Piantina catastale rivelatasi difforme dopo il rogito

[brina82]

La porta finestra è sempre esistita ma è sempre stata indicata la finestra
Per esempio nel salone è indicata solo una porta finestra enorme invece c'è una finestra con attaccato una porta finestra
Il palazzo è stato costruito nel 68
Come si può richiedere una planimetria del palazzo per vedere la prima piantina iniziale?


Io quando ho comprato non ho avuto nessun tipo di problema per il mutuo e il perito non ha detto nulla e anche chi ha acquistato prima di me 😭

L'edificio sta a Roma o a Ciampino? Ho sistemato una cosa analoga a Ciampino, sempre edificio del '68, ma il territorio è pieno di questi casi.

Comunque, diciamo che il tuo geometra ha sottovalutato la questione.

Purtroppo (a volte per fortuna) qui entra in gioco la sensibilità del professionista: certamente i più precisi avrebbero sistemato la questione ancor prima di aprire la CILA.

A rigore si sarebbe dovuto fare:
- pratica 1 SCIA art. 37 con sanzione intorno ai 1.000-1.500€, indicando la difformità risalente al 1968
- pratica 2 CILA per le modifiche interne

Questo, a rigore, anche al fine di conservare "la storia" delle modifiche relative all'edificio.

Osservo che in teoria uno avrebbe potuto anche fare una sola pratica edilizia in SCIA (no sanatoria), tuttavia così si sarebbe persa la storia, e si sarebbero fatte dichiarazioni comunque palesemente false (specialmente il proprietario, con riferimento alla dichiarazione dell'epoca delle difformità), se pensiamo che tutto il prospetto del palazzo ha lo stesso problema, e se pensiamo che magari un altro condòmino, in altro piano, faccia le cose per bene...

Inutile ribadire che la SCIA in sanatoria l'avrebbe dovuta far fare il vecchio proprietario prima di vendere, così come è inutile dire che la banca non ha responsabilità, così come è inutile dire che l'insieme degli immobili oggetto di mutuo contiene gli immobili senza difformità, così come è inutile dire che il perito si basò sulla pianta catastale, che sicuramente presenta meno incongruenze con lo stato dei luoghi, rispetto al progetto originario.

Ora, come risolvere? Chiama quel tecnico e fai fare una SCIA in sanatoria, riportando nella tavola anche la CILA... sperando non sia troppo pressapochista e che vada a confrontarsi coi tecnici del Comune.

 

[ferruccio]

L'edificio sta a Roma o a Ciampino? Ho sistemato una cosa analoga a Ciampino, sempre edificio del '68, ma il territorio è pieno di questi casi.

Comunque, diciamo che il tuo geometra ha sottovalutato la questione.

Purtroppo (a volte per fortuna) qui entra in gioco la sensibilità del professionista: certamente i più precisi avrebbero sistemato la questione ancor prima di aprire la CILA.

A rigore si sarebbe dovuto fare:
- pratica 1 SCIA art. 37 con sanzione intorno ai 1.000-1.500€, indicando la difformità risalente al 1968
- pratica 2 CILA per le modifiche interne

Questo, a rigore, anche al fine di conservare "la storia" delle modifiche relative all'edificio.

Osservo che in teoria uno avrebbe potuto anche fare una sola pratica edilizia in SCIA (no sanatoria), tuttavia così si sarebbe persa la storia, e si sarebbero fatte dichiarazioni comunque palesemente false (specialmente il proprietario, con riferimento alla dichiarazione dell'epoca delle difformità), se pensiamo che tutto il prospetto del palazzo ha lo stesso problema, e se pensiamo che magari un altro condòmino, in altro piano, faccia le cose per bene...

Inutile ribadire che la SCIA in sanatoria l'avrebbe dovuta far fare il vecchio proprietario prima di vendere, così come è inutile dire che la banca non ha responsabilità, così come è inutile dire che l'insieme degli immobili oggetto di mutuo contiene gli immobili senza difformità, così come è inutile dire che il perito si basò sulla pianta catastale, che sicuramente presenta meno incongruenze con lo stato dei luoghi, rispetto al progetto originario.

Ora, come risolvere? Chiama quel tecnico e fai fare una SCIA in sanatoria, riportando nella tavola anche la CILA... sperando non sia troppo pressapochista e che vada a confrontarsi coi tecnici del Comune.

