Per contratto di locazione commerciale è possibile prevedere in contratto un aumento del canone per

[nando61]

Salve a tutti,
di buon natale (anche se è già passato) e di buon anno nuovo ....
avrei voluto avere delucidazioni in merito a quanto segue :
sono proprietario di un locale commerciale che ho posto in locazione, al quale è interessata una persona che vorrebbe aprire una agenzia di viaggi .
Vista la sfavorevole congiuntura economica , alias crisi economica, si è convenuti di comune accordo ad un canone annuo pari a 6000 euro da pagare in 12 rate mensili di euro 500 , che verrà aggiornato annualmente applicando le variazione accertate dall'istat.

Ciò premesso si è concordato che terminato il 1° periodo contrattuale di 6 anni, più precisamente si è addivenuti a quanto segue (RIPORTO STRALCIO BOZZA CONTRATTO) :
Allo scadere del 1° periodo contrattuale di 6 anni, in caso di prosecuzione del rapporto di locazione e per tutta la durata dell’eventuale secondo periodo contrattuale (di 6 anni) si concorda quanto segue :
il canone annuo da corrispondere per questo secondo periodo contrattuale sarà costituito dalla sommatoria del canone annuo corrisposto nel 6° anno del 1° periodo contrattuale aggiornato mediante applicazione delle variazioni accertate dall’ istat, più un incremento di euro 1800,00 (milleottocento/00) annui [pari ad un incremento di euro 150,00 (centocinquanta/00) della rata mensile del canone]. A partire dal secondo anno del secondo periodo contrattuale e così fino alla successiva scadenza, verranno applicati sul canone annuo come precedentemente determinato, aggiornamenti mediante applicazione delle variazioni accertate dall’istat.
Si conviene all’applicazione di tali incrementi in caso di prosecuzione del rapporto di locazione e precisamente per il secondo periodo contrattuale di 6 anni, in quanto per il primo periodo contrattuale in considerazione del particolare momento di congiuntura economica sfavorevole, il locatore ha concesso al conduttore un canone più vantaggioso.
FINE STRALCIO BOZZA CONTRATTO
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Domande :
è corretto tale tipo di accordo, oppure è contestabile ?
Nel caso fosse contestabile e si decidesse comunque di trascriverlo, posso avere problemi con l'agenzia delle entrate ?
Potrebbe essere formulato in maniera diversa tale accordo ?
Un grazie in anticipo ....

 

[Bastimento]

Differenziare il canone base nei due periodi di vigenza contrattuale è lecito. Non devono mascherare una scappatoia all'adeguamento istat.
Gli aumenti annuali non possono superare il 75% dell'adeguamento istat.
La dizione del tuo contratto è molto elaborata, ma non vedo scorrettezze; bastava dire che a partire dal 7° anno il canone base è pattuito in 7800 €, aggiornabili annualmente secondo istat.
Il contratto di locazione va sempre registrato (cosa intendi per "trascriverlo"?): l'AdE non ha motivo di contestare questi accordi.
Contrariamente al solito non uso il condizionale perchè rispondo per esperienza diretta. Saluti

 

[nando61]

Ciao,
ti ringrazio per le delucidazioni.
Quando ho scritto "trascriverlo" mi riferivo al trascrivere lo stralcio dell'accordo all'interno del contratto.
La dizione risulta articolata in quanto volevo dire che l'aumento di euro 1800,00 è da sommare al canone annuo del 6° anno che sarà di euro 6000,00 incrementato degli aumenti che si sono determinati nel corso degli anni applicando le variazioni accertate dall'istat nella misura consentita per legge (75%). Ragion per cui al 7° anno il canone non sarà 7800 euro, ma qualcosa in più.
Questa precisazione cambia il tuo parere o lo lascia invariato ?
Ciao e grazie ancora.

 

[Bastimento]

Non modifica la mia risposta sul merito della domanda, ma non trovo molto scontata l'interpretazione che volevi dare.

