Pignoramento immobiliare non prevedibile 30 giorni prima del rogito

[Seroli]

Grazie Seroli,
mi hai tirato un po' su il morale.

Ma poi lo sai anche tu: qualunque cosa succede e' sempre colpa dell'AI.

Nessuna tutela per noi ed in più ci hanno anche tolto il ruolo (sebbene servisse a poco per come era gestito)

Ma fare un vero e proprio albo come avviene per i geometri? No, questo no. Ma ora sto divagando e purtroppo il problema rimane.

vai tranquillo, qui c'è solo la malafede del venditore........direi "da manuale".

 

[gcaval]

Condivido che l'unica soluzione da intraprendere sia quella di provare ad insinuarsi nel pignoramento per vedere se tale iniziativa sia accettata o meno.

Se con il termine "insinuarsi" intendi il fatto di iscriversi tra i creditori all'interno della procedura, be', te lo sconsiglio vivamente. La banca infatti ha un'ipoteca di primo grado, è dovrà dunque essere "risarcita" di quota capitale, interessi e spese prima di ogni altro creditore (ma dopo le spese relative alla procedura stessa). Puoi anche scommettere, inoltre, che le prime vendite all'asta andranno deserte, con conseguente deprezzamento del valore dell'immobile. La strada da percorrere è l'accordo privato con la banca.

n ogni caso anche se la banca accettasse di stralciare il suo credito cin il saldo che la parte promissaria dovrà pagare all'atto notarile, credo che comunque occorra l'assenso della parte venditrice o mi sbaglio?

Si, è necessario avere quanto meno una delega scritta. L'ideale è una procura notarile. Ovvio che se i venditori sono dei farabutti, potranno mettersi di traverso o non farsi mai trovare. Questo è certamente un problema, ma dimostra ancora una volta la tua buona fede. Bisognerebbe agire anche con una certa celerità, perché se i signori sono avvezzi a tirare pacchi e hanno altre pendenze in giro, qualcun altro potrebbe inserirsi tra i creditori nella procedura. la cosa poi si complica moltissimo. Inoltre, aumentano le spese in capo alla procedura stessa (pubblicità, delegato, custode, ctu). Se decidete per questa strada, agite alla svelta.

 

[immoflower]

Gentile gcaval,
e' proprio quello che tenteremo di fare con l'appoggio del nostro legale. Trattare con la banca l'acquisto diretto dell'immobile sperando che parte venditrice (a mio avviso in completa malafede) dia il suo consenso.

Per ora grazie e presto vi aggiornerò sulla vicenda

 

[smoker]

Leggendo i vari post, mi permetto di far notare che:
- la trascrizione del preliminare non serviva assolutamente a niente. Se c'è già iscritta un'ipoteca di primo grado, la trascrizione passa comunque in secondo ordine

Immoflower ha scritto che l' ipoteca è stata iscritta a seguito di mutuo e che la caparra di € 45.000,00 sarebbe dovuta servire per estinguere il residuo di detto mutuo. Ciò detto: In base a quale elementi sostieni che la trascrizione del preliminare non servisse assolutamente a niente, nel caso di specie?

Smoker

 

[immoflower]

Gentile smoker,
la trascrizione del preliminare tutela l'acquirente in merito alla pubblicità immobiliare verso i terzi o n caso di fallimento della parte venditrice.

In ogni caso avendo la banca pignorato l'immobile totalmente anche se il preliminare fosse stato trascritto non sarebbe a mio avviso cambiato nulla dal momento che la banca ha un credito privilegiato in forza di un'ipoteca di primo grado con l'aggiunta di un pignoramento cautelativo iscritto per l'intero valore del mutuo residuo che supera comunque il prezzo di vendita convenuto fra le parti

 

[gcaval]

Pienamente d'accordo con immoflower,
e mi permetto di aggiungere che, se anche il debito residuo fosse stato di 45.000€, per quanto detto, ossia:

Immoflower ha scritto che l' ipoteca è stata iscritta a seguito di mutuo e che la caparra di € 45.000,00 sarebbe dovuta servire per estinguere il residuo di detto mutuo.

la caparra è stata versata nelle mani della parte acquirente, e non della banca, la quale non ha lasciato in ogni caso nessun assenso alla cancellazione di tale ipoteca nelle mani del notaio. Fino a quando in conservatoria permane l'iscrizione della banca, la trascrizione del preliminare è secondaria a quest'ultima (l'estinzione del debito, infatti, non coincide con la cancellazione dell'ipoteca). Spero sia chiaro che non è mia intenzione alimentare polemiche (anche perché spesso alcune frasi sono passibili di diverse interpretazioni), ma credo sia interessante far chiarezza sull'argomento, con il contributo di tutti, poiché chiunque potrebbe incappare in controversie come questa, malgrado la buonafede e la conoscenza della materia.

