Mutuo per rogito nuova costruzione

[fabio80mil]

Ciao a tutti volevo chiedere delucidazioni per un mutuo su una nuova costruzione.. Che prevedeva non pagamento a avanzamento lavori, ma un acconto al preliminare, e un successivo acconto per un totale di circa il 15%, entrambi garantiti da fideiussione, e il resto al. Rogito.

La casa dovrebbe venite finita per fine ottobre, ma in due banche che ho chiesto mi hanno detto che per la pratica di mutuo immobile deve essere finito, con fine lavori, accatastamento e agibilita. La costruzione fa parte di un complesso di villette a schiera, non ancora tutte vendute. E nel preliminare è riportato che nel rogito verrà menzionata la richiesta del certificato di agibilita, anche per silenzio assenso, e che sarà a cura della parte venditrice.

Io mi ero iniziato a muovere adesso per il rogito, sia per eventuale accollo che con mutuo ex-novo con Banca online, ma entrambe mi hanno detto di ripresentarmi inizi di settembre e cmq la casa deve essere finita e accatastata. Ma poi questo tempo ci vuole per istituire la pratica, tra delibera reddituale e uscita perito? Per quando dichiarano la fine lavori io sicuramente non riusciro ad avere la delibera, visto che dovrò poi da lì istituire pratica di mutuo.. Mi aiutate a capire quali sono i passaggi per mutuo su nuova costruzione che preveda mutuo per acquisto e non a sal?

 

[Architetto]

Ciao, per me ti stanno liquidando perchè non vogliono aprire la pratica, ovvero, la condizione che la casa debba essere agibile con tanto di catasto è voluttuaria, perchè alla banca non gli interessa se la casa è finita o meno, gli interessa la copertura che hai tu per coprire il mutuo (rate da pagare).

 

[fabio80mil]

Architetto, ma ben due banche hanno richiesto l'accatastamento e agibilità per istruire la pratica... e stiamo parlando di un mutuo cmq rilevante e ltv pari a poco meno del 70%. Secondo me è qualcosa di più stringente che stanno chiedendo, forse visto il periodo, perchè una è una banca online che sta applicando le migliori condizioni (0,50 spread sul fisso con istruttoria e polizza casa gratuita) e quindi ci può stare che vogliano essere certi del valore della casa, ma l'altra è una grossa banca nazionale con sportelli fisici, dove per di più ho il conto aperto. Boh a questo punto aspetto ancora qualche mese, e magari a fine luglio provo a rifare un passaggio, cosi da avere maggiori dettaglio sulle tempistiche da parte del costruttore sui tempi di consegna e sullo stato avanzamento lavori.

Cmq in linea di massima se effettivamente venisse confermato che richiedono accatastamento e agibilità, secondo voi quali sono i tempi per istituire la pratica e in quanto tempo il costruttore potrebbe assolvere a questa documentazione, una volta dichiarata la fine lavori? Come detto è un complesso di villette a schiera, di cui non tutte ancora vendute, e per le quali cmq ci sono alcuni lavori che devono essere fatti dal costruttore, su indicazione del comune e presenti nella pratica edilizia (spostamento pali luce, allargamento strada, sistemazione del verde pubblico).

 

[Architetto]

Rispondo alle tue domande:
a) a mio parere possono essere anche 10 banche e se non hai la copertura finanziaria per il mutuo, ti diranno tutti la stessa cosa, adesso per rilasciare un mutuo, ti guardano il pelo e se non convince non lo rilasciano; mi spiego meglio, se chiedi 100.000 e dai loro calcoli risulta che non riesci a coprire la rata di 1000 il mutuo non viene rilasciato, a meno che non ci sia un garante che copra interamente il 1000.
b) il documento catastale non è un atto probatorio, ma serve per identificare che l'immobile non è abusivo, pertanto non viene richiesto all'atto della cessione del mutuo, ma all'atto notarile per la stipula del mutuo stesso (eventualmente, perché non obbligatorio).
c) per completare le opere non posso rispondere, mentre per produrre il documento ci vorrà circa 30 giorni per averlo.
Ma una cosa è importante da non trascurare, la scheda catastale e l'APE vengono consegnati all'atto del rogito e difficilmente il costruttore li consegna prima, a meno che non abbia saldato quasi tutto il debito.