Ritengo più semplice dire:
"dal 7° anno il canone base viene stabilito in 7800 €, aggiornato secondo l'adeguamento istat intercorso nel frattempo prendendo a riferimento il mese di dicembre 2010, e sarà attualizzato annualmente in modo automatico senza necessità di richiesta scritta...."

 

[nando61]

Come dire.... mi sono complicato un po' la vita.....
Hai sintetizzato in maniera perfetta ciò che avevo cercato di dire ......
Il passaggio al 2° periodo contrattuale in questo modo dovrebbe avvenire senza rifare il contratto, sarà mia premura pagare la tassa di registro applicandola sul nuovo canone e così pure dichiarando nella dichiarazione dei redditti il maggior introito.
Confermi ?

 

[vavy]

Consiglio: nel limite del possibile, prevedi già anche un aumento simile per la fine del 2° periodo di 6 anni... perchè altrimenti se vorrai dare disdetta x rifare il contratto ed aumentare il canone rischi che l'inquilino rifiuti e ti chieda di pagare l'indennità per la perdita di avviamento (18mensilità di canone) visto che - non ho fatto ricerche - ma direi che l'agenzia di viaggi sia un'attività commerciale che comporta contatto con il pubblico... in base alla mia esperienza il solo istat non tiene molto il passo con il mercato...

Il passaggio al 2° periodo contrattuale in questo modo dovrebbe avvenire senza rifare il contratto, sarà mia premura pagare la tassa di registro applicandola sul nuovo canone e così pure dichiarando nella dichiarazione dei redditti il maggior introito.
Confermi ?

direi di sì...

 

[Bastimento]

Consiglio: nel limite del possibile, prevedi già anche un aumento simile per la fine del 2° periodo di 6 anni... perchè altrimenti se vorrai dare disdetta x rifare il contratto ed aumentare il canone rischi che l'inquilino rifiuti e ti chieda di pagare l'indennità per la perdita di avviamento (18mensilità di canone) visto che - non ho fatto ricerche - ma direi che l'agenzia di viaggi sia un'attività commerciale che comporta contatto con il pubblico... in base alla mia esperienza il solo istat non tiene molto il passo con il mercato...


direi di sì...

Scusa Vavy, non ho capito il legame con la necessità di rifare il contratto; in ogni caso il contratto dura per il locatore 12 anni; dopo, se dà disdetta e chiede un nuovo canone non accettato, comunque va incontro alle 18 mensilità.
Altra cosas è il recupero istat, che comunque in qualche modo è compensato dalla differenziazione della base.

 

[vavy]

in ogni caso il contratto dura per il locatore 12 anni; dopo, se dà disdetta e chiede un nuovo canone non accettato, comunque va incontro alle 18 mensilità.

Per questo sarebbe meglio se possibile prevedere già che come alla fine del primo periodo il canone sarà aumentato di tot euro annui, alla fine del secondo periodo diverrà così e via per gli ulteriori periodi a scadere... in maniera da avere un canone congruo e in mercato senza dover dar la disdetta...

 

[90ss]

Per questo sarebbe meglio se possibile prevedere già che come alla fine del primo periodo il canone sarà aumentato di tot euro annui, alla fine del secondo periodo diverrà così e via per gli ulteriori periodi a scadere... in maniera da avere un canone congruo e in mercato senza dover dar la disdetta...

In queste situazioni è sempre meglio far decorrere l'aumento già nel corso del 6° anno; ho visto situazioni impugnate dai conduttori e non tutti i giudici la pensano nella stessa maniera; la norma è interpretabile e non sempre chiara nei contratti.... nel dubbio: aumento già nel sesto anno o comunque entro la fine del 1° periodo di locazione...
Per quello che cambia...ma massima sicurezza!!

 

[maryber]

ciao! mi sembra di capire che posso stipulare un contratto di locazione commerciale senza prevedere l'aggiornamento istat per i primi 6 anni? e dall'inizio del 7° anno un canone diverso sul quale si applicherà l'aggiornamento?