche cosa da contestare... si rivolga pure al giudice.

Il buonsenso dice che se tutte le villette sono gialle... non la fa rosa... ma se vuole aggiungere un portico in legno ben fatto e altri elementi architettonici in giardino...
quale norma lo vieta se non crea danno a quelle adiacenti?
Viceversa se mette un condizionatore rumoroso sul muro di confine, ecco che il giudice glielo farà togliere.... per via del rumore.... difficile per l'impatto estetico.

Dipende da cosa si intende per "modifica estetica..." ora bisognerebbe valutare appieno le modifiche per capire l'impatto che ha su tutta l'estetica del complesso.

 

[topcasa]

A parte il condominio orizzontale per cui od1n0 ha ragione...
se le modifiche che intende fare accrescono il decoro (come ad esempio un porticato che può migliorare la privacy), non sono in contrasto ma servono ad abbellire lo fa... se qualcuno ha qualche cosa da contestare... si rivolga pure al giudice.

Il buonsenso dice che se tutte le villette sono gialle... non la fa rosa... ma se vuole aggiungere un portico in legno ben fatto e altri elementi architettonici in giardino...
quale norma lo vieta se non crea danno a quelle adiacenti?
Viceversa se mette un condizionatore rumoroso sul muro di confine, ecco che il giudice glielo farà togliere.... per via del rumore.... difficile per l'impatto estetico.

Dipende da cosa si intende per "modifica estetica..."

E no! Se esiste Condominio te lo vieta il Regolamento condominiale

 

[ludovica83]

E no! Se esiste Condominio te lo vieta il Regolamento condominiale

Ma se non c'è il regolamento condominiale... ti rifai al 1122cc.... che appunto recita "non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio".

Quindi se rispetto il decoro e lo stile delle villette... non creo problemi di stabilità etc... non vedo quale sia il problema.
Dipende sempre dal concetto di decoro... e quanto incide sul complesso adiacente.

 

[topcasa]

Per me quello dovrebbe essere un condomio orizzontale.