Prima proposta d'acquisto

[hellomoto8999]

Buongiorno a tutti,
splendido forum! Spero possiate aiutarmi a sbrogliare i miei mille dubbi...

Ho trovato un immobile e ho fatto una proposta di acquisto (ieri), tramite agenzia immobiliare.
Il venditore ha 15 giorni per fornirmi una risposta.
1) Ho fatto inserire su mia richiesta la clausola sospensiva sul mutuo, con data di termine entro il 29 Febbraio 2020 (3 settimane, quindi). Nel frattempo l'agenzia mi ha detto di mettermi in moto per parlare con le banche e avviare l'iter:
- devo quindi avviare istruttoria, perito e quant'altro, anche senza sapere il reale esito della mia proposta? Oppure basta una delibera sulla mia situazione economica?

2) Supponiamo che il venditore accetti la mia proposta. Alla data del 29 Febbraio, però, sono riuscito solo a fornire una delibera positiva in merito al mio reddito: su mio dubbio l'agenzia mi ha già anticipato che in quel caso dovrò rimuovere il vincolo sul mutuo, visto che la mia condizione economica è confermata.
Se procedo con l'iter e al momento della perizia salta fuori qualcosa che pregiudica il mutuo, cosa rischio?
- Perderei i soldi della caparra?
- Rischierei di dover portare avanti l'acquisto della casa, anche se la risposta della banca è stata negativa (e io ho rimosso la clausola)?
- avendo rimosso la clausola rischio di dover pagare comunque l'agenzia oppure, risultando la casa invendibile a seguito della perizia, il tutto decade?

Grazie in anticipo a tutti e scusate l'essere prolisso o i mille dubbi...
Francesco

 

[RobertodaBangkok]

Ossignur..L incarico che hanno e' in esclusiva ? La risposta sara' rapidissima. I documenti della casa dove sono ? Perche' non li hai gia in mano ? Come si faccia ad iniziare a vendere una casa senza aver fatto tutto le verifiche lo sapete solo voi m magari li han gia tutti e te li daran domani.. Da come scrivi non pare tu abbia timori di natura reddituale ma SOLO di possibili irregolarita' catastali e/o urbanistiche..Dire a un cliente ecco, si arrangi a si faccia fare un mutuo, mi provoca la voglia di piangere ma tant'e'.... Fatti dare tutta la documentazione e portala in banca, Scegli un notaio e portala in copia pure a lui. TUTTAVIA..solo un matto ti aspetterebbe fino al 29 febbraio quindi chiarisci bene questo punto. In presenza di una clausola del genere, specialmente nn ne avessi io il controllo ( cosa che ho sempre) non sospenderei affatto ne visite ne trattative. Chiarisci bene. Se la casa non avra' ostative al rogito te lo dira il notaio in 3 gg ancor prima del perito della Banca e se tu avrai chiesto un muto che "sta in piedi" non dovrebbero esserci problemi di sorta. Nessuna casa ""invendibile"" come la chiami tu genera obblighi di acquisto se nn nel caso di sanatorie impossibili dichiarate ed accettate come tali ...ma son casi rari.Mi chiedo cosa ti abbia detto l AI ma e' meglio che io non lo chieda e non lo sappia.

 

[francesca63]

- devo quindi avviare istruttoria, perito e quant'altro, anche senza sapere il reale esito della mia proposta? Oppure basta una delibera sulla mia situazione economica?

Premesso che di solito le condizioni sospensive sono scritte con i piedi, la condizione è legata alla delibera reddituale, o alla delibera post perizia ?
Nel secondo caso, mai la avrai entro la scadenza della sospensiva.

Supponiamo che il venditore accetti la mia proposta. Alla data del 29 Febbraio, però, sono riuscito solo a fornire una delibera positiva in merito al mio reddito: su mio dubbio l'agenzia mi ha già anticipato che in quel caso dovrò rimuovere il vincolo sul mutuo, visto che la mia condizione economica è confermata.

