Possibile Cedolare secca per locazione a ditta?

[Danilo Tops]

Cerco di ricapitolare le varie domande che hai postato qui e altrove.

1) La pratica di fusione delle due u.i. è di solito fattibile, salvo impedimenti da piano regolatore. La deve impostare un professionista iscritto all'albo.
2) Che contratto nella situazione attuale?
2.1) In sostanza mi pare abbiamo capito che intendi affittare entrambi i sub: quindi o fai un contratto citando entrambi i sub, o fai due contratti separati specificando che non sarebbero stati stipulati indipendentemente e separatamente.
3) Poichè intendi fare un contratto uso foresteria, potresti tentare di applicare la cedolare secca (per la sola porzione A4), quindi necessario fare due contratti collegati.
4) per l'applicazione cedolare secca alla u.i.A4 vedi le due sentenze che ti citerò sotto (è un riferimento postato da pennylove); non tutte le agenzie seguono questo indirizzo, ma potresti tentare
5) Per la porzione A10, non è applicabile la cedolare, quindi registrazione normale con tassa registro e bolli.

6) Se non accettano la cedolare secca per la foresteria di A4, tanto varrebbe fare un unico contratto per i due immobili: (salvo tu abbia intenzione di fare ricorso....)
7) RLI: forse nella versione on-line non è possibile elencare più di un immobile: ma per la versione da scaricare non mi pare ci sia questo impedimento.
8) Da altra parte hai posto la questione se il contratto sia soggetto ad IVA: risponderei di no. devono essere soggetti IVA entrambi i contraenti. Tu se sei PF, pagherai tassa registro e IRPEF, o cedolare,

Qui trovi la discussione su cedolare se il conduttore è società, con citazione delle due sentenze (sono solo un precedente...)

Cedolare secca anche se il conduttore è una società | Pagina 2 | immobilio - Forum Immobiliare

Mi sfugge qlk: leggendo "L'AGENZIA INFORMA" (i doc informativi dell'AgE), credo di aver capito che, anche se l'immobile è ad uso abitativo, quando si affitta ad un'impresa (dunque soggetta ad IVA), non si puó applicare la cedolare. Chiedo conferma
Se così fosse, poichè sono obbligato ad usare il regime ordinario, a questo punto avrei registrato nel contratto anche l'A/10, ma non vorrei fare un autogol perchè magari possano fare qlk osservazione...
Cmq mi sono prenotato un appuntamento direttamente all'ufficio territoriale (inizialmente pensavo andasse troppo in là ne tempo ed invece è abbastanza vicino).
Per quanto riguarda la doppia sentenza di Reggio Emilia e Milano, l'avevo già letta: il punto è che l'AgE è rimasta sulla sua linea e a me non va di fare cause che non so neanche qnt mi costeranno.

Cmq grazie ancora x le risposte.
PS: che mi dici dell'opera d'arte dell'architetto? (La suddivisione dell'immobile)

 

[Bastimento]

Sulla suddivisione, fino a che il catasto aveva solo valenza fiscale, potevamo capire la coesistenza di due sub distinti ed uniti di fatto. Se oggi invece si vuole identificare la proprietà non avrebbe senso.
Quanto alla cedolare è vero. La posizione della Agenzia espressa sulla sua circolare, escluderebbe la applicazione se in conduttore non è persona fisica. Ma pare che ormai molti uffici si siano adeguati ad accettarla per queste foresterie. Tentar non nuoce. Chiedi e poi valuti ildafarsi

 

[Danilo Tops]

Sulla suddivisione, fino a che il catasto aveva solo valenza fiscale, potevamo capire la coesistenza di due sub distinti ed uniti di fatto. Se oggi invece si vuole identificare la proprietà non avrebbe senso.
Quanto alla cedolare è vero. La posizione della Agenzia espressa sulla sua circolare, escluderebbe la applicazione se in conduttore non è persona fisica. Ma pare che ormai molti uffici si siano adeguati ad accettarla per queste foresterie. Tentar non nuoce. Chiedi e poi valuti ildafarsi

Ma se l'ufficio me lo accetta, sono io al riparo da qualsiasi rivalsa o possono poi dalla "sede centrale" sanzionarmi?

 

[Bastimento]

Ma se l'ufficio me lo accetta, sono io al riparo da qualsiasi rivalsa o possono poi dalla "sede centrale" sanzionarmi?

