Possibili cause mancata erogazione mutuo

[Lenù]

Buonasera,
ho individuato un immobile di interesse, venerdì andrò in banca per capire le condizioni del mutuo da prendere (parliamo di circa il 65% dell'importo.totale) e lunedì andrò a fare la mia proposta in agenzia.

A livello reddito/garanzie non penso di avere parere negativo dalla banca.

Però...l'agente ha già detto che il proprietario non accetta clausole sospensive legate al mutuo.

La mia domanda quindi è: quali sono i motivi per cui una banca potrebbe non concedere un mutuo? Se questi motivi non dipendono da me, devo comunque pagare la provvigione all'AI?
Quali controlli devo effettuare per essere sicura di non incappare in uno stop della banca?
Considerando la provvigione che mi chiedono (5%), ma che non intendo accordare, ritengo il venditore non abbia alcuna % a suo carico.

Vista l'impossibilità della clausola, ci sono documenti che posso "pretendere" per far controllare che sia tutto apposto prima di firmare la proposta? Chiedo perché l'agente non ha voluto nemmeno fornirmi il fax simile della proposta così da leggerlo con calma..

Certificato conformità urbanistica..è obbligatorio? L'agente dice di non averne mai sentito parlare..

Mi scuso in anticipo per le domande che a voi potranno sembrare banali e vi ringrazio per qualsiasi consiglio potrete darmi.

 

[plutarco]

Buonasera,
ho individuato un immobile di interesse, venerdì andrò in banca per capire le condizioni del mutuo da prendere (parliamo di circa il 65% dell'importo.totale) e lunedì andrò a fare la mia proposta in agenzia.

A livello reddito/garanzie non penso di avere parere negativo dalla banca.

Però...l'agente ha già detto che il proprietario non accetta clausole sospensive legate al mutuo.

La mia domanda quindi è: quali sono i motivi per cui una banca potrebbe non concedere un mutuo? Se questi motivi non dipendono da me, devo comunque pagare la provvigione all'AI?
Quali controlli devo effettuare per essere sicura di non incappare in uno stop della banca?
Considerando la provvigione che mi chiedono (5%), ma che non intendo accordare, ritengo il venditore non abbia alcuna % a suo carico.

Vista l'impossibilità della clausola, ci sono documenti che posso "pretendere" per far controllare che sia tutto apposto prima di firmare la proposta? Chiedo perché l'agente non ha voluto nemmeno fornirmi il fax simile della proposta così da leggerlo con calma..

Certificato conformità urbanistica..è obbligatorio? L'agente dice di non averne mai sentito parlare..

Mi scuso in anticipo per le domande che a voi potranno sembrare banali e vi ringrazio per qualsiasi consiglio potrete darmi.

Parola d'ordine: scappaaa!!!

 

[PyerSilvio]

Buonasera,
ho individuato un immobile di interesse, venerdì andrò in banca per capire le condizioni del mutuo da prendere (parliamo di circa il 65% dell'importo.totale) e lunedì andrò a fare la mia proposta in agenzia.

A livello reddito/garanzie non penso di avere parere negativo dalla banca.

Però...l'agente ha già detto che il proprietario non accetta clausole sospensive legate al mutuo.

La mia domanda quindi è: quali sono i motivi per cui una banca potrebbe non concedere un mutuo? Se questi motivi non dipendono da me, devo comunque pagare la provvigione all'AI?
Quali controlli devo effettuare per essere sicura di non incappare in uno stop della banca?
Considerando la provvigione che mi chiedono (5%), ma che non intendo accordare, ritengo il venditore non abbia alcuna % a suo carico.

Vista l'impossibilità della clausola, ci sono documenti che posso "pretendere" per far controllare che sia tutto apposto prima di firmare la proposta? Chiedo perché l'agente non ha voluto nemmeno fornirmi il fax simile della proposta così da leggerlo con calma..

Certificato conformità urbanistica..è obbligatorio? L'agente dice di non averne mai sentito parlare..

Mi scuso in anticipo per le domande che a voi potranno sembrare banali e vi ringrazio per qualsiasi consiglio potrete darmi.

