Proposta d'acquisto con aggiunta clausola "salvo concessione mutuo"

[fabios]

buon giorno, vorrei porre un quesito: dopo averlo visionato, con la mia compagna decidiamo di acquistare l'immobile nel fare la proposta d'acquisto chiediamo all'agente immobiliare di inserire la clausola che si procederà all'acquisto solo se la banca ci eroga il mutuo, a questo punto l'agente immobiliare appare trasecolato e dice di non poter mettere quella clausola perchè è lesivo per il venditore (vai a capire perchè lesivo per il venditore visto che per la proposta le abbiamo lasciato 5000€ e al compromesso ne dare altre 40.000€) la nostra risposta è stata che potenzialmente sarebbe stato più lesivo per noi, viste le cifre su elencate, e che senza questa clausola, che comunque il nostro notaio avrebbe messo nel compromesso, non se ne faceva nulla; così ha detto che andava bene ed ha aggiunto la clausola; mi chiedo come mai questa resistenza? E' una cosa così inusuale nelle compravendite? O ha qualcosa da nascondere? Anche perchè ha una certa fretta di concludere. Qualcuno mi sa dire qualcosa?

Grazie Fabio

 

[pensoperme]

La cosa è inusuale solo per quegli agenti che vogliono riscuotere a prescindere. Oggi giorno se uno deve prendere un mutuo fa benissimo a mettercela, sarebbe da folli fare senza, a meno di non avere i contanti per coprire la somma in caso di diniego, il venditore non sarà affatto danneggiato, visto che può rifiutarla o accettarla, la condizione dovrà avere un termine chiaro e inderogabile entro il quale il venditore possa ritenersi libero di vendere ad altri senza danno.

 

[loggino]

(vai a capire perchè lesivo per il venditore visto che per la proposta le abbiamo lasciato 5000€ e al compromesso ne dare altre 40.000€)
la nostra risposta è stata che potenzialmente sarebbe stato più lesivo per noi, viste le cifre su elencate,
mi chiedo come mai questa resistenza?
E' una cosa così inusuale nelle compravendite?

Provo a spiegarti a cosa potesse volersi riferire il tuo agente immobiliare:

Inserire una clausola sospensiva di questo genere, di fatto, "sospende" gli effetti del contratto sino al verificarsi della condizione (avveramento).
Ne consegue che, qualora la condizione (la concessione del vostro mutuo) non si realizzasse, le somme a cui fai riferimento vi sarebbero state restituite, escludendo penalità o rivalse di qualunque genere compreso il mancato diritto alle provvigioni.

Ciò significa che, se il mutuo non riusciste ad ottenerlo, l'immobile sarebbe rimasto "congelato" (nel frattempo non sarebbe corretto continuare a proporlo in vendita) per tutto il periodo concordato.
Così il venditore non potrebbe cogliere altre eventuali opportunità di vendita (magari perdendole) in vostro favore e l'agente immobiliare rischierebbe di aver completato il proprio lavoro di negoziazione invano (l'attività che comprende la ricerca dell'acquirente, la stesura della proposta d'acquisto con tutto ciò che comporta e ne consegue, l'attività negoziale per ottenere l'accettazione delle vostre condizioni, ecc.).

In sintesi, se il mutuo non venisse concesso il venditore avrebbe tenuto "fermo" l'immobile per niente e l'agente immobiliare avrebbe lavorato a vuoto.
L'unico invece, in un operazione di questo tipo, a non aver niente da perdere è proprio l'acquirente che, se non ottiene il mutuo, può ritirarsi serenamente dall'affare, senza perdere un soldo e senza dover pagare un centesimo per il servizio ricevuto.

Ecco perché alcuni agenti immobiliari non accettano questa procedura; ma sono pochi!

La tendenza generale, almeno negli ultimi dieci anni, è stata quella di uniformarsi a questa pratica, ormai consolidata e di comune utilizzo.

 

[fabios]

Grazie, celeri e competenti

 

[Pil]

Fattibile inserire piccola penale a compensazione ?

 

[pensoperme]

Semmai fattibile continuare le visite! L'idea che una proposta sospensiva accettata debba per forza bloccare le visite è senza fondamento, semmai deve bloccare altre proposte per il periodo di validità, fino a scadenza del termine, alla quale o è andata o se c'è qualcun altro si faccia avanti. Chi si oppone alla sospensiva al mutuo con questa scusa è sistemato.

