Prendere il mercato per le corna. Una campagna pubblicitaria istituzionale per convincere i propriet

[Graf]

ma allora il "villozzo" esiste sul serio...ho visto il sito...
alla Caffarella costerebbe il quadruplo.....
beati i Pietro Aretini

 

[gmp]

a me pare che tutti sparano cifre in ogni angolo del paese, ma poi chi vede soldi VERI sono in pochi...

 

[Carlo Garbuio]

non è un "vortice negativo", è legge di mercato ahimè.
come ho scritto precedentemente finchè si comprerà un immobile pretendendo meno garanzie che un forno a microonde la cosa non cambierà.
Chi è in grado di valutare la qualità di un edificio? E poi ancora chi effettivamente è interessato a valutarla?
C'è ancora molto pressapochismo negli acquirenti come negli operatori del settore.
Per quello che vedo io un immobile è valutato nell'ordine per:
1 posizione (città quartiere e piano)
2 metratura (mq e accessori come terrazzi ecc.)
3 finiture

non si valuta il progetto architettonico (che è materia di mio interesse ovviamente), la qualità costruttiva, i costi di gestione nel tempo.

per queste ultime cose non c'è in linea di massima preparazione nella clientela. in un sistema tale la qualità non è premiante e anzi a volte comporta per l'operatore immobiliare un minore guadagno (ad una spesa maggiore non corrisponde un ricavo maggiore).

il tutto fatte salve le doverose eccezioni.

Sono d'accordo con te.
Vortice negativo lo rifersco alla mentalità, alla cultura è chiaro che tutto dipende dal mercato, ci mancherebbe. Credo però che i professionisti del settore immobiliare abbiano la responsabilità di saper leggere il mercato, di trasmettere valori positivi ed insegnare cosa e come valutare in un immobile, altrimenti siamo in balia degli eventi, non ci impegniamo per migliorare e si dice quello che conviene per beneficiarne nell'immediato!
Come si può poi pretendere che il cliente non valuti solo il prezzo se quello è l'unico parametro di riferimento che si trasmette?
ciao

 

[Bagudi]

E' proprio questo il rischio di questo modo di pensare:

[/I]  [CENTER][I] x vendere i prezzi devono calare del 15-20% ?
=
calano i prezzi delle case
=
mi attendo un calo dei costi delle prestazioni professionali (mediazioni)
=
sentite queste voci finchè non si cala non compro
=
............
[/I] [/CENTER]
[I]e si innesca, secondo me, un vortice negativo di pensiero.

Secondo me, il vortice negativo si innesca da entrambe le parti per i seguenti motivi:

- per i venditori, perchè "ogni scarrafone è bello a' mamma soia"... e perchè "il mio vicino ha venduto a tot ed era un appartamento più piccolo e mooooooolto più brutto del mio !" Perchè dovrei svendere ??

- per gli acquirenti, perchè " ho letto che i prezzi sono diminuiti del 30% (40 ecc.) quindi perchè dovrei comprare a questo prezzo ?" e "quindi gli offro € 100.000 di meno" oppure "aspetto e vedrai che abbassano, eh, se abbassano !!!!)

Le due visioni si contrappongono e come risultato NON SI VENDE NIENTE !!!


Perchè non dire che in quella zona ... per questi motivi ... per questi immobili con queste caratteristiche costruttive ...il prezzo massimo è di 12345€/mq?
Perchè non promuovere l'idea del giusto compenso per chi lavora bene ? Costruttore, AI o resto del mondo? ... costruttori/AI/ che lavorano bene meritano un giusto compenso?
La fatica è la stessa, perchè non farlo?



E' impossibile dare un valore di zona a mq, perchè le valutazioni possono cambiare nella stessa zona, nella stessa strada, nello stesso palazzo, allo stesso piano, per diverse caratteristiche intrinseche...

Anche nelle nuove costruzioni, spesso il costo/mq è diverso in forza :
1) dell'incidenza del costo dell'area
2) per le caratteristiche costruttive che comunque possono essere diverse

Tra l'altro, dove andrebbe a finire il libero mercato ????

L'idea del giusto compenso va bene vista dalla nostra parte, che sappiamo bene il lavoro che c'è dietro, ma visto dalla parte dell'acquirente è sempre troppo anche l'1%....

Silvana

 

[fiaip bergamo]

una precisazione: non abbiamo detto che i prezzi "devono" scendere, ma che sono già scesi, quindi i proprietari, se vogliono davvero vendere, devono abbassare le richieste x adeguarsi al nuovo mercato, qui ed ora. non siamo noi a determinare l'andamento del mercato, ma sicuramente siamo i professionisti meglio in grado di monitorarlo, per consigliare i clienti di conseguenza.

