Preliminare di acquisto casa con abusi edilizi

[Acquirentiavventuros]

facendo seguito alla discussione aperta ieri ed alla luce di tutte le osservazioni e dei consigli di chi gentilmente ha dedicato qualche minuto a me... formulo questa nuova domanda...
premetto che la casa ci piace molto, offriremmo una proposta abbastanza bassa rispetto alla richiesta (sfruttando la fretta che i venditori hanno) e vorremmo ingolosirli e convincerli ponendo un termine entro cui rogitare non molto esagerato....
detto ciò, leggevo che teoricamente tra l'accettazione della proposta ed il preliminare trascorrono 30-45 giorni...
bene, ma nel caso in cui i venditori debbano eseguire dei lavori di ripristino per eliminare gli abusi edilizi presenti, come si gestisce la situazione?
mi spiego meglio... se la banca mi da l'ok di una pre delibera del mutuo e dunque faccio la proposta VINCOLATA AL BUON ESITO DELLA PERIZIA congrua e favorevole (non accettano vincoli al mutuo), da svolgersi al termine dei lavori di ripristino e i venditori accettano, come faccio a fissare un termine alla proposta, se questo dipende da loro?
considerato che in sede di preliminare la caparra potrebbe essere incassata dai venditori, secondo voi i lavori dovrebbero iniziare dopo il preliminare? pare che abbiano necessità di liquidità per fare questi lavori....quindi dubito inizino subito dopo l'accettazione della proposta

 

[francesca63]

leggevo che teoricamente tra l'accettazione della proposta ed il preliminare trascorrono 30-45 giorni...

Non c'è una regola, ci si accorda come si vuole.

pare che abbiano necessità di liquidità per fare questi lavori....quindi dubito inizino subito dopo l'accettazione della proposta

Se è così, non potrai comprare.
Loro non cominciano i lavori finché non hanno i soldi di caparra in mano.
Tu non versi caparra in mano loro finché non passa la perizia, a lavori conclusi.
Si capisce che è un gatto che si morde la coda...

 

[Acquirentiavventuros]

Non c'è una regola, ci si accorda come si vuole.

Se è così, non potrai comprare.
Loro non cominciano i lavori finché non hanno i soldi di caparra in mano.
Tu non versi caparra in mano loro finché non passa la perizia, a lavori conclusi.
Si capisce che è un gatto che si morde la coda...

Infatti io mi chiedo se è possibile anzi se è responsabile depositare la caparra in sede di preliminare e inserire la condizione sospensiva per cui se non passa la perizia, il rogito non si fa.
Nel senso che, la caparra si potrebbe anche depositare senza procedere con incasso, oppure al preliminare la caparra va incassata?

 

[francesca63]

Nel senso che, la caparra si potrebbe anche depositare senza procedere con incasso, oppure al preliminare la caparra va incassata?

Se anche nel preliminare lasci la sospensiva per la perizia, anche il secondo assegno resta in deposito all’agente, e loro non hanno i soldi per ripristinare.
Se togli la sospensiva l’assegno lo devi consegnare a loro e diventa caparra, ma tu rischi .
Una soluzione tranquilla è impossibile

 

[Acquirentiavventuros]

Se anche nel preliminare lasci la sospensiva per la perizia, anche il secondo assegno resta in deposito all’agente, e loro non hanno i soldi per ripristinare.
Se togli la sospensiva l’assegno lo devi consegnare a loro e diventa caparra, ma tu rischi .
Una soluzione tranquilla è impossibile

A meno che loro non cedano a fare i lavori prima di avere i miei soldi in mano…
Per questo vorrei ingolosirli come dicevo cercando di dare un termine abbastanza ravvicinato … inizialmente parlavamo di 1 anno ma poi mi sono informata su una serie di cose e conviene iniziare a fare tutto subito appena accettano la proposta

 

[francesca63]

A meno che loro non cedano a fare i lavori prima di avere i miei soldi in mano…

Beh, certo.
Ma se non possono, o non vogliono…

 

[PyerSilvio]

Beh, certo.
Ma se non possono, o non vogliono…

Più probabile che non vogliano ed è una posizione corretta da mantenere da parte del venditore.

Ripristinare o sanare prima, non dà le certezze all'acquirente, di ottenere il mutuo che gli occorre.

Reperire la provvista per acquistare è onere dell'acquirente.
Che è quello a cui dovrebbe badare.
Piuttosto che pensare a ciò che è imputabile al venditore.