Nel caso che, entro il 29 febbraio, la condizione non si sia avverata, avrai tre strade:
-Lasciare perdere tutto, visto che il contratto resta inefficace (non perdi soldi)
-chiedere al venditore una proroga della scadenza dalla condizione sospensiva , da concordare per iscritto
-rinunciare alla condizione , per non perdere la casa
In questo caso, la caparra sarà incassata dal venditore; se poi non si potrà rogitare per problemi della casa, avrai diritto ad avere il doppio della caparra, o il risarcimento dei danni (provvigione compresa).
Ovviamente potrebbe essere necessaria una causa, se il venditore non provvede.

Ossignur

Milanese doc ?

 

[RobertodaBangkok]

Premesso che di solito le condizioni sospensive sono scritte con i piedi, la condizione è legata alla delibera reddituale, o alla delibera post perizia ?
Nel secondo caso, mai la avrai entro la scadenza della sospensiva.

Nel caso che, entro il 29 febbraio, la condizione non si sia avverata, avrai tre strade:
-Lasciare perdere tutto, visto che il contratto resta inefficace (non perdi soldi)
-chiedere al venditore una proroga della scadenza dalla condizione sospensiva , da concordare per iscritto
-rinunciare alla condizione , per non perdere la casa
In questo caso, la caparra sarà incassata dal venditore; se poi non si potrà rogitare per problemi della casa, avrai diritto ad avere il doppio della caparra, o il risarcimento dei danni (provvigione compresa).
Ovviamente potrebbe essere necessaria una causa, se il venditore non provvede.


Milanese doc ?

Di piu' ancora !! Ai clienti non comunico l'accettazione se non san cantare " Oh mia bela Madunina" Al compromesso le parti intoneranno "Andava a Rogoredo"o vi sara' una maggiorazione del 20% della parcella. Il rogito viene stipulato in Milanese e celebrato con una "pulenta e cassoeula" cucinata dalla moglie del Notaio. L ossobuco viene offerto dal direttore della Banca SOLO ad estinzione mutuo.

 

[hellomoto8999]

L incarico che hanno e' in esclusiva ? La risposta sara' rapidissima. I documenti della casa dove sono ? Perche' non li hai gia in mano ? Come si faccia ad iniziare a vendere una casa senza aver fatto tutto le verifiche lo sapete solo voi m magari li han gia tutti e te li daran domani.. Da come scrivi non pare tu abbia timori di natura reddituale ma SOLO di possibili irregolarita' catastali e/o urbanistiche..Dire a un cliente ecco, si arrangi a si faccia fare un mutuo, mi provoca la voglia di piangere ma tant'e'.... Fatti dare tutta la documentazione e portala in banca, Scegli un notaio e portala in copia pure a lui. TUTTAVIA..solo un matto ti aspetterebbe fino al 29 febbraio quindi chiarisci bene questo punto. In presenza di una clausola del genere, specialmente nn ne avessi io il controllo ( cosa che ho sempre) non sospenderei affatto ne visite ne trattative. Chiarisci bene. Se la casa non avra' ostative al rogito te lo dira il notaio in 3 gg ancor prima del perito della Banca e se tu avrai chiesto un muto che "sta in piedi" non dovrebbero esserci problemi di sorta. Nessuna casa ""invendibile"" come la chiami tu genera obblighi di acquisto se nn nel caso di sanatorie impossibili dichiarate ed accettate come tali ...ma son casi rari.Mi chiedo cosa ti abbia detto l AI ma e' meglio che io non lo chieda e non lo sappia.

L'incarico è in esclusiva.
I documenti ce li ha consegnati esattamente ieri, durante la proposta (atto di provenienza, visura catastale e planimetria catastale; : bastano per la banca e il notaio, no?).
La clausola sospensiva l'abbiamo fatta aggiungere per due motivi:
- nonostante stiamo chiedendo un mutuo per un 50% del valore della casa (quindi abbiamo una copertura economica alle spalle) e io abbia contratto indeterminato, vorremmo avere la certezza 100% di ottenere il mutuo, visto che sarebbe la prima volta che farremmo tutta la trafila presso una banca;
- per essere protetti su possibili irregolarita' catastali e/o urbanistiche (ma da quello che ho capito lo saremmo comunque, anche senza clausola sul mutuo, corretto?): nello specifico la casa allo stato attuale è dotata di due soppalchi non riportati in planimetria (ma l'AI ci diceva che spesso si sorvola in merito) e un camino riportato sulla planimetria ma di fatto rimosso (è rimasta la sola canna fumaria).