"Risulta quindi inevitabile - conclude Olivati - una nuova politica di pricing che tenga conto di un calo medio del 15-20% dei valori immobiliari dal 2007 ad oggi. Solo attraverso un ridimensionamento dei prezzi richiesti, approfittando della vivacità della domanda evidenziata in premessa si potrà far ripartire le compravendite e rimettere in moto il volano dell'economia immobiliare bergamasca, a partire dallo smaltimento delle ingenti cubature invendute".

 

[Carlo Garbuio]

[/I]E' impossibile dare un valore di zona a mq, perchè le valutazioni possono cambiare nella stessa zona, nella stessa strada, nello stesso palazzo, allo stesso piano, per diverse caratteristiche intrinseche...
...
L'idea del giusto compenso va bene vista dalla nostra parte, che sappiamo bene il lavoro che c'è dietro, ma visto dalla parte dell'acquirente è sempre troppo anche l'1%....

Silvana[/QUOTE]
Mi fa molto piacere :ok:rilevare questi ragionamenti che condivido in pieno :accordo:
Facciamo il passo successivo?
E cioè cominciamo (o continuiamo, dipende dai casi) a promuovere questi modi di pensare da parte dei professionisti ...
La professionalità paga e fa la differenza, non credere ...
Mai pensato inoltre a fare qualche corso sugli IVS? (Tanto per non smentirmi:hi:)
Da quanto affermi non dovresti proprio aver alcun problema a condividere questa nuova metodologia valutativa:clap:
Ciao

 

[Oris]

Allora, a mio aprere ci son dei distinguo da fare:

1) I prezzi sono sempre CALATI, per oggetti ch enon venivano venduti, pù stavano in pubblicità più subivano cali fino al minimo, definito dalla loro vendit ao RITIRO dal mercato, infatti, una pratica tipica dell'ai è il "ribasso" inteso come aggionramento del prezzo per quegli immobili ch esda tempo sono sul mercato e che il mercato non recepisce (se poi il prezzo sia stato suggerito dall'Ai o dal proprietario è un altro problema ch eva analizzato a parte).

2) L'AI noncalmiera un bel nulla non deve e non può farlo, senza diventare altro. L'Ai dovrebbe portare dati per dare ai proprietari indici di come il mercato sta andando per potergli dare glio strumenti per capire le dinamiche e i perchè del prezzo di stima che propone, poi è TUTTA volontà del venditore: la casa è sua e la mette sul emrcato al prezzo ch evuole.

L'Ai dovrebbe, semmai, avere la possibilità di avere il mercato in mano, inteso come domanda/offerta, in modo da poter dare alle due "correnti" la possibilità di conoscersi a vicenda, in termini di "tendenze".

Se io ho la possibilità di avere in portafoglio quasi tutte le case sul mercato, la questione PREZZO si autoregolamenta.

COme?

Passiamo agli esempi:

Io ho solo 5 casine da vendere:

Chiaro che dovrò fare una operazione di acquisizione al ribasso.

Ma di contro devo scontrarmi con moltissime altre realtà concorrenziali (nell'acquisizione) specie nella stima del prezzo, perchè tra altre agenzie che vogliono l'incarico in esclusiva (arrivando a fare stime al rialzo tanto per blocare l'immobile per un po, tenendolo fuori dal mercato, per poi intervenire con operazioni di ribasso selvaggio e promesse di acquisto sempre a scadenza incarico)...

Poi mi trovo in mezzo a stime di tecnici , che spesso non stanno ne in cielo ne in terra arrivando a far costare le case anche più del nuovo, in proporzione.

Questo si traduce in difficoltà a avere incarichi, riducendo la possibilità di scelta all'acquirente, da servizio divento quasi un "filtro" da qui passare, per la mancanza discelta e per il fatto che l'acquirente si sente di dover esser FORZATO a passare da te (perchè UNA casa di quelle che gli interessa c'hai, non altre che gli permettono di scegliere o confrontare) e finisce per pensare: "le agenzie alvorano solo per i venditori".

Come risolvere senza mendicare?

Semplice, prendendo tutto il mercato in mano, condividendo a livello locale.

Questo determina che l'acquirente possa, in una agenzia, non solo vedersi propinare SOLO un immobile a prezzi da "incarico" ma possa avere scelta visionando gran parte del mercato dell'offerta.

IN questa varietà discelte potrà farsi una idea di come varia il prezzo tra immobili simili, e capire quanod una casa è o meno "a prezzo". Inoltre il vedere scelta, determina una sensazione di appagamento, perchè QUELLA cercano gli acquirenti!

Allora non sentirete più dire "cavolo, a me mi tocca cercare le case (su internet/riviste) chiamarvi, mi protate a vederla e volete migliaia di euro", perchè dovrebbero dire "cavolo, sono venuto da voi, mi avete fatto vedere moltissime case, abbiamo visitate quelle che non abbiamo scartato in fase di consulenza, mi avete richiamato diverse volte per propormene altre e ora, dopo tutto questo, volete anche i soldi?" risposta naturale : "Sì".

