Parcheggio condominiale

[davideboschi]

Secondo quale legge?

Secondo la legge, ciascun comproprietario può usufruire della cosa comune, purché non limiti il diritto degli altri proprietari di usufruirne,m e purché non ne alteri la destinazione d'uso.
Ne consegue che negli spazi comuni non si possono mettere cose di proprietà privata. Né auto, né bici, né passeggini per bambini, niente di niente. Il fatto che non dia fastidio, che si possa girare tranquillamente, che il proprietario del garage che viene ostruito sia d'accordo... non è rilevante. Se è proprietà comune, va usata per l'uso comune..
Il tutto a meno che il regolamento di condominio non disciplini in modo diverso. Ad esempio, se prevede uno spazio per mettere le bici o degli stalli per posteggiare le auto. In tal caso, spesso gli stalli per le auto sono a pagamento (il Condominio chiede un contributo annuale per l'uso, che va all'attivo del bilancio condominiale. In questo modo chi non usa gli stalli ha un beneficio economico (paga meno spese condominiali grazie alle entrate dell'affitto degli stalli).

Secondo me se non è esplicitamente vietato dal regolamento, si può parcheggiare nel cortile comune, senza impedire ad altri di fare altrettanto.

Secondo me, se parcheggio nello spazio comune impedisco ad un altro di usufruire di quello spazio, quindi no e poi no.

son dell'idea che il regolamento condominiale anche se contrattuale non ha valore quando le norme che vi si appongono sono contrarie alle norme del c.c. (anche se i condomini son tutti d'accordo sul da farsi)

Non credo. Il C.C. regolamenta i rapporti tra comproprietari di una medesima cosa. Ma se i comproprietari sottoscrivono un contratto che disciplina diversamente, questo prevale sul Codice Civile, perché è nella libertà di ciascuno disporre della sua proprietà (o quota).

 

[specialist]

Tuttavia son dell'idea...

Tu "sei dell'idea" ma non sei un avvocato.
Io invece mi sono già consultato con il mio avvocato, che è pronto a intervenire se proprio è necessario.

 

[davideboschi]

Tanto più quando incide sulla res privata dei condomini

I contratti si fanno proprio per disporre dei propri diritti e delle proprie cose in accordo con altri.

domani quando uno dei condomini cambierà idea e deciderà di parcheggiare 3 camper e 6 biciclette potrete multarlo e/o fargli causa ma credo che vi ritroverete con le pive nel sacco

Proprio perché c'è un contratto, nessun condomino può cambiare idea unilateralmente, e se lo fa possono fargli causa e vincerla.

 

[il_dalfo]

Che io sappia, il regolamento condominiale contrattuale, che viene allegato al rogito,è prioritario.

Teoricamente si, in pratica no quando le norme son contrarie alla legge: più sotto trovi la spiegazione. Ribadisco che andrà tutto bene fintanto che i condomini rispettano la limitazione autoimposta. Qualora un nuovo acquirente optasse per andare per vie legali, se ne vedranno delle belle.

Se è proprietà comune, va usata per l'uso comune

per l'art. 1102 (uso della cosa comune) ti riporto quel che ne pensa la giurisprudenza: "la nozione di pari uso non va intesa in senso di uso "identico", tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l'importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri."

 

[specialist]

...faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri...

Dato che vuoi fare il pignolino, ti ricordo che un uso "più intenso" non significa affatto un uso "più allargato".

 

[il_dalfo]

allora oltre che confusionario son anche pignolo... e sia:
- le nicchie e gli spazi di manovra sono parti comuni: se viene bloccato il passaggio si tocca il reato di "violenza privata" (e si va nel penale);
- se invece si rende più difficoltosa la manovra si è tenuti "solo" a risarcire il danno ma bisogna stabilire quanto la manovra sia più difficoltosa e questo verrà fatto in caso dai tecnici incaricati del tribunale, se si decide di adire per vie legali.
- se invece l'auto è posta in una zona limitata (ad esempio una nicchia antistante un singolo garage) è si cosa comune ma di fatto ad uso esclusivo* ergo nulla si può fare per il condomino che usa tale spazio più intensamente di altri.

