Proposta d'acquisto con dati mancanti: posso recedere senza perdere la caparra?

[Luciano Passuti]

Cassazione ha decretato che il contratto è concluso quando le parti si sono messi d’accordo tanto sugli elementi primari che secondari, tranne il caso che le parti abbiano dimostrato di non volere subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su un determinato elemento complementare e sussidiario (secondario), nel qual caso, basta per la perfezione del contratto, che il consenso sia stato raggiunto sugli elementi essenziali del contratto stesso. Cass. 29/3/1995, n. 3705.
Quesiti:
1.la scrittura riproduttiva/integrativa su elementi secondari, può, a questo punto, definirsi obbligatoria per le parti (le parti hanno scrissero <..dovranno…>) oppure è facoltativa ?
2. si può dire che la scrittura riproduttiva doveva precedere il pagamento del prezzo, quando è previsto un pagamento/acconto prima della stipula, ai sensi art. cc 2932/2 comma ?
Saluti.

Ha gia' risposto per me, e correttamente, Casas !!!

 

[casas]

Egregio Dr Passuti,mi spieo meglio.
Il quesito è: accertato che la scrittura riproduttiva/integrativa è secondaria, quindi il contratto è concluso, questa è facoltativa ?
Saluti

 

[Luciano Passuti]

Egregio Dr Passuti,mi spieo meglio.
Il quesito è: accertato che la scrittura riproduttiva/integrativa è secondaria, quindi il contratto è concluso, questa è facoltativa ?
Saluti

Le parti devono pattuire nel preliminare se addivenire o meno ad una successiva scrittura integrativa-produttiva allo scopo di inviduare elementi secondari del contratto.
Quindi e' "facoltativo", "obbligatorio" o non obbligatorio accedere a tale scrittura se le parti hanno pattuito in tal senso al momento del preliminare che per la modulistica Fiaip corrisponde alla accettazione della proposta da parte del venditore.

 

[casas]

Premetto che è un quesito, quello sopra, che rivolgo anche ad altri, oltre al dr. Passuti, quindi sono ben accettati interventi a riguardo da qualsiasi che possa aiutarmi a sciogliere il nodo.
Mi ri-spiego meglio.
Io voglio sapere se, concluso il contratto sugli elementi primari (vedere sopra) la scrittura integrativa/secondaria è facoltativa (anche se c'è scritto ...le parti dovranno...) oppure è obbligatoria, dal solo punto di vista giuridico, chiaro ?
Sono stato chiaro ?
Quindi potendo chiedere l'obbligo a vendere (cc 2932) devo prima passare per la scrittura riproduttiva oppure posso ometterla e chiedere la vendita forzata?
Cioè si può chiedere la vendita forzata, cc 2932, essendo il contratto concluso (ved. sopra), senza aver stipulato la scrittura riproduttiva/integrativa, giacchè il venditore non l'ha voluta stipulare ?
Aiutatemi vi prego......?! Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Saluti

 

[Umberto Granducato]

Io voglio sapere se, concluso il contratto sugli elementi primari (vedere sopra) la scrittura integrativa/secondaria è facoltativa (anche se c'è scritto ...le parti dovranno...) oppure è obbligatoria, dal solo punto di vista giuridico, chiaro ?

Non è giuridicamente obbligatorio

Cioè si può chiedere la vendita forzata, cc 2932, essendo il contratto concluso (ved. sopra), senza aver stipulato la scrittura riproduttiva/integrativa, giacchè il venditore non l'ha voluta stipulare ?

Il problema è un altro secondo me. Avendo fatto un precedente contratto che rimanda ad un'altra scrittura (riproduttiva, integrativa, chiamala come vuoi), il rischio è che la prima scrittura che hai fatto sia nulla.

 

[casas]

Rispondo a: ............Il problema è un altro secondo me. Avendo fatto un precedente contratto che rimanda ad un'altra scrittura (riproduttiva, integrativa, chiamala come vuoi), il rischio è che la prima scrittura che hai fatto sia nulla.