Ciao Lenu',

Nella dinamica della compravendita, il venditore ha in mano la documentazione, che certifica che la casa e' conforme.

Mentre l'acquirente ha in mano i soldi.

Quindi, tutto quello che riguarda la provvista, spetta all'acquirente.

Tutto quello che riguarda la casa e' imputabile al venditore.

Se ci fossero difformita' da sanare o da riconformare, le spese necessarie saranno da defalcare dal saldo prezzo.
Esattamente come avviene nel caso in cui vi fosse un mutuo residuo da estinguere.

Detto questo, sulla scorta di quanto hai narrato, l'operazione che stai ponendo in essere, e' di sicuro tecnicamente possibile.

Tuttavia, a meno che non sia un prezzo vantaggioso tale da non perdere tempo, fossi in te aspetterei ad avanzare la proposta.
Mostrando di avere un ripensamento.

Lasciando che l'entusiasmo del mediatore e del venditore si raffreddino un pochino.

La circostanza, che il mediatore non ti abbia dato il modulo che hai richiesto, non e' molto simpatica.
Non che ci sia scritto chissache'.
Pressapoco i moduli in uso alle agenzie sono tutti uguali.
Proprio per questo, se ti consegnava una copia, non e' che ti avrebbe rivelato questo gran mistero della fede.

Farlo friggere qualche settimana, lasciandolo nel dubbio di aver perso per errore una vendita gia' fatta, gli fara' perdere prudenza e un po' di spavalderia.

Probabilmente, come pure tu hai gia' intuito, l'entita' della provvigione copre pure i costi di agenzia di parte venditrice.
Segnale, che presume vi siano dei margini ristretti di trattabilita' prezzo.

Ma se sto' mediatore, vuole portare a casa le sue mediazioni, gli occorrera' darsi da fare ed incidere sulle decisioni del venditore, facendogli accettare la tua proposta.

Che farai il ribasso.
Per "accendere" la trattativa, cercando di levarti da davanti il mediatore, facendo uscire allo scoperto il proprietario.

Meglio fare la proposta in tre passaggi.

Minimo acconto alla proposta.

Un altro acconto ad integrazione nella sede del contratto preliminare.
ll resto al rogito due mesi dopo.

Come a dire, che se volevano vedere la tua efficacia di acquisto, eccoli serviti.

Se le tue condizioni non verranno accettate chiederai un incontro col venditore in ufficio dal mediatore.
Per smussare le condizioni alla ricerca di un'intesa.

Se vogliono piu' tempo, piu' soldi, se davvero non vogliono sospensive, oppure se decidono di concedertela.
Perche' forse sarebbe meglio aspettarti per non perderti come cliente.

Trovata l'intesa rifarai la proposta senza dimenticarti di pretendere lo sconto dal mediatore.

 

[PyerSilvio]

Parola d'ordine: scappaaa!!!

Signor Plutarco una risposta simile c'è la si aspettava dal LinO..
Non da lei.

 

[Utente Cancellato 72152]

La mia domanda quindi è: quali sono i motivi per cui una banca potrebbe non concedere un mutuo? Se questi motivi non dipendono da me, devo comunque pagare la provvigione all'AI?

Visto che il venditore NON ACCETTA una sospensiva legata al mutuo, dovrai per forza di cose fare una proposta scritta a tuo rischio e pericolo, ben sapendo di dover chiedere il mutuo, e SENZA METTERE LA SOSPENSIVA LEGATA AL MUTUO.
Le uniche sospensive che puoi mettere sono legate alla regolarità urbanistica e catastale che ti riservi di verificare in qualsiasi momento della trattativa.
Stante così la regolamentazione della proposta, qualora tu faccia una proposta, NON LEGATA AL MUTUO, la provvigione è dovuta all'Agente Immobiliare, anche se non ottieni il mutuo.

 

[Utente Cancellato 72152]

Considerando la provvigione che mi chiedono (5%), ma che non intendo accordare, ritengo il venditore non abbia alcuna % a suo carico.

