Open house, che faccio?

[Stefano Chiarioni]

Ovviamente, ed è per questo che spesso le open house non hanno il successo previsto...

Mah, io non ho mai avuto problemi con gli open house, anzi sono sempre un successo.....certo che in giro vedo tanti open house improvvisati, l'open house va preparato fin dall'acquisizione educando il venditore, organizzato nei minimi dettagli insieme ad uno o 2 colleghi, strutturato in modo che venditore e acquirente ne percepiscano i vantaggi per entrambi. Vedo che per molti agenti Open House significa pubblicizzare che il giorno X c'è l'open house e aspettare che arrivi qualcuno....in questo modo sarà sicuramente un insuccesso. Dalla maggior parte degli open house ricevo non meno di 4 proposte in 5 giorni e almeno 1 incarico di vendita

 

[brina82]

In pratica tu vorresti fare l'affare....essere l'unico a fare la proposta e tirarla più in basso possibile....se la casa ti interessa fai la tua migliore offerta...

Come già spiegato, voglio comprare al prezzo giusto, che è molto più basso di quello.

Col meccanismo dell'open house potrebbe configurarsi il meccanismo dell'asta, che guardacaso oggi porta spesso ad aggiudicazioni oltre al prezzo di mercato, poichè dettato dalle emozioni e non dalla logica.

Spero di essere stato più chiaro di prima.

 

[Stefano Chiarioni]

Come già spiegato, voglio comprare al prezzo giusto, che è molto più basso di quello.

Col meccanismo dell'open house potrebbe configurarsi il meccanismo dell'asta, che guardacaso oggi porta spesso ad aggiudicazioni oltre al prezzo di mercato, poichè dettato dalle emozioni e non dalla logica.

Spero di essere stato più chiaro di prima.

Ti sbagli, è proprio l'esatto contrario, il prezzo che esce da una multiproposta è proprio il giusto prezzo di mercato, nessuno sa l'importo della altre offerte, e ognuno fa la sua migliore offerta. Nella maggior parte dei casi non è la proposta più alta ad essere scelta ma quella con le migliori condizioni. Per esperienza nessuno offre più del valore di mercato, ma azzeri la percentuale di sconto sul prezzo esposto o lo superi di poco, in alcuni casi mi è capitato di superare il prezzo di un 4%. L'open house e la multiproposta hanno successo solo se proponi l'immobile ad un prezzo il più vicino possibile al prezzo di mercato. In realtà le emozioni c'entrano poco, è la logica che porta gli acquirenti che porta a dara il giusto valore ad un immobile vedendo che ci sono anche altre persone interessate.

 

[brina82]

Ti sbagli, è proprio l'esatto contrario, il prezzo che esce da una multiproposta è proprio il giusto prezzo di mercato, nessuno sa l'importo della altre offerte, e ognuno fa la sua migliore offerta. Nella maggior parte dei casi non è la proposta più alta ad essere scelta ma quella con le migliori condizioni. Per esperienza nessuno offre più del valore di mercato, ma azzeri la percentuale di sconto sul prezzo esposto o lo superi di poco, in alcuni casi mi è capitato di superare il prezzo di un 4%. L'open house e la multiproposta hanno successo solo se proponi l'immobile ad un prezzo il più vicino possibile al prezzo di mercato. In realtà le emozioni c'entrano poco, è la logica che porta gli acquirenti che porta a dara il giusto valore ad un immobile vedendo che ci sono anche altre persone interessate.

Sì, pure con le aste è la logica che determina prezzi di aggiudicazione al di sopra rispetto a quelli di mercato.

 

[Stefano Chiarioni]

Sì, pure con le aste è la logica che determina prezzi di aggiudicazione al di sopra rispetto a quelli di mercato.