 

[Bastimento]

Se leggo bene quanto sopra, il mutuo residuo sul quale gravava l'ipoteca era ancora, al momento del preliminare, superiore al prezzo pattuito? O il pignoramento doveva coprire altre situazioni debitorie?

E' stata chiesta al venditore, prima del preliminare, la certificazione bancaria dello stato di pagamento del mutuo? Erano evidenziate rate scoperte e quante?

Più andiamo avanti più si comprende il disappunto dell'acquirente nei confronti dell'Agenti Immobiliari e del notaio: con un'ipoteca sul mutuo non chiedere la situazione dei pagamenti sul mutuo mi sembra una leggerezza. Se poi questa situazione è stata sottovalutata anche dal compratore ......

 

[immoflower]

Al momento del preliminare la parte venditrice non ci ha fornito documentazione dei pagamenti del mutuo ed in verità sia io che il notaio li abbiamo chiesti.

Nel preliminare la parte venditrice si impegna ad estinguere il debito residuo entro la stipula del rogito.

Non credo che al preliminare si debba produrre tale documentazione. Se cosi fosse l'AI dovrebbe procurarsi dalla parte promittente un estratto conto o una dichiarazione della banca che attesti o meno il mutuo in sofferenza.

Non mi pare che questo rientri nei compiti dell'AI. Forse dovremmo fare i detective privati dato che ci vengono assegnati compiti per me incomprensibili: antiriciclaggio per citarne uno.

La verità e' che purtroppo il cliente e' incappato a mio avviso in una società truffaldina. Perché la caparra versata a luglio non e' stata usata per rimborsare parte del debito residuo?
Perché si fanno negare al telefono? Perché non si mettono in contatto con la banca?

Io credo ci sia la volontà di far saltare tutto: ormai quello che potevan prendere l'hanno preso....

E chi ci rimette e' il povero acquirente e "naturalmente" l'AI

Aggiunto dopo 6 minuti :

volevo dire che ne io ne il notaio abbiamo chiesto i documenti sullo stato del mutuo...

Il pignoramento lo ha iscritto la banca a causa del mutuo in sofferenza e non per coprire altre situazioni debitorie

 

[smoker]

Gentile smoker,
la trascrizione del preliminare tutela l'acquirente in merito alla pubblicità immobiliare verso i terzi o n caso di fallimento della parte venditrice.

In ogni caso avendo la banca pignorato l'immobile totalmente anche se il preliminare fosse stato trascritto non sarebbe a mio avviso cambiato nulla dal momento che la banca ha un credito privilegiato in forza di un'ipoteca di primo grado con l'aggiunta di un pignoramento cautelativo iscritto per l'intero valore del mutuo residuo che supera comunque il prezzo di vendita convenuto fra le parti

Al momento della firma del preliminare eri a conoscenza dell' ammontare del residuo di mutuo da pagare?

Smoker

 

[Bastimento]

volevo dire che ne io ne il notaio abbiamo chiesto i documenti sullo stato del mutuo...

Non voglio infierire, e nemmeno entro nel merito degli adempimenti "obbligatori" spettanti a notaio e Agenti Immobiliari

Dico però da comune cittadino, che quando ho comprato alloggio di cui ero venuto a conoscenza dell'esistenza del mutuo, ho preteso preliminarmente dal venditore la dichiarazione della banca sullo stato dei pagamenti delle rate, e solo quando ho accertato la regolarità dei pagamenti e l'ammontare del mutuo residuo ho concordato il preliminare con l'estinzione del mutuo e della relativa ipoteca da parte del venditore. Questa pretesa non richiede speciali conoscenze di analisi di bilancio; a tutti dovrebbe essere consigliata, compresi i compratori sprovveduti.

Quello che conta adesso è uscirne al meglio: vi auguro di trovare un accordo con la banca creditrice.