Perizia della banca

[angelica1967]

Salve a luglio ho messo in vendita il mio appartamento, dopo 20 gg l' agenzia mi presenta un acquirente disposto all acquisto e presenta una proposta di acquisto da me accettata.
Nella proposta non si parla di mutuo e gli acquirenti mi informano che avendo venduto la loro casa, appena rogitano la vendita si passerebbe a rogitare l' acquisto della mia proprietà.
Dopo un mese e mezzo con telefonata informale l agente mi informa che la perizia per il mutuo ha rilevato una difformità tra stato di fatto e planimetria catastale, ma di questo nulla di scritto: solo parole..
l' immobile del 1960 NON HA MAI subito alcun lavoro, è esattamente come costruito dalla impresa nel 1960 e si evidenzia molto bene che nulla è stato mutato.
Quello che la banca definisce difformità è che un tramezzo divisorio di due stanze sembra essere spostato di 12 cm. Cosa si fa in questi casi per tutelarsi?
Il mio dubbio di venditore è che la banca non voglia erogare il mutuo e escogiti questa difformità che a mio avviso NON esite, non sapendo come giustificare il diniego.
Non posso e non voglio neanche pensare ad una sanatoria visto che MAI l' apppartamento è stato toccato e nulla è stato cambiato dalla sua costruzione. Come ci si comporta in questi casi dove è palese che la difformità non esiste?
grazie

 

[Bagudi]

Si fa la sanatoria, se prevista, perchè le leggi sono cambiate e l'Italia è piena di immobili variati in corso di costruzione dal costruttore e mai comunicato al comune.

C'è l'obbligo di rogitare con la piena conformità urbanistica e catastale, ma si tratta di una sciocchezza.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Come ha detto Bagudi, spesso le difformità "minime" sono state realizzate dal costruttore.
Si tratta di sciocchezze ma, se la difformità c'è, deve essere regolarizzata.
Vero è che il promissario acquirente non ha subordinato l'efficacia della proposta all'ottenimento del mutuo ma è anche vero che, se la difformità non è stata dichiarata e riconosciuta al momento della proposta, il promissario acquirente può rifiutarsi di rogitare pretendendo la regolarità urbanistica.
In sostanza il consiglio è quello di regolarizzare.
Eventualmente contattare un tecnico di propria fiducia per accertare l'esistenza delle difformità rilevata dal perito della banca.
Ma adottare atteggiamenti rigidi in questo momento può essere controproducente o persino dannoso.

 

[francesca63]

Non posso e non voglio neanche pensare ad una sanatoria visto che MAI l' apppartamento è stato toccato e nulla è stato cambiato dalla sua costruzione. Come ci si comporta in questi casi dove è palese che la difformità non esiste?

Penso che, se verificherai che la difformità esiste, seppur dall’origine, la sanatoria (a tuo carico) è obbligatoria.
Se non la fai, risulterai inadempiente.

 

[davideboschi]

Se la difformità esiste va regolarizzata e per questo basta una variazione della planimetria catastale. Normalmente queste cose si risolvono con l'oblazione minima (516 euro) al Comune e la spesa del tecnico che ti ridisegna la piantina e la porta al catasto (più o meno lo stesso). Quindi nulla di cui stracciarsi le vesti.
Purtroppo un tempo si rogitava senza fare verifiche approfondite, per cui tanti si trovano con un immobile non conforme (magari già costruito così dall'impresa), e se vogliono venderlo non hanno altra scelta che sanare, in un modo o nell'altro.

Ciò premesso, mi pare poco credibile che da una planimetria catastale risulti una difformità minima, come lo spostamento di un tramezzo di 12 centimetri.

Le planimetrie catastali in genere non sono quotate, e sono in una scala di 1/200 quindi 12 cm equivalgono a 0.6 millimetri (hai letto bene, poco più di mezzo millimetro) sulla carta.
Mi chiedo da dove questo tecnico ha potuto tirar fuori i 12 cm da un pezzo di carta non quotato, e per di più vecchio di 60 anni, magari ottenuto per copia eliografica che, si sa, non tiene esattamente le proporzioni.
Quindi, sempre che al caso si applichino i presupposti che ho scritto, secondo me la difformità non esiste, per di più il tecnico è un incompetente (o peggio in malafede) e anche l'agente un pochino lo è, perché dovrebbe sapere che da una piantina catastale certi dettagli non risultano.

