Penale richiesta dall'agenzia immobiliare

[sognatrice11]

Ciao a tutti.
Scrivo su questo forum nella speranza che qualcuno possa sciogliere alcuni dubbi che ho.
In data 8/06 ho conferito un incarico ad una agenzia immobiliare per la vendita della mia casa. tale mandato ha natura esclusiva ed irrevocabile. La casa è stata messa in vendita per una cifra pari a 80.000 euro anche se la mia intenzione era quella di pattuire un prezzo di vendita più elevato. Ma mi sono affidato ad un agente immobiliare di cui mi fido e che a sua volta mi ha fatto acquistare la stessa casa e di conseguenza mi sono fidata della sua valutazione. premetto che ho un mutuo residuo pari a 90.000 ma facendomi due conti sarei riuscita in caso di vendita della casa a coprire la differenza grazie a dei risparmi.
ad settembre vengo ricontattata dall'agente immobiliare che mi dice che 80.000 sono troppi e mi chiede di abbassare a 75.000. accetto precisando che però questi 75.000 non sono assolutamente trattabili.
passano dei mesi e nel frattempo accadono delle cose che vanno a modificare la mia disponibilità economica. in poche parole il mio piccolo gruzzoletto svanisce. nel frattempo mi chiama l'agente immobiliare per fissare un appuntamento. vengono a vedere la casa.. sono entusiasti.. dopo nemmeno un'ora dal termine dell'appuntamento vengo contattata dall'agente immobiliare che mi dice di avere ottime notizie. vado in crisi.. completamente.
viene avanzata una proposta di acquisto di 73.0000. in contanti... senza mutuo...
io spiego all'agente immobiliare che ora ho dei problemi e che non sono più nelle condizioni economiche di poter estinguere la parte di mutuo restante e che rinuncio a vendere la casa.
ora lui mi dice che purtroppo in questa situazione devo pagare una penale di 3000,00.
io ho letto più volte il contratto di mediazione. si parla solo di provvigione in caso di conclusione del contratto. non si fa riferimento ad alcuna penale.. posso capire il mio obbligo di pagare la provvigione doppia in caso di mancata conclusione dell'affare se la proposta dell'acquirente avesse pareggiato la mia richiesta. ma la proposta è stata inferiore. io non mi trovo più nella condizione di poter vendere e devo pagare una penale per cosa?
ringrazio chiunque voglia darmi qualche chiarimento.
elisabetta

 

[Zagonara Emanuele]

Innanzi tutto:

1) La disponibilità a rivedere il prezzo di vendita al ribasso (da € 80.000 ad € 75.000) è stata prestata solo in maniera verbale o anche in forma scritta?

2) Trattandosi di un incarico di vendita "irrevocabile" lo stesso, se ben strutturato e formulato, deve prevedere una percentuale e/o una somma da versare a titolo di penale in caso di "rinuncia a vendere alle condizioni pattuite" (da incarico, ed eventuali successive modifiche ed integrazioni).
Quindi leggi meglio l'incarico per vedere se c'è traccia di tale penale.

Comunque direi che:

1) Un'offerta ad € 73.000 non corrisponde ad una richiesta di € 75.000 perciò necessita di un'accettazione specifica e scritta.
Bisogna poi stabilire se la somma (€ 73.000) si intende netta da provvigione o comprensiva di provvigione.
Se non lo hai fatto (se non hai accettato € 73.000) non puoi essere "obbligata" a vendere e non devi perciò pagare alcuna penale.

2) La penale è dovuta solamente nel caso in cui tu rifiuti di concludere la vendita alle condizioni da te accettate e/o conteplate nell'incarico e successive modifiche ed integrazioni (nello specifico il ribasso del prezzo).

 

[sognatrice11]

ciao.
in forma scritta...
ho letto e riletto il mandato e di penale non c'è traccia. nella sezione in cui si parla di irrevocabilità dell'incarico si dice che l'agente immobiliare rinuncia al rimborso spese anche in caso di mancata conclusione dell'affare..
nella parte relativa agli inadempimenti contrattuali si dice sono che le parti sono obbligate a dare esecuzione al presente contratto secondo correttezza e buona fede contrattuale. altro non c'è.

 

[leolaz]

Come ha scritto il collega 73 non sono 75, quindi al momento non sei obbligata ad accettare quella cifra.
Il problema potrebbe sorgere qualora la proposta venisse rilanciata a 75, ovvero la cifra minima pattuita (per iscritto) che tu teoricamente saresti tenuta ad accettare....

 

[sognatrice11]

lui mi ha detto che se gli avessi fatto presente le mie difficoltà economiche prima di questa offerta allora avremmo trovato una soluzione alternativa come ad esempio sospendere o sciogliere il contratto di mediazione. mi ha chiesto cosa volevo fare? gli ho detto che arrivare a 75000 non avrebbe cambiato la mia situazione. e che sicuramente se questi presunti acquirenti erano nelle condizioni di poter compilare un assegno di 73000 sarebbero arrivati tranquillamente a 75000 e allora lì avrei corso il rischio di pagare la doppia provvigione. a quel punto mi ha detto che però c'è la penale.

 

[sognatrice11]

la proposta io l'ho rifiutata e ho nello stesso tempo detto all'agente che non voglio più vendere. e lui ha parlato di penale. ma penale per quale motivo? perchè rescindo il contratto di mediazione prima del suo termine? per questo? vorrei capire... lui mi ha spiegato che da qui alla scadenza del contratto di mediazione è verosimile che qualcun altro si possa presentare ad offrire 75000. secondo voi devo rivolgermi ad un avvocato?

 

[ab.qualcosa]

In questa fase in cui non hai una proposta congrua rispetto all'incarico potresti revocarlo corrispondendo una penale.
Tale penale per giurisprudenza consolidata dovrà essere inferiore alla provvigione che avresti dovuto corrispondere per la vendita.

Non informare della tua situazione il mediatore però è stato un comportamento scorretto che gli ha arrecato dei danni, ha ragione ad essere contrariato.

 

[sognatrice11]

La provvigione che avrei dovuto corrispondere per la vendita ammonta a 3000 più IVA. Lui mi ha chiesto 3000 senza IVA.. io rispetto il lavoro degli altri e ieri per prima cosa gli ho chiesto scusa.. ma quando accadono determinati fatti che vanno a pregiudicare una situazione economica il tuo primo pensiero non è chiamare l'agente immobiliare. Posso capire che ha perso tempo ma alla fine in nemmeno sei mesi di mandato una sola offerta mi è stata fatta e per di più nemmeno congrua alle mie richieste. Io sarò stata non tempestiva nel comunicare le mie difficoltà.. Se poi devo pagare questa penale la pago. Ci mancherebbe. Ma volevo capire se è legittimo che nel contratto di mediazione non se ne parli..

 

[ab.qualcosa]

Lui mi ha chiesto 3000 senza IVA..

La penale è fisiologicamente senza IVA, non è un'agevolazione.

volevo capire se è legittimo che nel contratto di mediazione non se ne parli..

Credo, ma questa è domanda da avvocato, che abbia diritto ad un risarcimento e che quello che manchi sia semplicemente la quantificazione, che a mio parere dovrebbe essere meno di 3.000 euro.

 

[leolaz]

A mio modesto parere su un corrispettivo da 75000 la penale di recesso non dovrebbe superare i 1000.....però forse sono troppo buono