 

[loggino]

Verissimo!

 

[Wile]

Ciò significa che, se il mutuo non riusciste ad ottenerlo, l'immobile sarebbe rimasto "congelato" (nel frattempo non sarebbe corretto continuare a proporlo in vendita) per tutto il periodo concordato.
Così il venditore non potrebbe cogliere altre eventuali opportunità di vendita (magari perdendole) in vostro favore e l'agente immobiliare rischierebbe di aver completato il proprio lavoro di negoziazione invano (l'attività che comprende la ricerca dell'acquirente, la stesura della proposta d'acquisto con tutto ciò che comporta e ne consegue, l'attività negoziale per ottenere l'accettazione delle vostre condizioni, ecc.).

In sintesi, se il mutuo non venisse concesso il venditore avrebbe tenuto "fermo" l'immobile per niente e l'agente immobiliare avrebbe lavorato a vuoto.
L'unico invece, in un operazione di questo tipo, a non aver niente da perdere è proprio l'acquirente che, se non ottiene il mutuo, può ritirarsi serenamente dall'affare, senza perdere un soldo e senza dover pagare un centesimo per il servizio ricevuto.

Questo e' vero in una ipotesi di mercato "effervescente" come fino al 2006. Dove il venditore/agente si poteva permettere il lusso di scegliere tra tante proposte, appena rifiutata una eccone un'altra.

Ora che gia' trovare qualcuno disponibile a fare una proposta e smazzarsi a trovare i soldi merita uno sboccio di spumante, non so quanto sia "conveniente" fare il muso lungo a chi propone una sospensiva.

Il proprietario durante la sospensiva puo' rischiare di perdere proposte senza sospensiva, ma in questo periodo ANCHE NO, quello che e' sicuro di perdere e' la proposta vincolata. Le altre sono nelle idee/speranze del venditore.

E' chiaro che tra due proposte, una con sospensiva e l'altra no e' preferibile quella senza, ma c'e' da vedere se e' vero che chi non fa sospensiva sia cosi' realmente "affidabile" al giorno d'oggi...

Quella della penale proprio no, ci sono gli strumenti per avere anche un preparere in tempi celeri (oggi come oggi gli uffici mutui delle banche sono abbastanza "scarichi" di lavoro...). Se il proprietario e' uno di quelli che pensa sempre che il giorno dopo l'accettazione avrebbe suonato alla porta il marziano con una valigetta di euro per il suo "gioiello", allora meglio lasciarlo ai suoi sogni.

Confermo e giustifico che un AI preferisce no sospensiva per incassare subito e non "perder tempo" ma provate a pensare quanto tempo "perdono" le ditte a fare preventivi inconcludenti: il 60-80% di preventivi non si concretizzano mai (ora anche peggio). Dovremmo far pagare a tutti il prezzo del tempo perso per un preventivo (e a volte e' tanto...) non andato a buon fine? Ci limitiamo a "ricaricare" i costi sui preventivi acquisiti, cosi' come fanno loro. Questo giustifica il "prezzo esagerato" della mediazione che tutti lamentano ma che nessuno considera.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

La clausola da inserire nella proposta o meglio ancora nel preliminare non è affatto strana e comunque la parte che intende acquistare ha il diritto di cautelarsi anche dalle eventuali richieste del mediatore qualora il mutuo non venga erogato.
Chiaramente occorre fare attenzione a come viene formulata e a tutto il resto del preliminare per evitare conseguenze, ovviamente il venditore può rifiutarsi di accettare una proposta con questa condizione.
Luigi De Valeri

 

[pensoperme]

Come ha giustamente fatto notare il nostro Avvocato, la clausola sospensiva salva l'acquirente che si trovasse senza mutuo impossibilitato ad adempiere al contratto, anche dalla pretesa di provvigione, che l'agente potrebbe benissimo inoltrare in sua assenza, cosa che l'agente sa benissimo, quindi credo fortemente che qualsiasi agente con un minimo di orientamento al cliente debba preoccuparsi di non far correre rischi inutili a suo esclusivo vantaggio, visto che sia il venditore che l'acquirente non ne avrebbero molti da questa mancanza di attenzione.