I tuoi dubbi di venditore sono assolutamente fondati.
Loro hanno firmato una proposta senza sospensiva mutuo (domanda: ti hanno dato una caparra?) e ora scoprono che la banca non concede il mutuo per cui si inventano (magari d'accordo con la banca) questa difformità per far risultare inadempiente te.

Comunque tu fino a che non ricevi una comunicazione scritta non sei inadempiente: puoi attendere la data del rogito (mi auguro che sulla proposta che avete firmato ci sia una data ultima) e far risultare inadempienti loro.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Difficilmente la banca rifiuta un mutuo pretestuosamente, adducendo difformità che il tecnico non ha rilevato, solo per salvare un acquirente che non ha messo la sospensiva.
Va bene far controllare da un tecnico di sua fiducia, ma qui mi fermerei.

 

[angelica1967]

Grazie a tutti delle cortesi risposte:
l' appartamento cosi come è attualmente è esattamente quanto consegnato al vecchio acquirente del 1961 ( che poi ha venduto a me) e sia i pavimenti, i battiscopa, le porte, le serrature i muri e quant' altro sono evidenti anni 1960 e non si vedono variazioni evt. apportate.
Non solo si vede, ma la piantina lo dimostra: sembra forse che il costruttore e i muratori dell' epoca per qualche incomprensibile ragione abbiano solo spostato questo tramezzo che risulta spostato di 12 cm dalla posizione in planimetria a favore di una camera anzichè dell' altra.
La conversazione è avvenuta telefonicamente e nulla mi è stato scritto.
L' agente mi ha intimato una sanatoria che costerà - dice- sui 3000 euro, oppure devo rimborsare del doppio la caparra confirmatoria (10mila euro) che ahimè io ho incassato dopo un mese dalla proposta.
Sono consapevole che a rogito si debba andare con le conformità richieste, ma i 12 cm non rientrano nelle minime difformità previste come accettabili?
In ogni caso se esiste un errore nella elaborazione della planimetria nel 1961 o forse una variazione in corso d' opera del costruttore si potrebbe evitare la sanatoria e risistemare la sola palnimetria? ( sempre presa per buona senza misurare nulla) esistono altre forme di "aggiornamento e/o rettifica della planimetria, senza dover passare da una tanto dispendiosa sanatoria che, se ben capisco, mi farebbe dichiarare che il tramezzo l' avrei spostato io dopo l' acquisto del 2005?
Mi sembra un pò eccessivo dover andare in sanatoria inventando che il tramezzo l' ho spostato io, perchè sarebbe un falso ( addirittura l' agente propon di fare una DIA ora e alla mia obiezione : e che faccio una DIA falsa, un inizio lavori ed una chiusura lavori falsa, mi ha risposto che si si puo fare ( siamo matti?).
Non voglio impuntarmi su nulla, voglio capire se c'è una alternativa civile e meno dispendiosa alla sanatoria. Ho proposto la restituzione della caparra perchè il tempo di accertare, di poter anche rivalermi sul vecchio proprietario e per tutta la pratica anche di una mia controperizia farebbe perdere tempo agli acquirenti, ma l' agente mi ha minacciato di dover pagare il doppio della caparra!!! ma se le parti si accordano? che c' entra l' agente, al massimo potrebbe chiedermi la Sua provigione. O mi sbaglio?

Si fa la sanatoria, se prevista, perchè le leggi sono cambiate e l'Italia è piena di immobili variati in corso di costruzione dal costruttore e mai comunicato al comune.

C'è l'obbligo di rogitare con la piena conformità urbanistica e catastale, ma si tratta di una sciocchezza.

Salve BAGUDI, intende una sciocchezza nel rimettere a posto la planimetria? I costi da quanto riferitomi non sono cosi bassini. o mi sbaglio?

 

[angelica1967]

Se la difformità esiste va regolarizzata e per questo basta una variazione della planimetria catastale. Normalmente queste cose si risolvono con l'oblazione minima (516 euro) al Comune e la spesa del tecnico che ti ridisegna la piantina e la porta al catasto (più o meno lo stesso). Quindi nulla di cui stracciarsi le vesti.
Purtroppo un tempo si rogitava senza fare verifiche approfondite, per cui tanti si trovano con un immobile non conforme (magari già costruito così dall'impresa), e se vogliono venderlo non hanno altra scelta che sanare, in un modo o nell'altro.