Premesso che di solito le condizioni sospensive sono scritte con i piedi, la condizione è legata alla delibera reddituale, o alla delibera post perizia ?
Nel secondo caso, mai la avrai entro la scadenza della sospensiva.

"subordinata al'ottenimento del mutuo entro il 29/02/2020"

Nel caso che, entro il 29 febbraio, la condizione non si sia avverata, avrai tre strade:
-Lasciare perdere tutto, visto che il contratto resta inefficace (non perdi soldi)
-chiedere al venditore una proroga della scadenza dalla condizione sospensiva , da concordare per iscritto
-rinunciare alla condizione , per non perdere la casa
In questo caso, la caparra sarà incassata dal venditore; se poi non si potrà rogitare per problemi della casa, avrai diritto ad avere il doppio della caparra, o il risarcimento dei danni (provvigione compresa).
Ovviamente potrebbe essere necessaria una causa, se il venditore non provvede.

Perfetto, grazie.
Considerando che il venditore ha 15 giorni per darmi una risposta e che io ho fino al 29 Febbraio, mi conviene limitarmi ad ottenere dalla banca un OK sulla mia situazione economica e, solo, se il venditore accetta, procedere con istruttoria, perizia e quant'altro (non sborsando nulla in caso di negazione dell'offerta)? Tutto questo presupponendo che toglierei la clausola sul mutuo quando si va a preliminare.

Quindi riassumendo, se la perizia della banca dovesse dare esito negativo (senza clausola nel preliminare), le scelte sarebbero:
- tutto il preliminare salta perchè la casa non è conforme (non perdendo sia la caparra che la provvigione)
- ci si accorda con il venditore, se possibile
Ho inteso bene?
La provvigione dell'agenzia in quali casi è dovuta, anche se dovessero sorgere eventuali problemi e non dovessi più acquisare la casa?

Scusate se sono stato prolisso e non ho usato termini tecnici...ma vorrei cercare di sanare tutti i dubbi
Siete stati gentilissimi!

Francesco

 

[RobertodaBangkok]

L'incarico è in esclusiva.
I documenti ce li ha consegnati esattamente ieri, durante la proposta (atto di provenienza, visura catastale e planimetria catastale; : bastano per la banca e il notaio, no?).
La clausola sospensiva l'abbiamo fatta aggiungere per due motivi:
- nonostante stiamo chiedendo un mutuo per un 50% del valore della casa (quindi abbiamo una copertura economica alle spalle) e io abbia contratto indeterminato, vorremmo avere la certezza 100% di ottenere il mutuo, visto che sarebbe la prima volta che farremmo tutta la trafila presso una banca;
- per essere protetti su possibili irregolarita' catastali e/o urbanistiche (ma da quello che ho capito lo saremmo comunque, anche senza clausola sul mutuo, corretto?): nello specifico la casa allo stato attuale è dotata di due soppalchi non riportati in planimetria (ma l'AI ci diceva che spesso si sorvola in merito) e un camino riportato sulla planimetria ma di fatto rimosso (è rimasta la sola canna fumaria).




"subordinata al'ottenimento del mutuo entro il 29/02/2020"



Perfetto, grazie.
Considerando che il venditore ha 15 giorni per darmi una risposta e che io ho fino al 29 Febbraio, mi conviene limitarmi ad ottenere dalla banca un OK sulla mia situazione economica e, solo, se il venditore accetta, procedere con istruttoria, perizia e quant'altro (non sborsando nulla in caso di negazione dell'offerta)? Tutto questo presupponendo che toglierei la clausola sul mutuo quando si va a preliminare.

Quindi riassumendo, se la perizia della banca dovesse dare esito negativo (senza clausola nel preliminare), le scelte sarebbero:
- tutto il preliminare salta perchè la casa non è conforme (non perdendo sia la caparra che la provvigione)
- ci si accorda con il venditore, se possibile
Ho inteso bene?
La provvigione dell'agenzia in quali casi è dovuta, anche se dovessero sorgere eventuali problemi e non dovessi più acquisare la casa?

Scusate se sono stato prolisso e non ho usato termini tecnici...ma vorrei cercare di sanare tutti i dubbi
Siete stati gentilissimi!