 

[fabio80mil]

grazie per la risposta. Allora in merito alla copertura finanziaria diciamo che nella banca online ho già fatto una sorta di predelibera reddituale, che aveva valore di 6 mesi, che è ovviamente scaduta, ma mi è servita per fare la trattativa con il costruttore e arrivare a compromesso. Quindi diciamo che quanto sia finanziabile lo so, e non essendo mutate le condizioni (salvo la pandemia) presumo che la questione non sia attribuibile ad un discorso di rata/reddito, ma proprio di condizioni imposte per l'erogazione del mutuo.

Mi manca da sentire la banca con cui il costruttore ha aperto il mutuo edilizio, e che mi ha dato la possibilità di accollo, ma come avevo scritto in altro post i tassi che mi applicherebbero sono proprio fuori mercato (3,25% fisso, spread 1,75% sul variabile) che al momento avevo accantonato, ma magari loro sono meno stringenti avendo già fatto tutti i controlli e finanziato il costruttore ad avanzamento lavori.

Però mi sembra strano questa reticenza delle banche di poter finanziare un immobile di nuova costruzione... per di più che già nel preliminare, per esempio è scritto che il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile per il rogito, ma verrà indicato che verrà prodotto a cura e spese del costruttore, anche per silenzio assenso. Invece per l'accastamento è normale che venga fatto, anche perchè sarà necessario il frazionamento dell'ipoteca, ma i miei dubbi sono sui tempi.... la mia ambizione era arrivare alla fine lavori, ossia quando il costruttore mi fa firmare il verbale di consegna, e poter andare a rogito nell'immediato avendo già istruito la pratica di mutuo per tempo, ma invece credo che se le banche confermeranno di essere così fiscali, minimo da come mi hai detto, servirà un ulteriore mese per avere documentazione in regola.

 

[Bagudi]

E' assolutamente normale quello che ti chiedono, visto che non hai richiesto un mutuo per SAL, nel qual caso la pratica è diversa e lo sono anche i tassi.

Ripeto quello che ti ho detto in un altro post.

Se vuoi andare ad abitare presto in quella casa, accollati il mutuo del costruttore, che richiede solo una verifica reddituale e ti viene passato direttamente al rogito.

Teoricamente il giorno dopo potresti fare trasloco.

Non sempre si possono prendere due piccioni con una fava...

 

[fabio80mil]

si ho capito il consiglio e penso mi muoverò in tal senso, ma volevo vedere lo spettro delle alternative disponibili. Trovo limitante non poter disporre subito della casa, per questioni burocratiche che per quanto possibile si potrebbero anticipare a prima della fine lavori...

 

[Bagudi]

Sono questioni burocratiche che per le banche sono sempre state indispensabili.

Figurati adesso.

 

[fabio80mil]

alla banca secondo me interessa la capacità reddituale dei mutuatari (cosa che può verificare prima) e il reale valore della casa, in considerazione anche dell'ltv richiesto (il perito può verificare le carte e la concessione edilizia e fare sopralluogo all'ultimo, poco prima del verbale di consegna, dove finiture e stato lavori sarà pressochè finito). L'accatastamento e agibilità, almeno secondo me, sono solo documentazioni che non forniscono ulteriore valore e che cmq rimangono a cura della parte venditrice... cmq se i tempi sono effettivamente 30 giorni per la produzione di questa documentazione (parlerò con il costruttore) almeno ho una valida alternativa all'accollo mutuo... vorrei già partire con un buon tasso fisso, per non fare poi le manfrine di surroghe etc... ormai molte banche offrono perizia e polizza gratuita...

 

[Bagudi]

L'accatastamento e agibilità, almeno secondo me, sono solo documentazioni che non forniscono ulteriore valore e che cmq rimangono a cura della parte venditrice...

Spero tu stia scherzando.