Ciò premesso, mi pare poco credibile che da una planimetria catastale risulti una difformità minima, come lo spostamento di un tramezzo di 12 centimetri.

Le planimetrie catastali in genere non sono quotate, e sono in una scala di 1/200 quindi 12 cm equivalgono a 0.6 millimetri (hai letto bene, poco più di mezzo millimetro) sulla carta.
Mi chiedo da dove questo tecnico ha potuto tirar fuori i 12 cm da un pezzo di carta non quotato, e per di più vecchio di 60 anni, magari ottenuto per copia eliografica che, si sa, non tiene esattamente le proporzioni.
Quindi, sempre che al caso si applichino i presupposti che ho scritto, secondo me la difformità non esiste, per di più il tecnico è un incompetente (o peggio in malafede) e anche l'agente un pochino lo è, perché dovrebbe sapere che da una piantina catastale certi dettagli non risultano.

I tuoi dubbi di venditore sono assolutamente fondati.
Loro hanno firmato una proposta senza sospensiva mutuo (domanda: ti hanno dato una caparra?) e ora scoprono che la banca non concede il mutuo per cui si inventano (magari d'accordo con la banca) questa difformità per far risultare inadempiente te.

Comunque tu fino a che non ricevi una comunicazione scritta non sei inadempiente: puoi attendere la data del rogito (mi auguro che sulla proposta che avete firmato ci sia una data ultima) e far risultare inadempienti loro.

Come ha detto Bagudi, spesso le difformità "minime" sono state realizzate dal costruttore.
Si tratta di sciocchezze ma, se la difformità c'è, deve essere regolarizzata.
Vero è che il promissario acquirente non ha subordinato l'efficacia della proposta all'ottenimento del mutuo ma è anche vero che, se la difformità non è stata dichiarata e riconosciuta al momento della proposta, il promissario acquirente può rifiutarsi di rogitare pretendendo la regolarità urbanistica.
In sostanza il consiglio è quello di regolarizzare.
Eventualmente contattare un tecnico di propria fiducia per accertare l'esistenza delle difformità rilevata dal perito della banca.
Ma adottare atteggiamenti rigidi in questo momento può essere controproducente o persino dannoso.

Buongiorno, se il promissario acquirente puo rifiutarsi di rogitare, io posso proporgli di non rogitare e riprendermi il mio bell' immobile con la minima difformità oppure DEVO OBBLIGATORIAMENTE REGOLARIZZARE ? Il prezzo pattuito è di molto inferiore al valore dell' immobile e la ristrutturazione esterna dell' edificio per diverse decine di migliaia di euro NON è stata inserita nel prezzo.
Cioè la casa è , dato il mercato immobiliare, sottovalutata quindi per me è davvero un onere eccessivo dover investire altri 3 000 euro per sanare una situazione di minimissima (non si dice lo so) difformità????? io cosa posso proporre legalmente per evitarmi tutto questo? Il rimborso del doppio della caparra confirmatoria per 20000 euro? Davvero c' è solo questa strada percorribile come dice l' agente?

 

[Sean Carlos]

Cito un circolare forse utile:

Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell'ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.

Pagine 10: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/...010 n. 2 - DL n. 78-2010 art. 19 comma 14.pdf

 

[francesca63]

se il promissario acquirente puo rifiutarsi di rogitare, io posso proporgli di non rogitare e riprendermi il mio bell' immobile con la minima difformità oppure DEVO OBBLIGATORIAMENTE REGOLARIZZARE ?

Se c'è veramente una irregolarità , questa va certamente messa a posto: non credo in catasto (visto che tale difformità non incide sulla rendita catastale), ma dal punto di vista urbanistico (la licenza è stata data per qualcosa di diverso da quanto realmente edificato).
Se non lo fai, dovrai rendere il doppio della caparra, e perdere anche le provvigioni, perché sarai inadempiente (cioè non fai quanto hai promesso di fare, vendere un immobile regolare).

Davvero c' è solo questa strada percorribile come dice l' agente?

Davvero.
Però devi approfondire , magari con un tecnico scelto da te, perché per ora mi pare che siate al livello di chiacchiere.