*l'uso esclusivo "de iure" va deliberato dall'assemblea. Tuttavia nell'esempio che ti ho riportato è, a mio avviso, semplice desumere che un uso esclusivo "de facto" comporterebbe comunque la possibilità di eludere il regolamento condominiale autolimitante (per intendersi: quello col divieto di parcheggiare fuori dai box) e/o di ottenere un usucapione.

Ciò visto, anche se non piaciuto, è quanto si presenta quotidianamente nelle aule di tribunale quindi mettitela via: se un domani un condomino od un avente titolo (inquilino comodatario etc) decidono di parcheggiare a "dick of dog" puoi avere il regolamento condominiale più bello del mondo ma starà ai pignoli giudici/tecnici decidere. E spesso son decisioni che non piacciono al resto dei condomini.

 

[il_dalfo]

Non credo. Il C.C. regolamenta i rapporti tra comproprietari di una medesima cosa. Ma se i comproprietari sottoscrivono un contratto che disciplina diversamente, questo prevale sul Codice Civile, perché è nella libertà di ciascuno disporre della sua proprietà (o quota).

Quel che scrivi mi sembra giusto, mi chiedo perché non venga inserito nei regolamenti condominiali il divieto di vendere o locare a "nekri o zinkeri", sai rispondermi?

I contratti si fanno proprio per disporre dei propri diritti e delle proprie cose in accordo con altri.

vero, così come è vero che dai contratti si può recedere in diversi modi...

possono fargli causa e vincerla

vero, così come è vero che possono perdere...

 

[davideboschi]

Qui non è questione di fare il pignolino. Il fatto è che il diritto di proprietà mi permette di disporre della cosa. Se siamo in dieci comproprietari, e tutti sottoscriviamo un contratto per cui un terzo (o anche uno di noi) in quello spazio ci mette il camper, il contratto è perfettamente legittimo. Uno dei dieci non può cambiare idea di punto in bianco e decidere che, per legge, il camper non si mette più. Non può farlo fino a che il contratto è in essere, Mi pare elementare.
E questo discorso vale per qualsiasi tipo di comproprietà. Vale per le quote indivise di una proprietà privata, e vale per gli spazi comuni condominiali.

 

[specialist]

Ciò visto, anche se non piaciuto, è quanto si presenta quotidianamente nelle aule di tribunale quindi mettitela via: se un domani un condomino od un avente titolo (inquilino comodatario etc) decidono di parcheggiare a "dick of dog" puoi avere il regolamento condominiale più bello del mondo ma starà ai pignoli giudici/tecnici decidere. E spesso son decisioni che non piacciono al resto dei condomini.

Non è così. Ti ripeto: tu non sei un avvocato e neppure io. Tuttavia per scrupolo (o pignoleria) ho richiesto una consulenza al mio legale, che mia ha confermato che vale quanto riportato sul regolamento condominiale. Del resto, se ognuno potesse fare tutto quello che vuole, sarebbe del tutto inutile redigerlo.
Se poi ci si vuole ostinare solo per il gusto di fare da "bastian contrario", questa è un'altra storia.

 

[il_dalfo]

Qui non è questione di fare il pignolino. Il fatto è che il diritto di proprietà mi permette di disporre della cosa. Se siamo in dieci comproprietari, e tutti sottoscriviamo un contratto per cui un terzo (o anche uno di noi) in quello spazio ci mette il camper, il contratto è perfettamente legittimo. Uno dei dieci non può cambiare idea di punto in bianco e decidere che, per legge, il camper non si mette più. Non può farlo fino a che il contratto è in essere, Mi pare elementare.
E questo discorso vale per qualsiasi tipo di comproprietà. Vale per le quote indivise di una proprietà privata, e vale per gli spazi comuni condominiali.

Vero, per l'esempio che riporti: si tratta di uno spazio comune definito che decidete di dare in uso esclusivo od in locazione, comodato o quale che sia la formula scelta per la cessione e avrà durata stabilita (anche perpetua). Un condomino potrà opporsi ed in caso di vie legali probabilmente perderà.

Dove lo spazio non è limitato ne definito ne regolamentato o peggio è mal regolamentato (ovvero è regolamentato in maniera contraria alla legge) le cose funzionano in maniera diversa.