Questo è proprio il mercato...il prezzo di un immobile non lo decido io, non lo decide il venditore e non lo decide il singolo acquirente, lo decide il mercato secondo l'andamento di domanda ed offerta.....il prezzo di qualsiasi cosa è deciso dal rapporto tra domanda ed offerta.
Quelli che vogliono fare l'affare con offerte sotto il valore di mercato, sono fuori dal mercato ed è giusto che vengano tagliati fuori dal mercato stesso

 

[brina82]

Questo è proprio il mercato...il prezzo di un immobile non lo decido io, non lo decide il venditore e non lo decide il singolo acquirente, lo decide il mercato secondo l'andamento di domanda ed offerta.....il prezzo di qualsiasi cosa è deciso dal rapporto tra domanda ed offerta.
Quelli che vogliono fare l'affare con offerte sotto il valore di mercato, sono fuori dal mercato ed è giusto che vengano tagliati fuori dal mercato stesso

?

Se da mercato libero vale 200 e all'asta sta a 150, per quale motivo dovresti prenderla a 220, con tutti i rischi del caso?

Te lo dico io: se Tizio ha alzato a 202, vuol dire che vale di più, quindi posso arrivare anche a 204... e così arrivi a 220.

È lo stesso meccanismo della bolla, in pratica.

 

[Stefano Chiarioni]

?

Se da mercato libero vale 200 e all'asta sta a 150, per quale motivo dovresti prenderla a 220, con tutti i rischi del caso?

Te lo dico io: se Tizio ha alzato a 202, vuol dire che vale di più, quindi posso arrivare anche a 204... e così arrivi a 220.

È lo stesso meccanismo della bolla, in pratica.

nessuno ti obbliga ad arrivare a 220.....se puoi trovare altri prodotti uguali sul mercato a 200, non offrirai mai 220 se non trovi altri prodotti simili offri 220....questa non è una bolla, è la logica del mercato

 

[brina82]

nessuno ti obbliga ad arrivare a 220.....se puoi trovare altri prodotti uguali sul mercato a 200, non offrirai mai 220 se non trovi altri prodotti simili offri 220....questa non è una bolla, è la logica del mercato

Non ti seguo, o forse tu non segui me.

Ovvio che io non arrivo a 220, ma neppure partecipo; ti sto descrivendo una realtà di mercato, cioè di gente che rilancia oltre il prezzo di mercato, facendosi influenzare dagli astanti; è lo stesso meccanismo di chi si fa influenzare dai partecipanti all'open house, ritengo.

 

[Stefano Chiarioni]

Non ti seguo, o forse tu non segui me.

Ovvio che io non arrivo a 220, ma neppure partecipo; ti sto descrivendo una realtà di mercato, cioè di gente che rilancia oltre il prezzo di mercato, facendosi influenzare dagli astanti; è lo stesso meccanismo di chi si fa influenzare dai partecipanti all'open house, ritengo.

E' proprio questo il punto, quello che stai descrivendo non è altro che logica della domanda e dell'offerta, nessuno rilancia oltre il prezzo di mercato se esistono altri prodotti simili....ciò può avvenire solo se l'offerta di quel prodotto è scarsa e lo vogliono in tanti...quindi non chi ha "rilanciato" che ha deciso che vale 220, ma il mercato: domanda alta e offerta scarsa = prezzo alto , quando il prezzo si alza troppo la domanda cala, l'offerta aumenta, il prezzo cala, nell'immobiliare il prezzo cala lentamente perchè i venditori non ascoltano gli agenti immobiliari e molti agenti assecondano troppo i sogni dei venditori

 

[brina82]

E' proprio questo il punto, quello che stai descrivendo non è altro che logica della domanda e dell'offerta, nessuno rilancia oltre il prezzo di mercato se esistono altri prodotti simili....ciò può avvenire solo se l'offerta di quel prodotto è scarsa e lo vogliono in tanti...quindi non chi ha "rilanciato" che ha deciso che vale 220, ma il mercato: domanda alta e offerta scarsa = prezzo alto , quando il prezzo si alza troppo la domanda cala, l'offerta aumenta, il prezzo cala, nell'immobiliare il prezzo cala lentamente perchè i venditori non ascoltano gli agenti immobiliari e molti agenti assecondano troppo i sogni dei venditori

Mi sa che non ti è chiaro come funziona il meccanismo legato alla bolla: anche lì vale la legge della domanda e dell'offerta.