Mutuo CONSAP e proposta acquisto

[Utente Cancellato 84003]

Salve
chiedo un vostro supporto per ciò che sta accadendo per la mia trattiva di acquisto casa.
il 25/10 ho firmato la proposta d'acquisto, accettata in data 29/10 subordinata alla concessione del mutuo.
Avevo 35 anni (nato a gennaio 1986) ho scelto di aderire al CONSAP per avere la garanzia per ottenere il mutuo al 100%.
Mi sono recato in data 4/11 presso la Banca per la richiesta del mutuo.
Da qui il primo problema; Purtroppo una prima domanda inoltrata dalla banca verso CONSAP era mancante di alcuni allegati ed è quindi arrivata riposta negativa in data 3/12.
Il 4/12 viene ripresentata la domanda corretta e ricevo l'OK del CONSAP in data 21/12, appena dopo, il 24/12 ricevo l’SMS di approvazione del mutuo dalla banca.
Ora sul preliminare è indicato che dovevo fornire riscontro dell'avvenuta approvazione del mutuo entro il 31/12 ed avendo ricevuto l'OK il 24/12 davo per scontato (parlando con banca e notaio) che sarebbero mancati gli ultimi dettagli per procede al rogito, ma appena dopo, è successo che l'operatore di banca che mi ha seguito la pratica di mutuo, si è dovuto assentare per isolamento COVID, rientrato in ufficio in data 12/01 mi ha comunicato che la delibera che avevo ricevuto il 24/12 non era più valida avendo compiuto i 36 anni il 10/01.

Ora mi ritrovo che la proposta di acquisto risulta vincolante per decorrenza dei termini e la parte venditrice vorrebbe trattenere la caparra (più eventuali danni) oltre a pagare la provvigione dell'agenzia immobiliare.

Un bel disastro! Come posso procedere secondo voi?

Grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve
chiedo un vostro supporto per ciò che sta accadendo per la mia trattiva di acquisto casa.
il 25/10 ho firmato la proposta d'acquisto, accettata in data 29/10 subordinata alla concessione del mutuo.
Avevo 35 anni (nato a gennaio 1986) ho scelto di aderire al CONSAP per avere la garanzia per ottenere il mutuo al 100%.
Mi sono recato in data 4/11 presso la Banca per la richiesta del mutuo.
Da qui il primo problema; Purtroppo una prima domanda inoltrata dalla banca verso CONSAP era mancante di alcuni allegati ed è quindi arrivata riposta negativa in data 3/12.
Il 4/12 viene ripresentata la domanda corretta e ricevo l'OK del CONSAP in data 21/12, appena dopo, il 24/12 ricevo l’SMS di approvazione del mutuo dalla banca.
Ora sul preliminare è indicato che dovevo fornire riscontro dell'avvenuta approvazione del mutuo entro il 31/12 ed avendo ricevuto l'OK il 24/12 davo per scontato (parlando con banca e notaio) che sarebbero mancati gli ultimi dettagli per procede al rogito, ma appena dopo, è successo che l'operatore di banca che mi ha seguito la pratica di mutuo, si è dovuto assentare per isolamento COVID, rientrato in ufficio in data 12/01 mi ha comunicato che la delibera che avevo ricevuto il 24/12 non era più valida avendo compiuto i 36 anni il 10/01.

Ora mi ritrovo che la proposta di acquisto risulta vincolante per decorrenza dei termini e la parte venditrice vorrebbe trattenere la caparra (più eventuali danni) oltre a pagare la provvigione dell'agenzia immobiliare.

Un bel disastro! Come posso procedere secondo voi?