Ciao @brina82 , chiedo, ma con l'attuale testo unico posso sanare anche cose, accertate, realizzate prima dell'entrata in vigore dello stesso? Mi riferisco a questo stralcio del tuo commento " pratica 1 SCIA art. 37 con sanzione intorno ai 1.000-1.500€, indicando la difformità risalente al 1968". La Corte Costituzione è stata chiara sul punto: questi sono chiaramente interventi privi (ed accertato direi...) della doppia conformità e solo una nuova Legge dello Stato potrebbe sanarle (a meno di precedenti condoni edilizi). Cioè, sanabile con doppia conformità, vuol dire che hai fatto un'opera conforme alla normativa vigente (cioè oggi 12/05/2024), non l'hai dichiarata e domani, se è in vigore ancora la stessa normativa con cui hai realizzato l'opera, chiedi la sanatoria. È ovvio che nel 1968 non poteva starci questa normativa attuale. E quindi...? Eh, quindi sembrerebbe che la roba vecchia non la devi proprio vedere sanabile con l'attuale normativa che regola tutto ciò che hai fatto dalla sua entrata in vigore ad oggi. Mi sbaglio? Gradirei un confronto perché davvero sta diventando una giungla e la frase ricorrente della maggior parte dei tecnici alla domanda "...ma cosa si deve fare allora?" è in risposta "...devo parlare con il Dirigente!" , sinceramente non fa molta luce sulla situazione e dà poche garanzie. Sarà per questo che il Governo sta studiando leggi ad hoc? Grazie a tutti.

 

[brina82]

Ciao @brina82 , chiedo, ma con l'attuale testo unico posso sanare anche cose, accertate, realizzate prima dell'entrata in vigore dello stesso? Mi riferisco a questo stralcio del tuo commento " pratica 1 SCIA art. 37 con sanzione intorno ai 1.000-1.500€, indicando la difformità risalente al 1968". La Corte Costituzione è stata chiara sul punto: questi sono chiaramente interventi privi (ed accertato direi...) della doppia conformità e solo una nuova Legge dello Stato potrebbe sanarle (a meno di precedenti condoni edilizi). Cioè, sanabile con doppia conformità, vuol dire che hai fatto un'opera conforme alla normativa vigente (cioè oggi 12/05/2024), non l'hai dichiarata e domani, se è in vigore ancora la stessa normativa con cui hai realizzato l'opera, chiedi la sanatoria. È ovvio che nel 1968 non poteva starci questa normativa attuale. E quindi...? Eh, quindi sembrerebbe che la roba vecchia non la devi proprio vedere sanabile con l'attuale normativa che regola tutto ciò che hai fatto dalla sua entrata in vigore ad oggi. Mi sbaglio? Gradirei un confronto perché davvero sta diventando una giungla e la frase ricorrente della maggior parte dei tecnici alla domanda "...ma cosa si deve fare allora?" è in risposta "...devo parlare con il Dirigente!" , sinceramente non fa molta luce sulla situazione e dà poche garanzie? Sarà per questo che il Governo sta studiando leggi ad hoc? Grazie a tutti.

Doppia conformità si interpreta conforme alla norma vigente all'epoca della difformità o abuso, e conforme alla norma attuale.

Se poi vogliamo complicarci la vita, in una situazione così "tragica" in cui non dico tutti gli edifici, ma quasi tutti, sono difformi, alzo le mani.

 

[ferruccio]

Doppia conformità si interpreta conforme alla norma vigente all'epoca della difformità o abuso, e conforme alla norma attuale.

Se poi vogliamo complicarci la vita, in una situazione così "tragica" in cui non dico tutti gli edifici, ma quasi tutti, sono difformi, alzo le mani.

Doppia conformità significa che l'opera per cui chiedi la sanatoria deve essere conforme alla normativa vigente in due momenti: quando hai realizzato l'opera e quando mi fai la domanda di sanatoria. Non lo dico io ma la legge. Quindi ecco perché ho posto la domanda. Come puó dichiararsi che un'opera realizzata nel 1968 può considerarsi realizzata conformemente alla normativa vigente, quando la normativa vigente è invece entrata in vigore nel 2002?

 

[francesca63]

Doppia conformità significa che l'opera per cui chiedi la sanatoria deve essere conforme alla normativa vigente in due momenti: quando hai realizzato l'opera e quando mi fai la domanda di sanatoria.

Ok, fin qui ci siamo.
Faccio una domanda da “ignorante”, non essendo un tecnico: perché una portafinestra (fatta allora) potrebbe non essere conforme alla normativa attuale ?

 

[ferruccio]

Ok, fin qui ci siamo.
Faccio una domanda da “ignorante”, non essendo un tecnico: perché una portafinestra (fatta allora) potrebbe non essere conforme alla normativa attuale ?

Perché lo dice la legge quando espone il concetto di "doppia conformità". E lo ha ribadito la Corte Costituzione abrogando la L.R. Veneto che aveva pensato bene appunto, stando a come andavano le cose (si poteva fare allora, si può fare ora ...) di emanare una Legge sul riordino del territorio. Peccato, appunto, che per sanare le opere realizzate non in vigenza dell'attuale testo unico (ed in assenza dei vecchi condoni edilizi, che sono cosa diversa dalla sanatoria), la Corte ha ribadito che solo una nuova legge dello Stato potrebbe farlo.

 

[Jan80]

Mi sbaglio?

Si, semplicemente non hai capito come funziona la doppia conformità.

Come puó dichiararsi che un'opera realizzata nel 1968 può considerarsi realizzata conformemente alla normativa vigente, quando la normativa vigente è invece entrata in vigore nel 2002?

Chiaramente le opere realizzate devono essere conformi alle norme vigenti nel 1968 (epoca dell' abuso) e vigenti all'attualità (epoca nella quale si presenta la sanatoria). Le norme cambiano in continuazione e non ci si riferisce a quella precisa norma, ma a tutto l' apparato normativo (europeo, nazionale, regionale e comunale).