Se la casa è in vendita da cinque anni, probabilmente i venditori, hanno meno premura di quanto l'acquirente viene qui a sostenere.
Diversamente, nell'arco di tutto questo tempo, pure versando in stato di necessità, avrebbero (S)venduto sicuramente prima.

Pure i valzer e i balletti, tra delibere e predelibere da fare effettuare prima o dopo il ripristino/risanamento dei luoghi o peggio ancora, le perizie condizionate solo dopo il ripristino di cui si è argomentato "di la'", non hanno alcun senso.

Se vendi un fabbricato da ripristinare che fai...? Lo scassi tutto perché l'acquirente deve far fare la perizia e chiedere il suo mutuo?

Se vendi un laboratorio, con possibilità di cambio destinazione d'uso..?
Fai prima le pratiche e le opere perché se no l'acquirente non lo finanziano?

Se vendi un caseggiato, composto da più unità, lasciato volutamente declassato, che fai..?
Lo fondi e lo riclassifichi prima perché all'acquirente non gli danno il mutuo prima casa..?

Se vendi un terreno edificabile..?
Ci fai prima le case sopra, perché cosi' la banca dell'acquirente è più garantita..?

Non esiste.

Nel quadro di una compravendita, pensare con la testa del venditore e preoccuparsi di ciò che spetta ed è imputabile a lui, è uno degli errori più marchiani che si possono commettere.

Posto in essere da addetti ai lavori, appoggiando le teorie di un un'acquirente "fuori posto", diventa pure di cattivo esempio.

Se un muro è fuori piombo, andrebbe raddrizzato, invece di perseverare a curvarlo.

Una soluzione tranquilla è impossibile

La questione è tutta di soldi.

Se il problema, come è evidente, e' la perizia e la condizione sospensiva legata al mutuo;

Anziché fare valzer e balletti tra sospensive improbabili meglio fare avvenire prima la condizione.
Quindi procedere con la perizia.

Se la perizia è congrua o, per meglio dire, se l'acquirente risulta sufficientemente capiente, allora si procederà con tutte le prassi rituali che occorrono.
Comprese quelle di allineamento urbanistico catastali.

 

[francesca63]

Se il problema, come è evidente, e' la perizia e la condizione sospensiva legata al mutuo;

Anziché fare valzer e balletti tra sospensive improbabili meglio fare avvenire prima la condizione.
Quindi procedere con la perizia.

Se la perizia è congrua o, per meglio dire, se l'acquirente risulta sufficientemente capiente, allora si procederà con tutte le prassi rituali che occorrono.
Comprese quelle di allineamento urbanistico catastali.

La perizia così com’è la casa non passerà mai: hanno inglobato il box nella casa, e costruito una parte abusiva…

Io penso che non loro non possano comprare, e i comunque per i venditori trovare un acquirente senza mutuo che si fa andare bene tutti gli abusi sarà difficilissimo ( come è dimostrato dai 5 anni senza averne trovato uno).

 

[PyerSilvio]

La perizia così com’è la casa non passerà mai: hanno inglobato il box nella casa, e costruito una parte abusiva…

Io penso che non loro non possano comprare, e i comunque per i venditori trovare un acquirente senza mutuo che si fa andare bene tutti gli abusi sarà difficilissimo ( come è dimostrato dai 5 anni senza averne trovato uno).

Se fosse fondato quanto sostieni pure per i fabbricati classificati F non passerebbero le perizie.
Oppure per quei fabbricati fermi e disabitati dal 1920 non potrebbero essere finanziati e ne periziati.
Nulla di più falso.

Cinque anni senza vendere non dimostrano nulla.

Magari, molto semplicemente, non versano in stato di necessità come sostiene l'acquirente.

Infatti di la':

"Loro sono consapevoli degli abusi e dei lavori da fare per mettere a posto tutto

Ero presente al sopralluogo del geometra e pare che tutto si possa ripristinare"

 

[francesca63]

Se fosse fondato quanto sostieni

Sostengo che non potranno comprare, se mettono sospensive.
E i venditori non le vogliono.
Punto.
P.S.
Non capisco perché invece di scrivere come la pensi, prendi sempre spunto da quello che scrivo io, per dimostrare che sono in torto ( cosa possibile, ovviamente; ognuno esprime il proprio pensiero).
È un nuovo sport ?
Buon Natale