Offerta al rialzo prima del preliminare

[Jordan-Two-Delta]

Buongiorno a tutti,
mi trovo in una situazione che non so gestire.
Ero interessata a fare una proposta per una villetta che avevo visitato, purtroppo l’agenzia quando ho telefonato mi ha detto che era appena stata fatta un’offerta e di aspettare se andasse a buon fine. Dopo circa 20 giorni mi comunicano che la casa è venduta.
Ora, proprio ieri parlando con un’altra agenzia vengo a sapere che nel caso non fosse stato registrato il preliminare il venditore può decidere di vendere ad un’altra persona.
L’agente col quale avevo parlato non mi ha prospettato questa ipotesi, altrimenti avrei fatto un’offerta al rialzo.
Ma, mi chiedo, è lecito fare una cosa del genere o è ritenuta una pratica scorretta? Può l’agenzia non accettare una mia offerta ed eventualmente posso io parlare direttamente col proprietario?
Io quella casa la vorrei comprare a tutti i costi.
Grazie

 

[francesca63]

Ora, proprio ieri parlando con un’altra agenzia vengo a sapere che nel caso non fosse stato registrato il preliminare il venditore può decidere di vendere ad un’altra persona.

La registrazione del preliminare non inficia la validità di un contratto, avendo solo fini fiscali.
Se il venditore accettasse un’altra proposta si renderebbe inadempiente nei confronti del promissario acquirente, con le conseguenze economiche del caso ( pagamento provvigioni, restituzione doppio della caparra, o eventuale risarcimento danni).
Onestamente non c’è motivo che possa spingere un venditore normale a mettersi in una situazione simile, decisamente poco limpida.
A meno che la distanza tra le due offerte sia veramente così sensibile da ingolosirlo talmente tanto da voler seguire una strada comunque non esemplare.

L’agente col quale avevo parlato non mi ha prospettato questa ipotesi

E ha fatto bene; perché dovrebbe mettere in difficoltà l’acquirente che si è affidato a lui ?

Io quella casa la vorrei comprare a tutti i costi.

Direi che devi fartene una ragione, e passare ad altro.
Inoltre, se l’agente avesse avuto sentore che la tua offerta sarebbe stata veramente eccezionale, avrebbe potuto dire al venditore di non accettare la prima: evidentemente non era così, o non sei stato convincente.
Non apprezzo il comportamento della seconda agenzia

 

[Jordan-Two-Delta]

Grazie, allora mi metto il cuore in pace.

 

[brina82]

La registrazione del preliminare non inficia la validità di un contratto, avendo solo fini fiscali.
Se il venditore accettasse un’altra proposta si renderebbe inadempiente nei confronti del promissario acquirente, con le conseguenze economiche del caso ( pagamento provvigioni, restituzione doppio della caparra, o eventuale risarcimento danni).
Onestamente non c’è motivo che possa spingere un venditore normale a mettersi in una situazione simile, decisamente poco limpida.
A meno che la distanza tra le due offerte sia veramente così sensibile da ingolosirlo talmente tanto da voler seguire una strada comunque non esemplare.

E ha fatto bene; perché dovrebbe mettere in difficoltà l’acquirente che si è affidato a lui ?

Direi che devi fartene una ragione, e passare ad altro.
Inoltre, se l’agente avesse avuto sentore che la tua offerta sarebbe stata veramente eccezionale, avrebbe potuto dire al venditore di non accettare la prima: evidentemente non era così, o non sei stato convincente.
Non apprezzo il comportamento della seconda agenzia

Però ha detto che la vorrebbe comprare a tutti i costi...

 

[Jordan-Two-Delta]

Però ha detto che la vorrebbe comprare a tutti i costi...

Sì ma non è solo questione di soldi, a me piace giocare in modo corretto, l’agente con cui avevo parlato ieri l’aveva messa giù come se fosse una cosa normale, ma a quanto pare non è così.

 

[brina82]

Sì ma non è solo questione di soldi, a me piace giocare in modo corretto, l’agente con cui avevo parlato ieri l’aveva messa giù come se fosse una cosa normale, ma a quanto pare non è così.

Non è che non sia così, ma il ragionamento di francesca (credo) è tale per cui per 5k nessuno si metterebbe a capovolgere situazioni; per 10-20k già se ne potrebbe parlare, ritengo (poi bisognerebbe sempre capire di che somme parliamo).