Meglio che ti fai seguire da un tecnico preparato, dato che il tutto potrebbe rientrare anche nelle tolleranze.

E lo ha ribadito la Corte Costituzione abrogando la L.R. Veneto che aveva pensato bene appunto, stando a come andavano le cose (si poteva fare allora, si può fare ora ...) di emanare una Legge sul riordino del territorio. Peccato, appunto, che per sanare le opere realizzate non in vigenza dell'attuale testo unico (ed in assenza dei vecchi condoni edilizi, che sono cosa diversa dalla sanatoria), la Corte ha ribadito che solo una nuova legge dello Stato potrebbe farlo.

Non ha detto questo, e comunque le leggi devono essere scritte da persone che ne siano in grado, per esempio la sanatoria giurisprudenziale (conformità alle norme attuali e non a quelle del tempo dell' abuso) è norma che si applica in Emilia Romagna da almeno 15 anni. Esiste anche la sua inversa ma si può applicare solo in alcuni casi.

 

[ferruccio]

Si, semplicemente non hai capito come funziona la doppia conformità.

Chiaramente le opere realizzate devono essere conformi alle norme vigenti nel 1968 (epoca dell' abuso) e vigenti all'attualità (epoca nella quale si presenta la sanatoria). Le norme cambiano in continuazione e non ci si riferisce a quella precisa norma, ma a tutto l' apparato normativo (europeo, nazionale, regionale e comunale).

Meglio che ti fai seguire da un tecnico preparato, dato che il tutto potrebbe rientrare anche nelle tolleranze.


Non ha detto questo, e comunque le leggi devono essere scritte da persone che ne siano in grado, per esempio la sanatoria giurisprudenziale (conformità alle norme attuali e non a quelle del tempo dell' abuso) è norma che si applica in Emilia Romagna da almeno 15 anni. Esiste anche la sua inversa ma si può applicare solo in alcuni casi.

@Jan80 non bisogna capire ma leggere quello che prevede la normativa. Ma perché tu quando presenti un progetto con un opera che dichiari abusiva, realizzata nel 68', negli elaborati dimostri come nel 68' si poteva fare? Come verifichi i parametri edilizi del 68'? Questa che dai è un'interpretazione che non rispecchia la legge e rimane solo che stai dichiarando un abuso per cui la legge prevede il ripristino dello stato dei luoghi perché non realizzata e conforme alla normativa vigente (cioè che c'è oggi - ma non può essere diversamente da così).

Non credo che chi scriva le leggi e chi è deputato a farle rispettare siamo degli incompetenti e comunque non ci autorizza ad interpretarle a nostro piacimento.

Sul fatto che la mia interpretazione della doppia conformità sia vera spiega il perché il Governo, in questi giorni, stia studiando una legge per mettere fine a questo marasma

 

[Jan80]

Ma perché tu quando presenti un progetto con un opera che dichiari abusiva, realizzata nel 68', negli elaborati dimostri come nel 68' si poteva fare?

Certo. Non solo per l'edilizia, ma anche per la sismica e l' eventuale vincolistica (paesaggistica, distacchi stradali, fluviali, ferroviari, consorziati, .....)

Questa che dai è un'interpretazione che non rispecchia la legge

Non è una mia interpretazione ma quello che prescrive la norma. Al contrario, mi piacerebbe capire da cosa nasca la tua di interpretazione, che chiaramente non permetterebbe alcuna sanatoria per abusi ante 2002/2024 ( il DPR 380/2001 viene modificato oramai annualmente, quindi è già una norma differente rispetto a quella del 2023!).

Non credo che chi scriva le leggi e chi è deputato a farle rispettare siamo degli incompetenti e comunque non ci autorizza ad interpretarle a nostro piacimento.

Se non hai fatto un buon lavoro semplicemente te la dichiarano incostituzionale. Per me è un fallimento, vedi tu.

 

[ferruccio]

Certo. Non solo per l'edilizia, ma anche per la sismica e l' eventuale vincolistica (paesaggistica, distacchi stradali, fluviali, ferroviari, consorziati, .....)

Non è una mia interpretazione ma quello che prescrive la norma. Al contrario, mi piacerebbe capire da cosa nasca la tua di interpretazione, che chiaramente non permetterebbe alcuna sanatoria per abusi ante 2002/2024 ( il DPR 380/2001 viene modificato oramai annualmente, quindi è già una norma differente rispetto a quella del 2023!).

Se non hai fatto un buon lavoro semplicemente te la dichiarano incostituzionale. Per me è un fallimento, vedi tu.

Esatto. Per gli abusi prima del 2002 ci sono i condoni edilizi. La sanatoria della 380 ti consente di sanare quello che hai fatto conformemente alla legge vigente (cioè di oggi) ma non hai chiesto una preventiva autorizzazione perché appunto sapevi che potevi farlo. Che la 380 abbia effetti retroattivi a prima della sua entrata in vigore proprio non mi risulta.