Francesco

Tuto bene, la vedo serena. CHIARISCI BENE che si sospendano le trattative sino al 29 ( io non lo farei assolutamente a meno di governare io la pratica di mutuo e solo in questo caso che appare molto molto semplice .. ) Piccoli errori di rappresentazione grafica che non rappresentino irregolarita' urbanistica le sistema qualsiasi geometra cosi come errori in visura ( ci si augura l agente lo abbia sottomano ) Nel complesso la vedo molto serena. Un abbraccio. PS: W Francesca.

 

[hellomoto8999]

Ciao RobertodaBangkok,
per mia conoscenza sapevo che durante una proposta d'acquisto, firmata solo dal compratore, fino a quando non viene firmata dal venditore quest'ultimo è libero di valutare anche altre offerte...diverso il caso invece in cui si va a preliminare, durante il quale il venditore non può intavolare trattative parallele per lo stesso immobile.

 

[RobertodaBangkok]

Ciao RobertodaBangkok,
per mia conoscenza sapevo che durante una proposta d'acquisto, firmata solo dal compratore, fino a quando non viene firmata dal venditore quest'ultimo è libero di valutare anche altre offerte...diverso il caso invece in cui si va a preliminare, durante il quale il venditore non può intavolare trattative parallele per lo stesso immobile.

Di quello sta parlando infatti. Inoltre come avrai letto si tratta di una proposta subordinata alla concessione di un mutuo, pratica che segue il. cliente in autonomia. Comprenderai che non si possa certo aspettare con le mani in mano. Una volta avuta l approvazione la proposta sara' valida a tutti gli effetti..e anche gia' accettata .

 

[francesca63]

Quindi riassumendo, se la perizia della banca dovesse dare esito negativo (senza clausola nel preliminare), le scelte sarebbero:
- tutto il preliminare salta perchè la casa non è conforme (non perdendo sia la caparra che la provvigione)
- ci si accorda con il venditore, se possibile
Ho inteso bene?
La provvigione dell'agenzia in quali casi è dovuta, anche se dovessero sorgere eventuali problemi e non dovessi più acquisare la casa?

Non hai inteso benissimo, provo a rispiegarti.
Ora, se la tua proposta con condizione sospensiva viene accettata , avrete concluso un contratto preliminare valido, ma privo di efficacia.
Se firmerete un preliminare senza condizione, il contratto sarà , oltre che valido, anche efficace, e segue le regole “normali” in caso di inadempimento.
Se non si rogita per problemi con la casa, o perché il venditore cambia idea, le provvigioni sono comunque dovute, ma tu hai diritto ad avere il doppio della caparra (per questo sarebbe meglio che la caparra fosse sempre più alta della provvigione), o potrai chiedere il risarcimento dei danni subiti dimostrabili (provvigione e spese per il mutuo comprese).
Se non si rogita perché non ti danno il mutuo per problemi tuoi di reddito (direi ipotesi residuale, visto quanto scritto), o perché cambi idea, perdi la caparra, e devi le provvigioni.

 

[RobertodaBangkok]

E' di questo che stiamo parlando infatti. Tu hai fatto una proposta SUBORDINATA all approvazione ( e anche qui..la clausola e' fumosetta e/o mal descritta....(parere positivo o delibera.?? Ma vabbe..' succede. Non a me, ma succede. ) Orbene..come puoi pensare che ( salvo accordi diversi che riterrei demenziali ) si stia tutti ad aspettare te sino al 29 per poi magari sentirsi dire ( non e' il tuo caso) in buona o cattiva fede "" Mi spiace mi han detto che non me lo concedono..." ? Ecco il perche' l AI ha preso 15 gg per darti la risposta. Una volta che tu avrai tolto ogni vincolo si andra' poi al preliminare ..( se lo farete ) Proposta accettata, deposito incamerato come caparra confirmatoria, nulla piu da discutere. Sino a quel punto stiamo solo parlando e io come AI devo produrre "negozi giuridici" perfezionati come ben si scriveva un tempo ...Quindi se mentre tu giri per banche viene Tizio e fa' una proposta senza vincolo alcuno, procedo eccome, ma come un treno proprio. Come fara' lui nei 15 gg che si e preso.