NO, non è così !
............
Tale modello prevedeva che alla sottoscrizione della proposta diventava un preliminare azionabile ex art. 2932 a prescindere da quale opzione sarebbe stata scelta, cioè se andare direttamente alla stipula, oppure rincontrarsi per una scrittura riproduttiva/integrativa. Le parti, quindi, si obbligarono (…le parti dovranno…) alla stipula di una scrittura riproduttiva/integrativa < ….ove meglio saranno precisati gli elementi secondari dell’accordo raggiunto…….>
………….
Cassazione ha decretato che il contratto è concluso quando le parti si sono messi d’accordo tanto sugli elementi primari che secondari, tranne il caso che le parti abbiano dimostrato di non volere subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su un determinato elemento complementare e sussidiario (secondario), nel qual caso, basta per la perfezione del contratto, che il consenso sia stato raggiunto sugli elementi essenziali del contratto stesso. Cassazione civile, sez. II, 29 marzo 1995, n. 3705.
Secondo cassazione di cui sopra, avendo le parti firmato un preliminare, azionabile ex art. 2932, è evidente che la scrittura riproduttiva/integrativa non è ostativa alla vendita, e che il contratto è concluso a prescindere dalla stipula della stessa.
Avendo chiesto l’esecuzione in forma specifica(2932), la obbligatorietà, o meno, della scrittura secondaria riproduttiva/integrativa è decisiva per il contenzioso, in quanto da ciò deriva se l’offerta del prezzo (somma in acconto prima della stipula) era, o non era, ai sensi dell’art 2932, 2° comma, esigibile al momento della citazione, e quindi se le parti si erano, o meno, obbligati ad un facere, consistente –appunto- nella stipula della scrittura riproduttiva/integrativa prima del pagamento dell’acconto.
Quindi il contratto è concluso a prescindere dalla scrittura secondaria, riproduttiva, integrativa
Io voglio sapere se, concluso il contratto sugli elementi primari (vedere sopra) la scrittura integrativa/secondaria è facoltativa (anche se c'è scritto ...le parti dovranno...) oppure è obbligatoria, dal solo punto di vista giuridico, chiaro ?
Sono stato chiaro ?
Quindi potendo chiedere l'obbligo a vendere (cc 2932) devo prima passare per la scrittura riproduttiva oppure posso ometterla e chiedere la vendita forzata?
Cioè si può chiedere la vendita forzata, cc 2932, essendo il contratto concluso (ved. sopra), senza aver stipulato la scrittura riproduttiva/integrativa, giacchè il venditore non l'ha voluta stipulare ?
Aiutatemi vi prego......?! Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Grazie per la risposta. Saluti

 

[Umberto Granducato]

Io voglio sapere se, concluso il contratto sugli elementi primari (vedere sopra) la scrittura integrativa/secondaria è facoltativa (anche se c'è scritto ...le parti dovranno...) oppure è obbligatoria, dal solo punto di vista giuridico, chiaro ?

ti ho già risposto, non è obbligatoria.

 

[casas]

Rispondo a : ........ti ho già risposto, non è obbligatoria.

Quindi, se ho capito bene, in base a quello che cassazione ha decretato e a quanto ho scritto sopra, posso chiedere la vendita forzata (cc 2932) a prescindere dalla stipula della scrittura riproduttiva/integrativa, in quanto il venditore non l'ha voluto stipulare ?
Però le parti si erano obbligati (....le parti dovranno...) a tale scrittura secondaria, questo non è rilevante ?
Saluti, Sono un po duro di orecchie, non fateci caso

 

[Luciano Passuti]

Rispondo a : ........ti ho già risposto, non è obbligatoria.

Quindi, se ho capito bene, in base a quello che cassazione ha decretato e a quanto ho scritto sopra, posso chiedere la vendita forzata (cc 2932) a prescindere dalla stipula della scrittura riproduttiva/integrativa, in quanto il venditore non l'ha voluto stipulare ?
Però le parti si erano obbligati (....le parti dovranno...) a tale scrittura secondaria, questo non è rilevante ?
Saluti, Sono un po duro di orecchie, non fateci caso

Provo ad esprime meglio il mio pensiero. pur schematicamente e senza aver visto il contratto.
Se e' stato stipulato un regolare preliminare l'affare si deve intende concluso con tutti gli obblighi relativi. Si puo' applicare quindi l'art. 2932 del C.C.
Se nel peliminare era pattuito di addivenire ad una scrittura integrativa-riproduttiva ma gli elementi secondari di tale scrittura non sono essenziali per la conclusione del contratto con la stipula del trasferimento della proprieta' e una delle parti non intende procedere alla sottoscrizione di tale scrittura integrativa al prelimianre, credo che si possa ben fissare una data presso il notaio richiedere la definizione della compravendita col l'atto notarile pubblico.
Se una delle parti non si presenta al rogito assume la responsabilta' del mancato adempimento e rischia di vedersi obbligata dal Giudice

 

[enrikon]

...e una delle parti non intende procedere alla sottoscrizione di tale scrittura integrativa al prelimianre, credo che si possa ben fissare una data presso il notaio richiedere la definizione della compravendita col l'atto notarile pubblico...

E per la cifra (ben più sostanziosa della caparra iniziale) che si dovrebbe versare al momento della cosiddetta "eventuale scrittura integrativa" come la mettiamo?