Grazie

Tecnicamente parlando se hai "sciolto il vincolo" del mutuo il contratto era concluso e quindi ciò che è accaduto dopo non è imputabile al venditore il quale, pertanto, sarebbe autorizzato a trattenere i soldi dati in deposito divenuti caparra (se è così, io lo deduco da quello che hai scritto).
Ovviamente l'errore nella prima richiesta consap, con diniego da parte loro ma senza che tu, o l'agenzia se tu l'hai avvisata tempestivamente, abbiate proposto una piccola modifica alle tempistiche oppure suggerito (come avrei fatto io sapendo che compivi 36 anni il 10 gennaio) di cambiare tipologia di mutuo, pesa a tuo sfavore, perchè la pratica a quel punto era molto, ma davvero molto a rischio, ripresentando la domanda il 4 dicembre, con Natale alle porte, bisognava allarmarsi.
Dimostrare che avresti potuto fare l'atto per fine anno con un ok della banca il 24 dicembre (che è come fosse il 27 viste le feste) è arduo perchè prima della erogazione ci sono diversi passaggi tra banca ed il notaio, quindi è difficile "dare la colpa" alla banca perchè non ha sostituito l'impiegato in isolamento pur sapendo (o potendo sapere) che scadevano i tuoi tempi.
Temo che la parte venditrice abbia le carte in regola per tenersi la caparra, però se tu tenti un nuovo accordo con pratica mutuo tradizionale magari ti accontenta, sarebbe davvero una cattiveria appropriarsi della caparra mentre stai per metterti di nuovo nelle condizioni di comprare.
Riguardo la provvigione io non la chiederei, rimetterei solo l'immobile in vendita, ma purtroppo il contratto era effettivamente concluso.
Prova a mostrare tutto ad un avvocato, magari trova un appiglio formale. Ultima possibilità è che la clausola del mutuo fosse scritta male e non si capisse se dovevi comunicare qualcosa o meno, in quel caso (con l'avvocato) puoi dire che non hai ottenuto il mutuo in effetti e pertanto non compri più, considerando la scadenza di poco conto in quanto non c'è scritto chi deve fare cosa a quel punto (devo comunicare che l'ho avuto? Devo comunicare che non l'ho avuto? Nel silenzio il contratto è concluso o meno?) ovviamente se nel frattempo hai fatto comunicazioni scritte in cui dici cose tipo "tutto ok, ho il mutuo, la clausola non vale più, faccio l'atto" allora no. In bocca al lupo!

 

[Utente Cancellato 83267]

Hai i requisiti finanziari per richiedere un mutuo senza consap? Se si, prendi appuntamento con la banca per avere idea delle tempistiche, successivamente con il venditore e chiedi una proroga, basandoti sulle tempistiche della banca. Se , senza garanzia Consap, non hai grosse chance di ottenere un mutuo ( per esempio non hai garanti o non hai la cifra per coprire un mutuo al 80% )fissa comunque con il venditore.

 

[francesca63]

Ora sul preliminare è indicato che dovevo fornire riscontro dell'avvenuta approvazione del mutuo entro il 31/12 ed avendo ricevuto l'OK il 24/12 davo per scontato (parlando con banca e notaio) che sarebbero mancati gli ultimi dettagli per procede al rogito,

E tu hai fornito riscontro dell’avvenuta approvazione ?

la parte venditrice vorrebbe trattenere la caparra

gli è stata consegnata, o ce l’ha ancora l’agente ?

Direi che tutto dipende da come era formulata la condizione (dovresti riportare le parole esatte): inoltre non dici se puoi avere il mutuo anche senza Consap, o no.

 

[Utente Cancellato 84003]

Grazie per le risposte.
Avere il mutuo senza CONSAP al 100% è veramente difficile oltre ad avere un costo in termini di interessi molto alti.

la clausola dice: Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento il contratto diverrà pienamente efficace.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Aggiungo che è importante comprendere quale fosse il termine per la stipula.
Se non ho mal compreso, il 31/12 non era il termine per la stipula bensì quello per l'approvazione del mutuo ed il mutuo è stato approvato il 24/12.
Sempre con riferimento al termine per la stipula, mi chiedo se lo stesso sia stato qualificato come "essenziale" o se vi fossero risolutive espresse. Non ogni inadempimento o ritardo facoltizza la risoluzione, bensì solo quello caratterizzato da importanza.

 

[Utente Cancellato 84003]

il termine per la comunicazione del finanziamento era fissato per il 31/12 mentre il termine per andare a rogito è stato fissato al 31/01.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ma la comunicazione la hai fatta?

 

[Utente Cancellato 84003]

No, convinto di poter chiudere al massimo in una decina di giorni andando a rogito. All’agenzia non sarebbe andata bene la mia sola email ma avrebbe voluto qualche certificazione da parte della banca… presumo

 

[Avv Luigi Polidoro]

Se il termine per il rogito non è essenziale (ma si dovrebbe leggere l'atto nel suo complesso, per valutare), nuova domanda di mutuo con richiesta alla controparte di differimento data rogito