Se il 5% di provvigione (+ IVA 22%) non ti va bene, di che cosa stiamo parlando?
Secondariamente, che t'importa di quale provvigione debba pagare il venditore?
Saranno pure affari suoi, tu sei il compratore, guarda nel tuo orticello, che già lo vedo abbastanza problematico.

 

[Utente Cancellato 72152]

Certificato conformità urbanistica..è obbligatorio? L'agente dice di non averne mai sentito parlare..

FONTE: RELAZIONE TECNICA DI COMPRAVENDITA Conformità urbanistico catastale integrata

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.
Attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti, se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita, l'importante è segnalarli nella relazione.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera,
ho individuato un immobile di interesse, venerdì andrò in banca per capire le condizioni del mutuo da prendere (parliamo di circa il 65% dell'importo.totale) e lunedì andrò a fare la mia proposta in agenzia.

A livello reddito/garanzie non penso di avere parere negativo dalla banca.

Però...l'agente ha già detto che il proprietario non accetta clausole sospensive legate al mutuo.

La mia domanda quindi è: quali sono i motivi per cui una banca potrebbe non concedere un mutuo? Se questi motivi non dipendono da me, devo comunque pagare la provvigione all'AI?
Quali controlli devo effettuare per essere sicura di non incappare in uno stop della banca?
Considerando la provvigione che mi chiedono (5%), ma che non intendo accordare, ritengo il venditore non abbia alcuna % a suo carico.

Vista l'impossibilità della clausola, ci sono documenti che posso "pretendere" per far controllare che sia tutto apposto prima di firmare la proposta? Chiedo perché l'agente non ha voluto nemmeno fornirmi il fax simile della proposta così da leggerlo con calma..

Certificato conformità urbanistica..è obbligatorio? L'agente dice di non averne mai sentito parlare..

Mi scuso in anticipo per le domande che a voi potranno sembrare banali e vi ringrazio per qualsiasi consiglio potrete darmi.

Possibile che sia un agente inesperto e quindi non in grado di gestire la cosa, fai così: vai in banca e fatti dare l'ok per i redditi relativamente alla cifra che chiederesti, poi fai la proposta d'acquisto non vincolata al mutuo, ma verifica che sia scritto chiaramente che è responsabilità della proprietà la conformità edilizia (non c'è certificato), a quel punto non sei privo di rischi, perchè la perizia potrebbe essere bassa e quindi potrebbero erogarti meno del previsto, sta a te capire la cosa in base alla percentuale di mutuo che chiedi (se fosse oltre l'80% non fare nulla senza clausole relative all'ottenimento del mutuo). In alternativa scegli un altro immobile. In bocca al lupo.

 

[Lenù]

Se il 5% di provvigione (+ IVA 22%) non ti va bene, di che cosa stiamo parlando?
Secondariamente, che t'importa di quale provvigione debba pagare il venditore?
Saranno pure affari suoi, tu sei il compratore, guarda nel tuo orticello, che già lo vedo abbastanza problematico.

L'AI giustifica la % in questo modo: "il venditore ha incaricato un amico (AI 1) che ha dato l'incarico a noi (AI 2). Gli acquirenti parlano con noi, che parliamo con AI 1 che parla con il cliente ("che al mercato mio padre comprò"). Quindi, dobbiamo dividere la provvigione, di qui il 5."

Io sono stata chiara che il 5 non intendo pagarlo, soprattutto viste le motivazioni e lui mi ha detto che di questo ne parleremo lunedì. E' evidente che se il 5 dovesse rimanere tale, la proposta non la farò.

 

[Utente Cancellato 72152]

(se fosse oltre l'80% non fare nulla senza clausole relative all'ottenimento del mutuo)

Forse dovremmo ricordargli anche che sul prezzo c'è l'IVA (4% oppure 10% se compra da costruttore rispettivamente per prima casa o per seconda casa) o l'imposta di registro (se compra da privato, 2% sul valore dichiarato in atto con un minimo di 1.000 Euro). Poi sulla provvigione dell'agenzia c'è da applicare l'IVA al 22%.
Infine il notaio vuole essere pagato.
Di solito viene chiesta, in fase di acquisto, una quota che confluirà nel fondo cassa condominiale.