Preliminare di preliminare, proposta, trascrizione preliminare

[masty]

Salve a tutti,

sto per fare un'offerta per un immobile. Vorrei capire meglio come procedere, non prendendo tutto per oro colato quello che dice l'agente immobiliare.

Leggendo il forum ho letto che vi sono sentenze della cassazione secondo le quali la proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare (compromesso) e al rogito, si deve considerare nulla: Da quel che ho capito la stessa proposta accettata costituirebbe il preliminare. (correggetemi se sbaglio)

Nel mio caso, dal momento che trascorrerebbero diversi mesi tra compromesso e rogito, vorrei anche effettuare la trascrizione da un notaio.
In questo caso come si deve procedere? Si fa la proposta poi una volta accettata si deve andare da un notaio per la trascrizione (quindi la proposta diventerebbe preliminare)? Quanti agenti immobiliari sono informati correttamente sulla prassi da seguire?
Grazie a tutti quelli che mi chiariranno le idee!!

 

[ccc1956]

la prima parte che hai detto e' giusta.
una proposta accettata dal venditore e portata a conoscenza del proponente che rimanda ad un preliminare e' carta straccia, nulla.
E' gia' un preliminare una proposta che rimanda al rogito. e' valida.
Appena compili la proposta-preliminare contatta un tuo notaio o la sua segretaria e spiega che vuoi la trascrizione.
poi aspetta l'accettazione del venditore e subito dopo vai dal tuo notaio per la trascrizione.
diciamo che questo forum esiste per far capire ai clienti queste procedure. di agenti informati, ce ne sono tanti, di agenti disinformati ancor di piu'.

 

[andrea boschini]

Quando le parti si avvalgono di un'agenzia immobiliare, di solito la stipula del contratto preliminare è preceduta dalla sottoscrizione di una proposta di acquisto. Dobbiamo tenere presente che la proposta vincola solo l'acquirente che l'ha firmata, e potrà essere accettata o meno dal venditore. Il venditore, dunque, rimane libero di fare ciò che vuole fino a che non ha accettato la proposta. Ciò significa che la proposta non può mai essere considerata una sorta di prenotazione da firmare velocemente per fermare l'affare. Al contrario, la firma della proposta va sempre valutata con attenzione. Infatti, se il venditore accetta la proposta, questa si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente. Contrariamente a quello che pensa di solito chi si avvicina per la prima volta all'acquisto della casa, la proposta non deve essere presa alla leggera, perché la sua firma può già vincolare definitivamente l'acquirente. E' dunque opportuno prestare particolare attenzione alle clausole inserite nella proposta. Vale tutto quello che abbiamo appena detto per il compromesso, e in particolare il consiglio di chiedere subito l'assistenza del notaio di fiducia. Con la firma della proposta, infatti, ci impegniamo per il contratto definitivo, e in particolare per le modalità di pagamento, senza possibilità di ulteriori trattative o ripensamenti.

"Fonte Notaio Tonalini"

 

[gcaval]

Al contrario, la firma della proposta va sempre valutata con attenzione. Infatti, se il venditore accetta la proposta, questa si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente. Contrariamente a quello che pensa di solito chi si avvicina per la prima volta all'acquisto della casa, la proposta non deve essere presa alla leggera, perché la sua firma può già vincolare definitivamente l'acquirente. E' dunque opportuno prestare particolare attenzione alle clausole inserite nella proposta.

Sono assolutamente d'accordo. Sarebbe molto bello che tutti gli AI dicessero sempre queste cose ai propri clienti. Capita a volte che si omettano queste importantissime informazioni e anzi - mi è capitato personalmente - che l'AI dica di firmare la proposta per "prenotare" l'immobile e bloccare l'affare, "...che tanto dopo si perfezionano tutto con il preliminare".

Fermo restando che, volendo fare la trascrizione, ti conviene sentire da subito il tuo notaio di fiducia, ti anticipo che è assolutamente possibile avanzare la proposta e poi successivamente effettuare la trascrizione. Per tranquillità inserisci nella proposta che, una volta accettata, potrà essere ripetuta in forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico ai fini della trascrizione.

 

[masty]

... e subito dopo vai dal tuo notaio per la trascrizione.

Per la trascrizione dal notaio devono essere presenti sia la parte venditrice che quella acquirente?
Potrebbe essere possibile che la proposta venga accettata con tanto di firma del venditore e che poi nei giorni che inevitabilmente trascorrerebbero dalla firma alla trascrizione il venditore ci ripensi?

 

[gcaval]

Per la trascrizione dal notaio devono essere presenti sia la parte venditrice che quella acquirente?

Si

Potrebbe essere possibile che la proposta venga accettata con tanto di firma del venditore e che poi nei giorni che inevitabilmente trascorrerebbero dalla firma alla trascrizione il venditore ci ripensi?

Tutto può succedere nella vita. Dopo la firma, però, tu hai diritto all'esecuzione in forma specifica art 2932 c.c., ossia, essendoci un obbligo a concludere un contratto, puoi chiedere al giudice che faccia rispettare l'impegno preso, per ci sarà una sentenza che produrrà gli stessi effetti del contratto non concluso. Altrimenti puoi chiedere il doppio della caparra e gli eventuali danni. Certamente i tempi non saranno rapidissimi, ma hai il diritto dalla tua parte.

 

[andrea boschini]

Originariamente Scritto da masty
Per la trascrizione dal notaio devono essere presenti sia la parte venditrice che quella acquirente?
Si

Mi spiace correggerti...NO non e' indispensabile...
In cosa consiste la trascrizione del preliminare
La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato ilcontratto preliminare entro 30 giorni dalla stipuladel contratto medesimo.
Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

Quindi puoi decidere in un secondo momento e in maniera unilaterale.

 

[ccc1956]

Mi spiace correggerti...NO non e' indispensabile...
In cosa consiste la trascrizione del preliminare
La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipuladel contratto medesimo.
Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

Quindi puoi decidere in un secondo momento e in maniera unilaterale.

quindi tu stai dicendo che dopo l'accettazione del venditore , io compratore devo andare subito dal notaio al piu' presto e farmi autentificare la proposta che e' diventata preliminare anche senza che il venditore sia obbligato a venire con me???
inoltre e' meglio specificare subito nella proposta-preliminare che si vuole fare una trascrizione sul preliminare.
ho capito bene????
scusa i passaggi ma vorrei capire bene.
grazie

 

[andrea boschini]

si...tu hai 30 giorni dalla data per la trascrizione ( che fara' il notaio...oneri e spese a carico tuo )

 

[leonard]

contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta
dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto
il preliminare per la compravendita di immobili deve
essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.
Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare,
il contratto dovrà risultare necessariamente da atto
pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata
con sottoscrizione autenticata giudizialmente (5).