.... secondo te?..... fin che non c'è una presa d'atto ufficiale, effettivamente non si è immuni da eventuali successivi accertamenti di merito.
Sul medesimo tema puoi leggere i commenti anche su questa discussione
Locazione immobile uso abitativo a società per casa vacanze | Pagina 2 | immobilio - Forum Immobiliare

 

[Danilo Tops]

.... secondo te?..... fin che non c'è una presa d'atto ufficiale, effettivamente non si è immuni da eventuali successivi accertamenti di merito.
Sul medesimo tema puoi leggere i commenti anche su questa discussione
Locazione immobile uso abitativo a società per casa vacanze | Pagina 2 | immobilio - Forum Immobiliare

È un rischio...inoltre ho quella parte ufficio che aggrava la situazione. Domani provo a chiamare il call center...tu, Bastimento, come ti comporteresti al mio posto? Come registreresti il contratto considerando la tassazione e la suddivisione dell'immobile?

 

[Bastimento]

Se l'ufficio accetta la registrazione in cedolare secca, farei due contratti: uno per la porzione A4 in C.S. e l'altro con registrazione normale per l'A10, spalmando accortamente il canone.

Il problema semmai è come considerare l'uso da dichiarare per la porzione A10.

Non credo comunque sorgano particolari contestazioni: l'importante è percepire il canone....

 

[Danilo Tops]

Se l'ufficio accetta la registrazione in cedolare secca, farei due contratti: uno per la porzione A4 in C.S. e l'altro con registrazione normale per l'A10, spalmando accortamente il canone.

Il problema semmai è come considerare l'uso da dichiarare per la porzione A10.

Non credo comunque sorgano particolari contestazioni: l'importante è percepire il canone....

È un'ottima e razionale soluzione. Anche se di ossevarzioni ne potrebbero fare...tipo "se è un ufficio, perchè ci dormono?"
Oppure il contratto per A/10 potrei giustificarlo nel contratto come ufficio appoggio della ditta....

 

[Luna_]

Io registrerei solo a quattro e basta. Nessuno può venire a controllare a casa tua. Almeno l 'ade non ha questo potere. Per una stanza poi...nemmeno a perdere il tempo

 

[Danilo Tops]

Io registrerei solo a quattro e basta. Nessuno può venire a controllare a casa tua. Almeno l 'ade non ha questo potere. Per una stanza poi...nemmeno a perdere il tempo

Io non ho ancora capito: per il catasto e dunque l'AgE, è come avessi 2 immobili, esatto?

 

[Danilo Tops]

Io registrerei solo a quattro e basta. Nessuno può venire a controllare a casa tua. Almeno l 'ade non ha questo potere. Per una stanza poi...nemmeno a perdere il tempo

Allora. Vi do info su quanto dettomi dal funzionario dell’ufficio territoriale.

Come dici tu Luna, devo registrare il contratto solo per la parte abitazione (A/4) ma non può applicarmi la cedolare secca: conosce le sentenze ma segue le linee generali dell’Agenzia.

Ho pensato di provare a registrare il contratto on line e mettere cedolare secca e quando poi mi arriverà l’accertamento ricorrere in commissione. Il costo del ricorso è un contributo unificato che parte da 38€ a salire in base all’ammontare della sanzione. Però non capisco cosa si intende quando si parla degli importi da corrispondere di 1/3, 2/3 ecc… durante e dopo la sentenza. Sapete spiegarmelo gentilmente? Posto il link

Agenzia delle Entrate - Documentazione - Il ricorso tributario

P.S. Sono anche andato da un architetto per uniformare la casa: era molto sicuro sulla fattibilità della cosa; a suo dire sin dal principio si poteva fare un cambio totale da ufficio a residenziale. Poi mi ha parlato della procedura: una comunicazione senza opere (SCIA o altro, poi vede) da inviare all’ufficio urbanistico e attendere i 30 giorni per il silenzio assenso e dopo procedere alla fusione. Alla mia domanda in caso di risposta negativa del comune mi ha detto che gli sembra molto improbabile che gli rispondano di no ed eventualmente lui si opporrà dicendo che già avendo accettato il primo cambio hanno creato un precedente. Non nego che tutto ciò mi ha fatto molto piacere (mi è parso molto molto preparato e esaustivo) ma allo stesso tempo non mi esalto, anzi parto dal presupposto che sarà negato e mal che vada ho buttato 200€ per un tentativo da farsi a prescindere.