 

[Michela_]

Se il venditore ha accettato l’altra proposta di acquisto significa che gli andava bene così, altrimenti l’agente immobiliare ti avrebbe avvisato se vi fosse un qualche margine di trattativa. Non sempre l’importo conta, a volte influiscono anche le condizioni tra cui modalità di pagamento, sospensive, immobile libero o arredato, consegna al rogito o meno, una serie di variabili che a volte possono incidere sulla trattativa e la conclusione del contratto.
Il contratto preliminare è valido a tutti gli effetti di legge anche se non registrato, ma questo è stato detto.
Nel caso in cui tu fossi realmente interessato all’acquisto oltre a rispettare tutte le richieste del venditore dovresti offrire un importo superiore il prezzo di vendita, perché non rispettando il vincolo contrattuale tra venditore e primo proponente, il venditore dovrebbe rendere a quest’ultimo una somma pari al doppio dell’importo ricevuto a titolo di caparra oltre la provvigione e giustamente quelle spese le dovresti sostenere tu e di conseguenza il venditore.

Ma, mi chiedo, è lecito fare una cosa del genere o è ritenuta una pratica scorretta?

Tutto è possibile come specificato sopra ma sicuramente NON è corretto nei confronti del primo proponente che ha agito in modo corretto e dubbio che l’agente immobiliare o il venditore fossero interessati ad una tua eventuale proposta di questo tipo.

N.b. La proposta di acquisto regolarmente accettata e comunicata l’accettazione al proponente diventa di per sé in automatico un contratto preliminare di compravendita. A meno che non vi siano clausole sospensive, ma questo non lo sappiamo.

 

[Jordan-Two-Delta]

Non è che non sia così, ma il ragionamento di francesca (credo) è tale per cui per 5k nessuno si metterebbe a capovolgere situazioni; per 10-20k già se ne potrebbe parlare, ritengo (poi bisognerebbe sempre capire di che somme parliamo).

20/25000 li offrirei senza problemi, ma come mi è stato spiegato, è una pratica scorretta, onestamente non mi sentirei a mio agio a farlo. L’agente ne aveva parlato come se fosse una cosa normale, ma a quanto ho letto non è così. Grazie

 

[brina82]

Se il venditore ha accettato l’altra proposta di acquisto significa che gli andava bene così, altrimenti l’agente immobiliare ti avrebbe avvisato se vi fosse un qualche margine di trattativa. Non sempre l’importo conta, a volte influiscono anche le condizioni tra cui modalità di pagamento, sospensive, immobile libero o arredato, consegna al rogito o meno, una serie di variabili che a volte possono incidere sulla trattativa e la conclusione del contratto.
Il contratto preliminare è valido a tutti gli effetti di legge anche se non registrato, ma questo è stato detto.
Nel caso in cui tu fossi realmente interessato all’acquisto oltre a rispettare tutte le richieste del venditore dovresti offrire un importo superiore il prezzo di vendita, perché non rispettando il vincolo contrattuale tra venditore e primo proponente, il venditore dovrebbe rendere a quest’ultimo una somma pari al doppio dell’importo ricevuto a titolo di caparra oltre la provvigione e giustamente quelle spese le dovresti sostenere tu e di conseguenza il venditore.

Tutto è possibile come specificato sopra ma sicuramente NON è corretto nei confronti del primo proponente che ha agito in modo corretto e dubbio che l’agente immobiliare o il venditore fossero interessati ad una tua eventuale proposta di questo tipo.

N.b. La proposta di acquisto regolarmente accettata e comunicata l’accettazione al proponente diventa di per sé in automatico un contratto preliminare di compravendita. A meno che non vi siano clausole sospensive, ma questo non lo sappiamo.

Non conosciamo i dettagli del contratto tra venditore e compratore, confezionato dall'AI.

Per assurdo ci fosse una caparra penitenziale da 5k, basterebbe che il venditore ne desse 10k al vecchio promissario acquirente, concludendo la vendita col nuovo, per 25k in più.

Se contrattualmente previsto e risolvibile (pagando il vecchio promissario acquirente), non ci vedrei nulla di strano.

Tentar non nuoce, per un prodotto che si vuole ASSOLUTAMENTE acquistare.

Se non si tenta questa mossa, anche solo al telefono, ritengo che non è un immobile che si vuole ASSOLUTAMENTE acquistare, quindi il presupposto è errato.

 

[Michela_]

Per assurdo ci fosse una caparra penitenziale da 5k, basterebbe che il venditore ne desse 10k al vecchio promissario acquirente

Se la caparra è penitenziale e il venditore si ritira, rende solo quanto incassato e non il doppio. Ma solitamente si una una caparra confirmatoria quindi si rende il doppio.
L’operazione è fattibile si, ma… è soggettivo.