Il mercato si autoregolamenta se le agenzie fanno il loro lavoro, con trasparenza, dando agli acquirenti gli strumenti che chiedono: i mezzi per poter scegliere con consapevolezza.

 

[Carlo Garbuio]

una precisazione: non abbiamo detto che i prezzi "devono" scendere, ma che sono già scesi, quindi i proprietari, se vogliono davvero vendere, devono abbassare le richieste x adeguarsi al nuovo mercato, qui ed ora. non siamo noi a determinare l'andamento del mercato, ma sicuramente siamo i professionisti meglio in grado di monitorarlo, per consigliare i clienti di conseguenza.

"Risulta quindi inevitabile - conclude Olivati - una nuova politica di pricing che tenga conto di un calo medio del 15-20% dei valori immobiliari dal 2007 ad oggi. Solo attraverso un ridimensionamento dei prezzi richiesti, approfittando della vivacità della domanda evidenziata in premessa si potrà far ripartire le compravendite e rimettere in moto il volano dell'economia immobiliare bergamasca, a partire dallo smaltimento delle ingenti cubature invendute".

Il problema non sta nel ritenere se la diminuzione c'è già stata o ci sarà, il problema è nel metodo con cui viene effettuata. Ricomprendere tutto in un generico indice €/mq (fonte, metodologia di calcolo, formazione dei rilevatori .....) può risultare riduttivo e controproducente non potendo tener conto delle singole e peculiari caratteristiche del singolo immobile. Anche FIAIP ha partecipato alla stesura del Codice delle Valutazioni Immobiliari approvando questa metodologia ... ai singoli professionisti l'impegno di applicarla.
Il mio intervento è volto affinchè tutti noi miglioriamo la nostra comunicazione in maniera da far comprendere meglio al cliente finale il valore dell'immobile che acquista ed il valore della nostra professionalità

Aggiunto dopo 6 minuti :

Poi mi trovo in mezzo a stime di tecnici , che spesso non stanno ne in cielo ne in terra arrivando a far costare le case anche più del nuovo, in proporzione.

Questo si traduce in difficoltà a avere incarichi, riducendo la possibilità di scelta all'acquirente, da servizio divento quasi un "filtro" da qui passare, per la mancanza discelta e per il fatto che l'acquirente si sente di dover esser FORZATO a passare da te (perchè UNA casa di quelle che gli interessa c'hai, non altre che gli permettono di scegliere o confrontare) e finisce per pensare: "le agenzie alvorano solo per i venditori".

Come risolvere senza mendicare?

mai provato con un corso sugli IVS?
Sta prendendo piede, non rischiate di dovervi trovare a rincorrere ...

 

[fiaip bergamo]

si parla di medie di mercato, è un comunicato stampa. la statistica funziona così. poi tutto il resto va bene, ma i dati sono importanti. altrimenti non avrebbero senso nemmeno gli osservatori, che poi certo devono essere interpretati dal perito estimatore che resta insostituibile.

 

[Oris]

Il problema non sta nel ritenere se la diminuzione c'è già stata o ci sarà, il problema è nel metodo con cui viene effettuata. Ricomprendere tutto in un generico indice €/mq (fonte, metodologia di calcolo, formazione dei rilevatori .....) può risultare riduttivo e controproducente non potendo tener conto delle singole e peculiari caratteristiche del singolo immobile. Anche FIAIP ha partecipato alla stesura del Codice delle Valutazioni Immobiliari approvando questa metodologia ... ai singoli professionisti l'impegno di applicarla.
Il mio intervento è volto affinchè tutti noi miglioriamo la nostra comunicazione in maniera da far comprendere meglio al cliente finale il valore dell'immobile che acquista ed il valore della nostra professionalità

Aggiunto dopo 6 minuti :



mai provato con un corso sugli IVS?
Sta prendendo piede, non rischiate di dovervi trovare a rincorrere ...

Claudio, qualsiasi cosa tu dica, ricordati che le stime NON potranno MAI essere PREZZI.



Inoltre quelli non sono problemi miei, sono i problemi ch esento dire qui, da altro, io la stima la faccio, indicativa, am lascio al proprietario la libertà di fare quello che vuole., me lo posso permettere perchè se non vendo quella, ne vendo un altra, che è il mio mestiere.

E fgli AI non dovranno MAI diventare coloro che IMPONGONO quanto costa un immobile, quindi il tuo discorso esula, molto, dal mio.

Il mercato è l'unico re.

LA trattiva è la regina.

La stima è sempre indicativa, può cambiare la precisione.

Quindi l'IVS, importante e interessante, non c'entra un tubo, anche perchè quello standard è usato da molti GEOMETRI, che non mi pare eccellano, nella stima.